یک معامله ملک در مراکش از ابتدا تا انتها

یک معامله در مراکش افراد بیشتری از آنچه بسیاری از تازه‌واردان انتظار دارند درگیر می‌کند: شما، سردفتر یا adoulها، اداره مالیات، اداره ثبت زمین، بانک و برای خانه‌های نوساز، سازنده. دانستن ترتیب مراحل به شما امکان می‌دهد مشتری را با آرامش راهنمایی کنید و مشکلات را زود تشخیص دهید.

چه کسی چه کاری انجام می‌دهد

• شما، مشاور املاک. خریدار یا ملک را پیدا کنید، وکالت‌نامه و برگه‌های بازدید را امضا کنید، مذاکره کنید، مدارک را جمع‌آوری کنید و همه را طبق برنامه پیش ببرید.
• سردفتر یا دو adoul. از 16 ژوئیه 2026 (قانون 41.25)، آن‌ها تنها کسانی هستند که می‌توانند سند فروش، وعده فروش و قرارداد مقدماتی پیش‌فروش را تنظیم کنند.
• اداره مالیات (DGI). حق ثبت را از خریدار و مالیات بر سود (TPI) را از فروشنده وصول می‌کند.
• اداره ثبت زمین (conservation foncière، بخشی از ANCFCC). فروش را در سند زمین ثبت می‌کند. وقتی سند نام خریدار را نشان دهد، مالکیت امن است.
• بانک. به خریدار وام می‌دهد و برای غیرمقیمان، ارز خارجی را با مدرک به درهم تبدیل می‌کند.
• سازنده، برای پیش‌فروش: واحد را می‌فروشد، ضمانت ارائه می‌دهد و ساختمان را تحویل می‌دهد.

فروش دست دوم، قدم‌به‌قدم

1. پیشنهاد و بررسی‌ها. بر سر قیمت توافق کنید. شماره سند و گواهی اخیر اداره ثبت زمین را بخواهید. هویت فروشنده، رهن‌ها و بدهی‌ها را بررسی کنید. اگر ملک melkia است (سند adoul بر اساس شهادت شهود)، به خریدار هشدار دهید: دفتر ثبت مرکزی وجود ندارد و صدور سند می‌تواند 12 تا 36 ماه طول بکشد (Lesmre).
2. وعده فروش (compromis). نزد سردفتر یا adoulها امضا می‌شود. قیمت، بیعانه، هر شرط وام و تاریخ سند نهایی را تعیین می‌کند.
3. بیعانه. به سردفتر پرداخت می‌شود. وجوه پرداخت‌شده به سردفتران در حساب‌های امانی CDG نگهداری می‌شوند، نه در حساب فروشنده.
4. تأمین وجه. خریدار با انتقال بانکی یا چک پرداخت می‌کند. یک غیرمقیم ارز خارجی را از طریق یک بانک مراکشی می‌فرستد و مدرک آن را نگه می‌دارد، که همین امکان انتقال پول به خارج در فروش آینده را فراهم می‌کند (Office des Changes).
5. سند نهایی. نزد سردفتر امضا می‌شود. اگر کسی از طریق نماینده امضا کند، وکالت‌نامه باید از قبل در دادگاه ثبت شده باشد.
6. عوارض و ثبت. عوارض خریدار پرداخت می‌شود و سردفتر فروش را در conservation foncière ثبت می‌کند که سند را به‌روز می‌کند.
7. مالیات فروشنده. فروشنده TPI را ظرف 30 روز پس از فروش اظهار و پرداخت می‌کند.

فروش پیش‌فروش (VEFA)، قدم‌به‌قدم

فروش‌های پیش‌فروش تابع قانون 44-00 با اصلاحات قانون 107-12 هستند:

1. قرارداد رزرو، فقط پس از وجود پروانه ساخت. خریدار 5% می‌پردازد و می‌تواند ظرف یک ماه انصراف دهد.
2. قرارداد مقدماتی، که پس از دریافت پروانه ساخت مجاز است (ماده 618-5). از ژوئیه 2026 باید سند رسمی تنظیم‌شده توسط سردفتر یا adoulها باشد. خریدار 5% می‌پردازد. سازنده باید برای پیش‌پرداخت‌ها ضمانت بانکی یا بیمه‌ای ارائه دهد.
3. شروع عملیات ساخت: 10%.
4. مراحل ساخت (سازه، نازک‌کاری، پروانه سکونت): در مجموع 60%، طبق توافق تقسیم می‌شود.
5. کلید و سند نهایی: 20%، سپس ثبت در اداره ثبت زمین.

Finances News در سال 2023 گزارش داد که بسیاری از سازندگان به جای آن با رزروهای آزادتر می‌فروشند. اگر شماره پروانه، ضمانت و سردفتر وجود ندارد، به‌روشنی به خریدار بگویید از چه حمایتی صرف نظر می‌کند. ببینید: پیش‌فروش (VEFA) در مراکش چگونه کار می‌کند.

هزینه‌ها و مالیات‌ها

خریدار:

• حق ثبت: 4% برای ملک ساخته‌شده (حداقل MAD 1,000)، 5% برای زمین خالی، 3% برای مسکن اجتماعی واجد شرایط.
• اداره ثبت زمین: 1.5% از قیمت به‌علاوه MAD 100 برای هر سند، حداقل MAD 500 (تعرفه ANCFCC).
• سردفتر: معمولاً حدود 1% به‌علاوه VAT. پیش‌فاکتور کتبی بخواهید.
• مبلغ اضافه نقدی: از 1 ژوئیه 2026، 2% اضافه بر هر بخش غیرقابل ردیابی از قیمت بیش از MAD 300,000.

فروشنده:

• TPI: 20% از سود خالص، با حداقل 3% از قیمت فروش. محل سکونت اصلی که حداقل پنج سال در آن زندگی شده معاف است، اما حداقل 3% همچنان بر بخشی از قیمت که بیش از MAD 4 million باشد اعمال می‌شود.

کارمزد آژانس: معمولاً 2% تا 3%، اغلب 2.5%، که هر کسی که برای آن امضا کرده می‌پردازد.

مثال محاسباتی به MAD

ارقام نمونه: یک آپارتمان دارای سند در Casablanca به قیمت MAD 2,000,000 فروخته می‌شود. فروشنده آن را MAD 1,500,000 خریده، محل سکونت اصلی او نیست و سود خالص مشمول مالیات پس از هزینه‌های قابل قبول MAD 400,000 است. فروشنده وکالت‌نامه‌ای با 2.5% امضا کرده است.

مورد	محاسبه	MAD
حق ثبت (خریدار)	4% x 2,000,000	80,000
اداره ثبت زمین (خریدار)	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
سردفتر (خریدار)	حدود 1% به‌علاوه VAT	حدود 22,000 تا 24,000
گواهی‌ها و هزینه‌های متفرقه (خریدار)	برآورد	حدود 2,000
مجموع هزینه خریدار علاوه بر قیمت		حدود 134,000 تا 136,000
کارمزد آژانس (فروشنده)	2.5% x 2,000,000	50,000
TPI (فروشنده)	بیشترین مقدار از 20% x 400,000 = 80,000 و 3% x 2,000,000 = 60,000	80,000
مبلغ باقی‌مانده برای فروشنده	2,000,000 منهای 50,000 منهای 80,000	1,870,000

هزینه‌های خریدار حدود 6.7% تا 6.8% از قیمت است که با برآورد ReaConsult در 2026 همخوانی دارد. اگر فروشنده رهن داشته باشد، آن هم از همان 1,870,000 بازپرداخت می‌شود.

نکات کلیدی

• سردفتر یا adoulها هر سند کلیدی را تنظیم می‌کنند. شما پرونده را آماده می‌کنید و پیش می‌برید.
• دست دوم: بررسی‌ها، compromis، بیعانه نزد سردفتر، پرداخت بانکی، سند نهایی، اداره ثبت زمین.
• پیش‌فروش: اول پروانه، سپس 5، 5، 10، 60 و 20، همراه با ضمانت.
• خریداران حدود 6.5% تا 7% علاوه بر قیمت می‌پردازند. فروشندگان TPI را ظرف 30 روز می‌پردازند.

عددها را با آموزش امور مالی مراکش و آموزش پیش‌فروش تمرین کنید. برای خریداران خارجی، خرید ملک در مراکش به عنوان یک خارجی را بخوانید.