یک معامله ملک در دبی از ابتدا تا انتها

یک معامله در دبی مسیر روشنی دارد. وقتی هر مرحله را بشناسید، می‌توانید به مشتری بگویید بعد چه اتفاقی می‌افتد و همین است که اعتماد او را جلب می‌کند.

چه کسی چه کاری انجام می‌دهد

• شما، مشاور املاک: طرفین را پیدا و ارزیابی می‌کنید، فرم‌های RERA را مدیریت و مراحل را هماهنگ می‌کنید.
• دفتر امین (trustee office): دفتر ثبتی که نماینده اداره زمین دبی (DLD) است و فروش را با قراردادهای الکترونیکی انجام می‌دهد. در یک فروش دست دوم استاندارد در دبی سردفتر وجود ندارد.
• سازنده: در فروش دست دوم گواهی عدم اعتراض (NOC) صادر می‌کند و در پیش‌فروش مستقیم می‌فروشد.
• بانک: وقتی خریدار وام مسکن دارد، ملک را ارزش‌گذاری می‌کند و هنگام انتقال به فروشنده پرداخت می‌کند.
• DLD: فروش را ثبت و سند مالکیت را صادر می‌کند.
• مشاور انتقال سند (اختیاری): بسیاری از خریداران از او برای مدیریت مدارک و نگهداری چک ودیعه استفاده می‌کنند.

فروش دست دوم، قدم‌به‌قدم

1. فرم A. فروشنده با کارگزاری شما قرارداد بازاریابی امضا می‌کند. شما مجوز Trakheesi می‌گیرید و تبلیغ می‌کنید.
2. فرم B. خریدار با مشاور خود امضا می‌کند (گاهی همان آژانس).
3. بازدیدها و پیشنهاد. بر سر قیمت و شرایط توافق کنید. اگر دو آژانس درگیرند، ابتدا فرم I را امضا کنید.
4. فرم F (MOU). خریدار و فروشنده قرارداد فروش را امضا می‌کنند. خریدار معمولاً چک ودیعه تضمینی 10% به نام فروشنده می‌دهد که تا انتقال نگه داشته می‌شود.
5. وام مسکن، در صورت وجود. بانک ملک را ارزش‌گذاری و پیشنهاد نهایی صادر می‌کند.
6. NOC سازنده. DLD یک e-NOC از سازنده را جزو مدارک لازم فهرست می‌کند. این گواهی تأیید می‌کند هزینه شارژ پرداخت‌نشده‌ای وجود ندارد. معمولاً فروشنده درخواست و پرداخت می‌کند.
7. انتقال در دفتر امین. هر دو طرف یا نمایندگانشان امضا می‌کنند. هزینه‌ها پرداخت می‌شوند و فروشنده قیمت را دریافت می‌کند.
8. سند مالکیت. DLD یک سند مالکیت الکترونیکی به نام خریدار صادر می‌کند.

فروش پیش‌فروش، قدم‌به‌قدم

1. پروژه را بررسی کنید. در اپلیکیشن Dubai REST می‌توانید وضعیت پروژه و حساب امانی آن را ببینید. طبق قانون شماره 8 سال 2007، سازنده پیش از پیش‌فروش به تأیید DLD و حساب امانی پروژه نیاز دارد.
2. فرم رزرو. واحد را نگه می‌دارد و قیمت و شرایط کلیدی را ثبت می‌کند. خریدار مبلغ رزرو را می‌پردازد.
3. SPA. قرارداد خرید و فروش با سازنده، شامل طرح پرداخت.
4. ثبت در Oqood. سازنده فروش را در Oqood، دفتر ثبت موقت DLD، ثبت می‌کند. هزینه آن 4% از قیمت است که معمولاً هنگام رزرو از طریق سازنده پرداخت می‌شود (Bayut).
5. اقساط. پرداخت‌ها به حساب امانی همان پروژه مشخص می‌روند.
6. تحویل. هنگام تکمیل، سابقه Oqood با سند مالکیت DLD جایگزین می‌شود.

سه نکته برای توضیح به خریداران:

• کمیسیون پیش‌فروش را سازنده می‌پردازد، اغلب بین 2% و 8% (Bayut).
• فروش مجدد پیش از تکمیل به NOC سازنده نیاز دارد و سازندگان معمولاً حداقل سهم پرداخت‌شده‌ای را، اغلب 30% تا 40%، طبق SPA الزامی می‌کنند (Binghatti).
• وام مسکن برای پیش‌فروش توسط بانک مرکزی به 50% نسبت وام به ارزش محدود شده است.

هزینه‌های فروش دست دوم

• هزینه انتقال DLD: 4% از قیمت. مصوبه شورای اجرایی شماره 30 سال 2013 می‌گوید به‌طور مساوی تقسیم می‌شود مگر توافق دیگری شود، اما در عمل معمولاً خریدار همه آن را می‌پردازد. تقسیم را در فرم F بنویسید.
• دفتر امین: AED 4,000 به‌علاوه VAT وقتی قیمت AED 500,000 یا بیشتر است، AED 2,000 به‌علاوه VAT برای کمتر از آن (haus & haus).
• کمیسیون آژانس: حدود 2% به‌علاوه 5% VAT، طبق توافق در فرم A یا B.
• ثبت رهن: 0.25% از مبلغ وام، نه قیمت.

مثال محاسباتی: آپارتمان AED 2,000,000، خریدار نقدی

مورد	محاسبه	مبلغ (AED )
هزینه انتقال DLD	4% x 2,000,000	80,000
دفتر امین	4,000 + 5% VAT	4,200
کمیسیون آژانس	2% x 2,000,000 = 40,000، + 5% VAT	42,000
هزینه‌های سند مالکیت و امور اداری	طبق مثال Property Finder	580
مجموع هزینه‌های خرید		126,780

یعنی حدود 6.3% علاوه بر قیمت. اگر خریدار وام 80% بگیرد (حداکثر برای اولین خانه یک خارجی مقیم تا AED 5 million)، 0.25% x 1,600,000 = AED 4,000 برای ثبت رهن به‌علاوه هزینه‌های کوچک اضافه کنید.

این جدول را در اولین جلسه به مشتری نشان دهید. خریداران از غافلگیری در دفتر امین متنفرند.

با پیش‌فروش و امور مالی و محاسبات تمرین کنید.

هزینه‌ها و رویه‌ها تغییر می‌کنند. پیش از هر اقدامی منبع رسمی (صفحات هزینه DLD و دفتر امین خود) را بررسی کنید. این درس مشاوره حقوقی یا مالی نیست.