Comment fonctionne l'off-plan (VEFA) au Maroc

L'off-plan au Maroc dispose d'un cadre juridique détaillé, la VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), mais une grande partie du marché le contourne. De nombreux promoteurs vendent plutôt sur de simples réservations. En tant que courtier, votre rôle est de savoir ce que la loi protège, de repérer quand une opération se situe en dehors, et d'expliquer la différence à l'acheteur avant que l'argent ne circule.

En bref

1. Les ventes sur plan sont régies par la loi 44-00, modifiée par la loi 107-12, au sein du Code des obligations et des contrats.
2. La loi prévoit deux étapes : un contrat de réservation une fois le permis de construire délivré, puis un contrat préliminaire, également possible dès la délivrance du permis de construire (art. 618-5). Depuis le 16 juillet 2026, il doit s'agir d'un acte authentique établi par un notaire ou des adouls.
3. Les paiements suivent un échéancier légal : 5% + 5% + 10% + 60% + 20%, lié à l'avancement des travaux.
4. Le promoteur doit fournir une garantie bancaire ou d'assurance couvrant les avances de l'acheteur.
5. De nombreux promoteurs préfèrent les réservations informelles, parfois appuyées d'un simple reçu. L'acheteur est alors peu protégé.
6. L'aide directe au logement (MAD 70,000 ou 100,000) s'adresse aux primo-accédants marocains qui achètent un logement neuf, et elle est versée à la vente définitive.

Le cadre légal

La loi 44-00 a créé le chapitre VEFA du Code des obligations et des contrats, et la loi 107-12 l'a modifié, notamment en introduisant le contrat de réservation. Jusqu'en juillet 2026, les contrats VEFA pouvaient être établis par acte authentique (notaire ou adouls) ou par acte à date certaine par un professionnel habilité, comme un avocat agréé près la Cour de cassation. La loi 41.25, publiée au Bulletin officiel le 16 juillet 2026, a supprimé cette seconde voie : le contrat préliminaire doit désormais être un acte authentique établi par un notaire ou des adouls, sous peine de nullité. Toute clause contraire à la loi est nulle.

La propriété n'est pas transférée à la signature de l'acheteur. Elle ne l'est qu'au moment où l'acte définitif est inscrit à la conservation foncière, après l'achèvement. Jusque-là, le promoteur reste propriétaire du projet.

Le contrat de réservation

Une fois le permis de construire délivré, le promoteur peut signer un contrat de réservation et percevoir une avance. Celui-ci doit mentionner les parties, le numéro du titre foncier (ou les références si l'immatriculation est en cours), le numéro et la date du permis, une description et la superficie approximative du lot, le prix au mètre carré, les modalités de paiement et la date de livraison. L'échéancier de paiement doit figurer dès cette étape.

L'acheteur peut se rétracter dans un délai d'un mois après la signature. Le promoteur doit alors rembourser l'intégralité de l'avance sous 7 jours.

Le contrat préliminaire

Selon l'article 618-5 du texte en vigueur, le contrat préliminaire peut être signé dès l'obtention du permis de construire. Des guides plus anciens, rédigés avant la loi 107-12, indiquent encore qu'il faut attendre les fondations du rez-de-chaussée ; aujourd'hui, les fondations ne sont que la première des trois étapes de paiement liées à la construction. Y sont joints : des copies certifiées des plans architecturaux, des plans de béton armé et du descriptif. Le promoteur établit aussi un cahier des charges (couvrant les travaux, les équipements et les délais), signé par les deux parties. Ces documents, ainsi que le règlement de copropriété le cas échéant, sont déposés à la conservation foncière (ou au greffe du tribunal pour les terrains non titrés).

Étapes de paiement

L'échéancier légal, tel que décrit dans l'entretien de 2016 :

Étape	Part du prix
Signature du contrat de réservation	5%
Signature du contrat préliminaire	5%
Démarrage des travaux	10%
Trois versements liés aux étapes de construction (gros œuvre, travaux de finition, permis d'habiter)	60%
Remise des clés et signature de l'acte définitif	20%

La répartition des 60% entre ses trois étapes est convenue entre les parties.

Exemple chiffré

Exemple chiffré : un acheteur réserve un appartement à MAD 1,200,000 dans un projet VEFA à Rabat. Le contrat divise les 60% en trois parts égales.

Étape	Calcul	MAD	Total versé
Contrat de réservation	5% x 1,200,000	60,000	60,000
Contrat préliminaire	5% x 1,200,000	60,000	120,000
Démarrage des travaux	10% x 1,200,000	120,000	240,000
Gros œuvre	20% x 1,200,000	240,000	480,000
Travaux de finition	20% x 1,200,000	240,000	720,000
Permis d'habiter	20% x 1,200,000	240,000	960,000
Clés et acte définitif	20% x 1,200,000	240,000	1,200,000

Après l'étape du gros œuvre, l'acheteur a payé 40%. Une fois le versement des travaux de finition effectué, il a dépassé 50% (ici 60%), ce qui ouvre le droit d'inscrire une saisie conservatoire sur le titre (voir ci-dessous). En plus du prix, l'acheteur paie à l'acte définitif les droits d'enregistrement, les droits de conservation foncière et les honoraires du notaire, soit environ 6.5% à 7% pour un bien bâti. Chaque versement devrait se faire par virement bancaire : depuis le 1er juillet 2026, les espèces versées sur une vente de plus de MAD 300,000 entraînent un droit supplémentaire de 2%.

Garanties

Au contrat préliminaire, le promoteur doit fournir les références d'une garantie qui rembourse les avances de l'acheteur en cas de défaillance du promoteur. Les formes acceptées sont une garantie bancaire d'achèvement, une garantie bancaire de remboursement ou une police d'assurance. Le professionnel qui rédige le contrat ne devrait pas remettre l'argent de l'acheteur au promoteur tant que cette garantie n'est pas prouvée.

Un acheteur qui a payé plus de 50% du prix peut inscrire une saisie conservatoire sur le titre foncier. Ce droit ne peut pas être supprimé par une clause du contrat. Il reste inscrit sur le titre jusqu'à l'inscription de la propriété de l'acheteur, et peut être transformé en saisie exécutoire si le promoteur ne respecte pas le délai ou livre un bien non conforme.

Le piège de la réservation

Finances News indiquait en mars 2023 que les transactions en VEFA restent « très minimes » : les promoteurs préfèrent des réservations qu'ils jugent moins contraignantes. Dans certains cas, il n'y a aucun contrat, seulement des avances contre un simple reçu, sans garantie sur le délai ni sur le descriptif. Un expert cité dans l'article évoquait l'affaire Bab Darna comme l'exemple type de ce à quoi cela mène, et notait que les procédures judiciaires durent en moyenne deux à trois ans.

Comment le repérer :

• Le document indique « bon de réservation » ou « reçu » mais ne mentionne ni numéro de permis, ni numéro de titre, ni date de livraison.
• Aucune référence de garantie, aucun cahier des charges, aucun notaire ni rédacteur habilité.
• De l'argent est demandé avant que le permis de construire n'existe.
• Les paiements vont à une personne, ou se font en espèces.

Si le promoteur refuse de signer un vrai contrat de réservation, dites clairement à l'acheteur ce à quoi il renonce.

Ce qu'il faut vérifier sur le promoteur et le projet

• Le permis de construire : numéro, date, et qu'il couvre bien cette tranche. Pas de permis, pas de réservation légale.
• Le titre foncier : demandez un certificat de la conservation foncière indiquant le promoteur comme propriétaire et toute hypothèque bancaire sur le terrain.
• La garantie : nom de la banque ou de l'assureur et référence.
• Les projets livrés du promoteur et leurs retards. Visitez-en un et parlez aux propriétaires.
• Les litiges dans la presse ou devant les tribunaux.
• Le contrat : date de livraison, recours en cas de retard, descriptif, tolérance de superficie, et sort de l'avance si l'acheteur annule.

Retards et recours de l'acheteur

Le promoteur peut prolonger le délai de livraison de six mois, mais doit en informer l'acheteur au moins un mois avant la date initiale. Au-delà, selon l'avocat cité par Finances News, un acheteur confronté à un retard de livraison peut résilier le contrat sans pénalité et réclamer une indemnité de 20% des sommes avancées. Lorsqu'une partie met fin au contrat par la faute de l'autre, la partie lésée peut réclamer 15% des paiements une fois le gros œuvre achevé, ou 20% une fois le permis d'habiter délivré.

ReaConsult, en juin 2026, décrit le parcours habituel en pratique : une mise en demeure par lettre recommandée fixant un nouveau délai, puis les pénalités de retard prévues au contrat (qui s'élèvent généralement selon lui à 0.1% à 0.5% du prix par mois, une pratique de marché et non un taux légal), puis une action en justice pour annuler avec remboursement, plus des dommages et intérêts comme le loyer payé pendant l'attente. Il cite un arrêt de la cour d'appel de commerce de Casablanca de 2021 qui a condamné un promoteur à rembourser MAD 332,500 plus MAD 20,000 de dommages et intérêts. La garantie et la saisie conservatoire sont ce qui donne de la valeur à ces recours, c'est pourquoi l'acheteur doit les exiger dès le premier jour.

L'aide directe au logement et les logements neufs

L'aide directe au logement de l'État court de 2024 à 2028. Selon Medias24 :

• MAD 100,000 pour un logement d'un prix jusqu'à MAD 300,000 TTC, et MAD 70,000 pour un logement de plus de MAD 300,000 et jusqu'à MAD 700,000.
• L'acheteur doit être de nationalité marocaine (MRE compris) et ne pas posséder de logement au Maroc.
• Le logement doit être vendu pour la première fois, compter au moins deux pièces et disposer d'un permis d'habiter daté du 1er janvier 2023 ou plus tard.
• L'acheteur dépose sa demande sur daamsakane.ma, signe le compromis dans les 30 jours suivant l'accord, et l'aide est versée au notaire, qui fait ensuite signer l'acte définitif.
• L'acheteur consent une hypothèque à l'État et doit occuper le logement en résidence principale pendant cinq ans, faute de quoi il rembourse l'aide.

Pour l'off-plan, le point clé est le calendrier : comme le logement doit disposer d'un permis d'habiter, l'aide arrive à la vente définitive, pas pendant la construction. Exemple chiffré : un primo-accédant marocain achète un appartement neuf à MAD 650,000 ; l'aide est de MAD 70,000, l'acheteur finance donc MAD 580,000 plus les frais. À partir de 2026, les copropriétaires peuvent aussi en faire la demande. En juin 2026, plus de 105,000 ménages en avaient bénéficié, dont 24% de MRE. Un acheteur étranger ne peut pas en bénéficier.

Signaux d'alerte

• Une réservation avant le permis de construire, ou avec un simple reçu.
• Aucune référence de garantie dans le contrat préliminaire.
• Un promoteur sans projet livré que vous puissiez visiter.
• Des paiements en espèces, ou sur un compte personnel.
• Une date de livraison promise qui n'est pas inscrite dans le contrat.

Les règles de l'off-plan au Maroc ont été vérifiées à la date indiquée ci-dessus. Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique. CloserPass n'est affilié à aucun promoteur ni aucune autorité.

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