Carrières dans l'immobilier au Maroc

Les règles qu'un courtier doit connaître

Organismes publics

Pas de régulateur des courtiers. Le ministère de l'Aménagement du territoire national, de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Politique de la ville supervise les agents immobiliers en matière de lutte contre le blanchiment ; l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) gère le registre foncier (conservation foncière)

Licence

Le Maroc n'a ni licence de courtier, ni carte professionnelle, ni examen d'accès : le métier d'agent immobilier n'est défini par aucune loi. Un projet de loi sur le statut des agents immobiliers (projet 36.17, 37 articles) a été déposé en février 2014 et transmis au Secrétariat général du gouvernement en 2017 ; il exigerait un casier judiciaire vierge et soit un diplôme de niveau bac+2, soit cinq ans d'expérience. La ministre de l'Habitat a promis en octobre 2023 de le relancer, mais en mars 2025 Bladi indiquait qu'il n'était toujours pas adopté, et en novembre 2025 des agents de Rabat expliquaient au Brief que la profession n'avait toujours pas de cadre légal. Aucune adoption n'avait été constatée en octobre 2026. Un registre national volontaire recensait environ 1,312 agents en 2023 (Le360). Les agents exercent dans le cadre du droit commun des sociétés et de la fiscalité, et le secteur est dominé par des intermédiaires informels appelés samsars.

Qui peut être agent

L'activité n'étant pas réglementée, toute personne, marocaine ou étrangère, peut exercer comme agent ; une agence formelle s'immatricule simplement comme entreprise avec un numéro au registre du commerce (RC), un identifiant commun de l'entreprise (ICE) et la taxe professionnelle (l'ancienne patente), par exemple sous forme de SARL. Les étrangers peuvent fonder ou codétenir une telle société. Le statut simplifié d'auto-entrepreneur (plafonds de chiffre d'affaires de MAD 500,000 pour le commerce et MAD 200,000 pour les services, impôt de 0.5% ou 1% du chiffre d'affaires) est ouvert aux résidents, y compris étrangers, selon Upsilon Consulting ; l'inscription de l'intermédiation immobilière sur la liste des activités éligibles n'a pas été confirmée. Un salarié étranger a besoin d'un contrat de travail conforme au modèle officiel du ministère de l'Emploi, visé via la plateforme TAECHIR selon les articles 516 à 520 du Code du travail ; le contrat ne prend effet qu'à la date du visa. Normalement, l'employeur doit d'abord obtenir une attestation ANAPEC prouvant qu'aucun candidat marocain adéquat ne s'est présenté (environ 60 jours après une publication de 15 jours). Sont notamment exemptés les gérants, associés et actionnaires de sociétés, les conjoints de Marocains, les étrangers nés au Maroc, les personnes résidant comme salariés depuis plus de 10 ans, le personnel des sociétés de Casablanca Finance City et les ressortissants couverts par des accords bilatéraux comme l'Algérie, la Tunisie et le Sénégal. Un étranger qui reste plus de 90 jours a besoin d'une carte de séjour délivrée par la police (DGSN) : la carte d'immatriculation est valable de 1 à 10 ans et renouvelable, et une carte de résident est possible après quatre ans de résidence légale continue (loi 02-03).

Règles du courtage

Faute de loi spécifique, la relation entre l'agent et le client est un contrat relevant du Code des obligations et des contrats. Un mandat écrit est une bonne pratique, mais des agents de Rabat ont expliqué au Brief en 2025 que les mandats signés, contrats de prospection et bons de visite manquent souvent. Il n'existe aucun plafond légal de commission : les agences facturent en général 2% à 3% du prix, souvent 2.5% de chaque côté, et jusqu'à 5% sur certaines opérations, le tout négociable. Depuis le 16 juillet 2026 (loi 41.25), l'acte de vente, la promesse de vente et le contrat préliminaire de VEFA doivent être des actes authentiques établis par un notaire ou par deux adouls, et les avocats agréés près la Cour de cassation ne peuvent plus les rédiger ; depuis le 1er juin 2026 (loi 31.18), toute procuration utilisée pour vendre ou hypothéquer un bien doit d'abord être inscrite dans un registre au tribunal de première instance, faute de quoi la conservation foncière peut rejeter l'opération. Les agents immobiliers sont des personnes assujetties à la loi 43-05 contre le blanchiment de capitaux : l'arrêté ministériel 133.23 (en vigueur depuis janvier 2023) impose un dispositif de vigilance et de contrôle interne fondé sur les risques, l'identification des clients et des bénéficiaires effectifs, des déclarations de soupçon à l'Autorité nationale du renseignement financier (ANRF), le contrôle au regard des listes de sanctions et un rapport annuel au ministère de l'Habitat, qui a désigné 45 contrôleurs. Depuis le 1er juillet 2026 (loi de finances 2026, article 133-III du CGI), les ventes de plus de MAD 300,000 supportent un droit d'enregistrement supplémentaire de 2% sur toute partie du prix non payée par un moyen traçable (virement bancaire, chèque barré, carte) et mentionnée dans l'acte. Les agences immatriculées facturent leurs honoraires et paient l'impôt dessus, tandis que les samsars informels ne paient en général ni TVA ni taxe professionnelle.

Acheteurs étrangers

Les étrangers peuvent acheter des biens résidentiels et commerciaux au Maroc, notamment des biens urbains titrés, aux mêmes conditions que les nationaux. Les terres agricoles sont protégées : un étranger qui achète un terrain hors périmètre urbain doit présenter une attestation de vocation non agricole, accordée uniquement pour un projet non agricole sur un terrain de faible valeur agricole et dimensionné au projet (circulaire gouvernementale, 2022). Les acheteurs devraient privilégier les biens titrés (titre foncier) immatriculés auprès de l'ANCFCC, garantis et opposables aux tiers ; un bien non titré détenu sous melkia, un acte établi par deux adouls à partir de témoignages, n'a pas de registre central et présente un risque de double vente, et sa conversion en titre peut prendre 12 à 36 mois. Pour conserver le droit de rapatrier plus tard le prix et toute plus-value, un non-résident doit financer l'achat en devises via une banque marocaine (ou depuis un compte en dirhams convertibles) et conserver la preuve ; à la revente, la banque transfère le produit sur présentation de l'acte de vente et de la preuve du paiement de l'impôt (Office des Changes). Les banques demandent aux particuliers non résidents une déclaration sur l'honneur attestant qu'ils ne possèdent pas d'autre résidence au Maroc, une règle qui ne s'applique pas aux Marocains résidant à l'étranger (MRE).

Fiscalité et frais

Les acheteurs paient en général environ 6% à 7% en plus du prix : 4% de droits d'enregistrement sur un bien bâti (minimum MAD 1,000 ; 5% sur un terrain nu ; 3% pour un logement social éligible), 1.5% de droits de conservation foncière plus MAD 100 par titre (minimum MAD 500, tarif ANCFCC de 2016), des honoraires de notaire couramment autour de 1% plus TVA, et de petits frais de timbres et de copies. Les vendeurs paient la taxe sur les profits immobiliers (TPI) de 20% de la plus-value nette, avec un minimum de 3% du prix de vente même sans plus-value. Une résidence principale occupée pendant au moins cinq ans est exonérée (durée ramenée de six ans par la loi de finances 2023), une fois tous les cinq ans, mais le minimum de 3% s'applique toujours à la partie du prix au-delà de MAD 4 millions ; les ventes annuelles totales inférieures à MAD 140,000 sont aussi exonérées. La déclaration et le paiement sont dus dans les 30 jours suivant la vente. Les propriétaires paient la taxe d'habitation (tranches de 10%, 20% et 30% de la valeur locative, exonération jusqu'à MAD 5,000, abattement de 75% sur la résidence principale, exonération de 5 ans pour les logements neufs) et la taxe de services communaux ; depuis la loi 14-25 de juillet 2025, toutes deux sont recouvrées par l'administration fiscale (DGI) et payées en ligne. Les revenus locatifs sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu après un abattement de 40%, avec une retenue de 10% ou 15% lorsque le locataire est une société.

Off-plan (VEFA)

Les ventes sur plan relèvent des règles de la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement (VEFA) de la loi 44-00 modifiée par la loi 107-12. La loi prévoit un contrat de réservation une fois le permis de construire délivré (l'acheteur peut se rétracter dans un délai d'un mois), un contrat préliminaire une fois le permis de construire obtenu (art. 618-5), qui depuis le 16 juillet 2026 doit être un acte authentique établi par un notaire ou des adouls (loi 41.25), une garantie de restitution ou d'achèvement du promoteur, et un échéancier échelonné indiqué comme suit : 5% à la réservation, 5% au contrat préliminaire, 10% au démarrage des travaux, 60% répartis sur les étapes du gros œuvre et des finitions, et 20% à la livraison. En pratique, la VEFA est rarement utilisée : les promoteurs préfèrent des réservations plus souples, parfois appuyées d'un simple reçu, ce qui laisse les acheteurs peu protégés sur les délais et le descriptif (Finances News, 2023). L'aide directe au logement de l'État, de 2024 à 2028, verse MAD 100,000 pour un logement neuf d'un prix jusqu'à MAD 300,000 et MAD 70,000 pour un logement de MAD 300,000 à 700,000, aux acheteurs qui ne possèdent pas d'autre logement. En juin 2026, elle comptait plus de 105,000 bénéficiaires sur 218,000 demandes, dont 24% de MRE, et la loi de finances 2026 l'a ouverte aux copropriétaires.

Location

Les baux d'habitation sont régis par la loi 67-12. Le bail doit être écrit, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer, et le loyer ne peut être révisé qu'au plus tous les trois ans avec une hausse plafonnée à 8% ; l'expulsion nécessite une décision de justice. Les locations saisonnières et touristiques relèvent de la loi 80-14 sur les établissements d'hébergement touristique, qui exige une autorisation d'exploitation, et les revenus de location courte durée sont imposables et doivent être déclarés à la DGI. En juillet 2025, la ministre du Tourisme a annoncé un arrêté d'application pour intégrer au système les appartements et riads non déclarés, et en janvier 2026 le secrétariat d'État à l'Habitat a indiqué qu'un décret limitant la location courte durée hors zones touristiques était en préparation ; aucun de ces textes n'avait été confirmé comme adopté en octobre 2026.

Plateformes

Conservation foncière et cadastre de l'ANCFCCDirection Générale des Impôts (droits d'enregistrement, TPI, taxe d'habitation)Notaires et adouls (actes authentiques, loi 41.25)Registre des procurations immobilières au tribunal de première instance (loi 31.18)Autorité nationale du renseignement financier (ANRF)Supervision LBC des agents immobiliers par le ministère de l'HabitatOffice des Changes (financement en devises et rapatriement)Plateforme TAECHIR et ANAPEC (contrats de travail des étrangers)Registre du commerce (RC), ICE et taxe professionnelleIndice des prix des actifs immobiliers (IPAI) Bank Al-Maghrib et ANCFCC