Provvigione dell'agente immobiliare a Cipro

A Cipro la legge fissa una percentuale di provvigione, ma solo in via residuale: se agente e cliente non hanno mai concordato un compenso, all'agente spetta il 3%. In pratica i compensi si negoziano, di solito tra il 3% e il 5% più IVA. Su cosa la legge è severa è chi può essere pagato. Solo un agente iscritto con una licenza valida può pretendere un compenso, e solo gli agenti con licenza possono ricevere provvigioni dai clienti. Ecco come funziona a ottobre 2026, e cosa resta dopo le imposte a un agente o a un assistente.

In breve

1. Ad agosto 2026 INDEX.cy indicava il compenso abituale dal 3% al 5% del prezzo, di norma a carico del venditore.
2. Si aggiunge l'IVA al 19%. Una provvigione del 3% costa al venditore il 3.57% del prezzo.
3. Se non è stato concordato alcun compenso, la Law 71(I)/2010 lo fissa al 3% del valore dell'operazione, dovuto al completamento.
4. Se l'operazione fallisce senza colpa dell'agente, l'agente può comunque chiedere un compenso ragionevole per il tempo e le spese.
5. Qualsiasi accordo di intermediazione con chi non è iscritto o non ha la licenza è nullo, quindi il compenso non può essere preteso.
6. La dichiarazione di trasferimento del venditore indica l'agente e il compenso, e l'agente versa al Consiglio 2/10,000 del valore dichiarato entro 30 giorni.
7. Solo gli agenti con licenza possono ricevere provvigioni dai clienti. Gli assistenti sono pagati dal datore di lavoro.
8. Dal 2026 il reddito fino a €22,000 l'anno è esente dall'imposta sul reddito, e la previdenza sociale è dell'8.8% per i dipendenti e del 16.6% per gli autonomi.

Tariffe abituali

Ad agosto 2026 INDEX.cy riportava che gli agenti applicano di solito dal 3% al 5% del prezzo più il 19% di IVA, e che di norma paga il venditore. Non esiste una tabella ufficiale e la percentuale è negoziabile. Concorda per iscritto la percentuale, l'IVA e l'evento che fa scattare il compenso.

Cosa dice la legge

La Real Estate Agents Law 71(I)/2010 stabilisce le regole sul compenso:

• Articolo 20: il compenso predefinito. Se non è stato concordato alcun compenso, la provvigione dell'agente è il 3% del valore dell'operazione, dovuta al suo completamento. Se l'operazione non si conclude senza colpa dell'agente, questi può chiedere un compenso ragionevole per il tempo impiegato e le spese sostenute.
• Articolo 27: senza licenza, niente compenso. Un accordo di intermediazione, scritto o orale, con una persona non iscritta o senza licenza valida è nullo. Un intermediario che lavora senza licenza non può agire in giudizio per un compenso e commette anche un reato punito con fino a 12 mesi di carcere, una multa fino a €3,500, o entrambe.
• Trasparenza. Gli agenti devono dichiarare per iscritto qualsiasi loro interesse nell'immobile e comunicare agli acquirenti tutto ciò che sanno sul suo stato, sui gravami e sui vincoli legali o urbanistici.

Poiché il 3% predefinito si applica solo quando non è stato concordato nulla, un breve accordo scritto tutela entrambe le parti: fissa la percentuale, l'IVA, chi paga, quando è dovuto il compenso e se il mandato è in esclusiva.

La dichiarazione di trasferimento e il contributo al Consiglio

Al Catasto, la dichiarazione di trasferimento del venditore deve indicare l'agente e il compenso pagato. L'agente versa poi al Consiglio 2/10,000 del valore dichiarato entro 30 giorni. In questo modo il compenso è visibile, quindi deve corrispondere alla tua fattura.

Un disegno di legge da seguire

Un disegno di legge del deputato Kostis Efstathiou per far redigere agli avvocati ogni contratto di compravendita immobiliare era di nuovo all'esame della commissione affari legali della Camera a maggio 2025, dopo essere stato rinviato una volta dal precedente presidente. Il Consiglio ne ha chiesto il ritiro (Cyprus Mail, maggio 2025). Verifica a che punto è prima di consigliare i clienti su chi prepara il contratto.

Chi paga

• Vendita: di solito il venditore (INDEX.cy).
• Nuova costruzione: il venditore è il costruttore, quindi un agente che porta un acquirente è pagato dal costruttore. Un costruttore che vende ciò che ha costruito non ha bisogno a sua volta di una licenza di agente.
• Locazione: la legge copre le locazioni di più di un mese, quindi l'attività di locazione è attività di intermediazione. Concorda per iscritto il compenso e chi lo paga.

Agenti, assistenti e ripartizioni

Tra agenzie. Nessuna legge stabilisce come due agenti con licenza si dividono un compenso. Metti per iscritto la ripartizione, la data di pagamento e chi fattura a chi prima di mostrare l'immobile. Entrambi devono essere iscritti e avere la licenza perché l'accordo sia valido.

Tra l'agente e un assistente. A marzo 2025 il Ministero del Lavoro ha confermato che gli assistenti possono essere pagati con provvigioni dal datore di lavoro se il contratto lo prevede, e possono lavorare part time, mentre solo gli agenti con licenza possono ricevere provvigioni dai clienti (Cyprus Mail). Un assistente non dovrebbe mai fatturare a un cliente né ricevere contanti da lui. Un annuncio di RE/MAX Cyprus per assistenti esperti a Limassol e Nicosia, senza data e scaduto quando lo abbiamo verificato a ottobre 2026, offriva un fisso di €1,500 al mese più provvigioni. Consideralo un esempio, non una tariffa di mercato.

Esempi pratici

Questi esempi usano solo percentuali indicative. Decidono il tuo accordo con il cliente e il tuo contratto di lavoro.

Appartamento in rivendita a Limassol, €400,000, il venditore paga il 3% più IVA. Compenso: 400,000 x 3% = €12,000. IVA: 12,000 x 19% = €2,280. Il venditore paga €14,280. Contributo al Consiglio pagato dall'agente: 400,000 x 2/10,000 = €80.

Villa a Pafo, €1,200,000, il venditore paga il 4% più IVA, diviso 50/50 con un altro agente con licenza. Compenso: €48,000 più €9,120 di IVA. Ciascun agente riceve €24,000 prima dell'IVA. Contributo al Consiglio sul valore dichiarato: €240.

Appartamento a Nicosia, €200,000, nessun compenso mai concordato. Si applica il valore predefinito della legge: 200,000 x 3% = €6,000, dovuti al completamento. Ecco perché conviene concordare per iscritto: dopo non puoi pretendere il 4%.

Vendita che salta perché il permesso dell'acquirente viene rifiutato, dopo mesi di lavoro. Nessun completamento, quindi nessuna provvigione. In base all'articolo 20 l'agente può chiedere un compenso ragionevole per il tempo e le spese, purché il fallimento non sia dovuto a sua colpa.

Imposte e previdenza sociale

Imposta sul reddito. PwC Cyprus elenca gli scaglioni dell'imposta sul reddito delle persone fisiche dopo la riforma 2026:

Reddito imponibile annuo	Aliquota
Fino a €22,000	0%
Da €22,001 a €32,000	20%
Da €32,001 a €42,000	25%
Da €42,001 a €72,000	30%
Oltre €72,000	35%

Previdenza sociale. A gennaio 2026 Andersen Cyprus ha indicato le aliquote 2026: 8.8% per i dipendenti e 8.8% per i datori di lavoro, e 16.6% per gli autonomi, sui redditi fino a €68,904 l'anno.

IVA sul compenso. Gli agenti applicano il 19% di IVA sui propri compensi. Chiedi a un commercialista quando devi registrarti ai fini IVA.

Fonti: PwC Cyprus (gennaio 2026) e Andersen Cyprus (gennaio 2026).

Esempio: un assistente con stipendio più provvigioni. Stipendio €1,500 x 12 = €18,000, più €6,000 di provvigioni dal datore di lavoro: €24,000. Imposta sul reddito: (24,000 - 22,000) x 20% = €400. Previdenza sociale all'8.8%: €2,112. Il datore di lavoro paga un altro 8.8% in aggiunta.

Esempio: un agente con licenza che lavora da solo con €60,000 di utile imponibile. Imposta sul reddito: 10,000 x 20% + 10,000 x 25% + 18,000 x 30% = €9,900. La previdenza sociale al 16.6% sarebbe di circa €9,960 se il tuo reddito assicurabile fosse uguale al tuo utile, ma la base per gli autonomi segue regole proprie. Chiedi a un commercialista prima della chiusura del tuo primo anno.

Aspetti pratici al rogito

• Gli agenti sono soggetti obbligati ai sensi della AML Law 188(I)/2007. Identifica e verifica ogni cliente e titolare effettivo, controlla la provenienza dei fondi per i clienti a rischio più elevato e segnala i sospetti al MOKAS (Kourtellos & Co, ottobre 2026). Incassa il compenso con bonifico bancario a fronte di una fattura, mai in contanti.
• Assicurati che la dichiarazione di trasferimento riporti il tuo nome e il compenso che hai fatturato, e paga il contributo al Consiglio entro 30 giorni.
• Nelle operazioni off-plan, verifica che la banca del venditore abbia firmato una liberatoria per l'unità (Koufettas Law, ottobre 2026), così che la vendita possa davvero concludersi.
• Tieni la licenza rinnovata entro il 31 dicembre. Un compenso maturato con una licenza scaduta non può essere preteso.

Cosa verificare prima di lavorare a un'operazione

• La tua iscrizione e la tua licenza sono valide e i numeri compaiono nell'annuncio.
• Un accordo scritto con la percentuale, l'IVA, chi paga, l'evento che fa scattare il compenso e l'eventuale esclusiva.
• Un accordo di ripartizione scritto con qualsiasi altro agente con licenza.
• Se sei un assistente, un contratto di lavoro che fissa la tua provvigione dal datore di lavoro.
• Il tuo fascicolo antiriciclaggio sul cliente è completo.

A Cipro la provvigione si negozia, con un 3% residuale previsto dalla legge, e solo gli agenti con licenza possono essere pagati dai clienti. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra e riguarda solo le zone sotto il controllo effettivo della Repubblica di Cipro. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliato all'Estate Agents Registration Council, ad alcuna agenzia né ad alcun ente governativo di Cipro.

Trova offerte e altre guide su Cipro su CloserPass.