Provvigione dell'agente immobiliare in Portogallo

Il Portogallo non fissa per legge una tariffa di provvigione. La provvigione è quella che l'agenzia e il suo cliente concordano per iscritto. Ma la Legge 15/2013 è rigorosa su come va scritto quell'accordo, su quando la provvigione è dovuta e su chi può pagarla. Ecco come funziona la provvigione a ottobre 2026, e cosa ti resta dopo le tasse se lavori come consulente autonomo.

In breve

1. Non esiste alcuna tariffa legale né tetto massimo. A settembre 2026 BoaVenda indicava la provvigione abituale sulle vendite tra il 4% e il 5%, in una forbice dal 3% al 6%.
2. Si aggiunge l'IVA al 23%. Una provvigione del 5% costa al venditore il 6.15% del prezzo.
3. Molte agenzie fissano una provvigione minima, spesso intorno a €6,000 più IVA.
4. Nelle vendite di solito paga il venditore. Negli affitti di solito il proprietario paga una mensilità di canone più IVA. Nelle nuove costruzioni di solito paga il developer.
5. La provvigione deve essere indicata in un contratto di mediazione scritto, altrimenti il contratto può essere nullo.
6. La provvigione è dovuta quando l'operazione è conclusa, oppure al CPCV (contratto preliminare) se il contratto lo prevede.
7. Un'agenzia non può essere pagata da entrambi, il suo cliente e l'altra parte, nella stessa operazione.
8. La quota del consulente è spesso dal 40% al 50% della provvigione dell'agenzia, prima di IVA, IRS e previdenza sociale.

Tariffe abituali

• BoaVenda (settembre 2026): la norma è dal 4% al 5% più IVA. Per le case molto richieste si può scendere a circa il 3%. Gli immobili di lusso, complessi o di nicchia possono arrivare al 6%. Il centro di Lisbona, Porto, Cascais e l'Algarve di pregio chiudono spesso dal 3.5% al 5%, mentre le case periferiche o di minor valore possono arrivare dal 5% al 6%.
• Ekonomista (settembre 2026): dal 2% al 6%, con il 5% come tariffa più citata nelle grandi reti.

BoaVenda spiega che non esiste un tariffario ufficiale: ogni agenzia fissa la propria tariffa, ed è sempre negoziabile. Ha anche rilevato che i contratti in esclusiva tendono ad avere tariffe da 0.5 a 1 punto più basse rispetto a quelli non esclusivi.

Provvigioni minime. BoaVenda riporta che molti contratti prevedono un minimo, per esempio €6,000 più IVA. Sulle case fino a €100,000 questo porta la tariffa effettiva dal 5% al 7%. Le agenzie a tariffa fissa competono proprio su questo, chiedendo di solito da €6,000 a €9,000 IVA inclusa.

IVA sul compenso

Le provvigioni delle agenzie sono soggette a IVA al 23%. La formula di BoaVenda è semplice: prezzo x tariffa x 1.23. Con un preventivo del “5%”, il venditore paga il 6.15% del prezzo. La Legge 15/2013 impone che il contratto di mediazione indichi l'aliquota IVA, quindi scrivi “5% più IVA al 23%” e comunica al cliente il totale in euro.

Chi paga

• Vendita: paga il venditore, che ha firmato il contratto di mediazione.
• Affitto: di solito una mensilità di canone più IVA, pagata dal proprietario (BoaVenda).
• Nuova costruzione: di solito il developer paga dal 3% al 5%, e l'acquirente non paga alcuna provvigione di mediazione (BoaVenda).

Niente doppia provvigione. La Legge 15/2013 vieta a un'agenzia di mediazione di essere pagata da entrambi, il suo cliente e l'altra parte, nella stessa operazione. Se agisci per il venditore, non puoi fatturare anche all'acquirente.

Il denaro dell'acquirente. Qualsiasi somma che l'agenzia riceve da un acquirente prima del CPCV è tenuta in custodia e va restituita su richiesta. Non è la tua provvigione.

Il contratto di mediazione

Il tuo contratto con il venditore è il contrato de mediação imobiliária (contratto di mediazione immobiliare). La Legge 15/2013 impone che sia scritto e che indichi:

• L'immobile e gli eventuali gravami, e l'operazione richiesta (vendita, affitto, prezzo).
• La provvigione, come importo fisso o percentuale, come viene pagata e l'aliquota IVA.
• La polizza assicurativa dell'agenzia.
• L'eventuale angariador (procacciatore di incarichi) coinvolto e gli eventuali servizi aggiuntivi.
• Se è in esclusiva, e cosa comporta l'esclusiva.

Se non è indicata una durata, il contratto dura sei mesi. I contratti standard devono prima essere convalidati dall'autorità dei consumatori, la Direção-Geral do Consumidor. Un contratto privo degli elementi obbligatori è nullo, anche se solo il cliente può farlo valere. Ogni contratto e annuncio deve inoltre riportare il nome dell'agenzia e il numero AMI.

BoaVenda suggerisce esclusive da 3 a 6 mesi invece di 12, con una via d'uscita se i risultati sono scarsi. Aspettati che i venditori che l'hanno letto lo chiedano.

Quando è dovuta la provvigione

Secondo la Legge 15/2013, la provvigione è dovuta quando l'operazione è conclusa, di solito al rogito. Se il contratto lo prevede, può essere dovuta alla firma del CPCV. In caso di esclusiva, l'agenzia viene pagata anche se l'operazione salta per colpa del proprietario. Scrivi chiaramente il momento in cui scatta, e ricorda che un CPCV può ancora saltare: Literacia Financeira spiega che l'acquirente che si ritira perde la caparra, e il venditore inadempiente la restituisce raddoppiata.

Ripartizione tra agenzie e con il consulente

Tra agenzie. Nessuna legge stabilisce come due agenzie si dividono la provvigione in una vendita congiunta. Metti per iscritto la ripartizione, la data di pagamento e chi fattura a chi prima di mostrare l'immobile.

Tra l'agenzia e te. A settembre 2026 Ekonomista indicava la quota abituale del consulente tra il 40% e il 50% della provvigione dell'agenzia, a seconda del modello. Scende quando l'operazione è condivisa. Nell'esempio di Postal di settembre 2026, un consulente che ha venduto una casa da €250,000 al 5% ha tenuto €3,125 della provvigione di €12,500, circa il 25%.

La pagina di Indeed per consultor imobiliário (314 stipendi, aggiornata il 16 ottobre 2026) mostra una media di circa €2,890 al mese, con la maggior parte tra €1,079 e €7,739. Sono dati dichiarati dagli utenti, non ufficiali. I dati di ECO sulle cinque reti più grandi corrispondono a circa 5.2 transazioni per consulente nel 2025, quindi poche operazioni decidono il tuo anno.

Esempi pratici

Questi esempi usano solo tariffe indicative. Decidono il tuo contratto di mediazione e il tuo accordo con l'agenzia.

Appartamento a Lisbona, €400,000, il venditore paga il 5% più IVA. Provvigione: 400,000 x 5% = €20,000. IVA: 20,000 x 23% = €4,600. Il venditore paga €24,600. Con una quota del consulente del 45%, ricevi 20,000 x 45% = €9,000 (prima della tua IVA, IRS e previdenza sociale).

Casa venduta a €250,000, il venditore paga il 5% più IVA (l'esempio di Postal). Provvigione: €12,500 più €2,875 di IVA. Quota del consulente in quel caso: €3,125.

Villa in Algarve, €1,200,000, il venditore paga il 4% più IVA, divisa 50/50 con l'agenzia dell'acquirente. Provvigione: €48,000 più €11,040 di IVA. Ogni agenzia riceve €24,000 al netto dell'IVA.

Appartamento a Setúbal, €90,000, provvigione minima €6,000 più IVA. Il venditore paga €6,000 + €1,380 di IVA = €7,380, una tariffa effettiva del 6.7% prima dell'IVA.

Affitto a lungo termine a Porto, €1,400 al mese, provvigione pari a una mensilità. Il proprietario paga €1,400 + €322 di IVA = €1,722.

Tasse e previdenza sociale per un consulente autonomo

La maggior parte dei consulenti lavora con i recibos verdes (ricevute da lavoratore autonomo) e fattura all'agenzia la propria quota. CRN Contabilidade ed Ekonomista illustrano le regole 2026:

• IVA. Applichi il 23% sulle tue ricevute (22% a Madeira, 16% nelle Azzorre) e lo versi all'Autorità fiscale, al netto dell'IVA sui tuoi costi professionali. Chi ha redditi bassi può essere esente in base all'articolo 53 del Codice IVA se il fatturato dell'anno precedente è rimasto sotto €15,000. Superarlo di oltre il 25% fa cessare subito l'esenzione.
• IRS (imposta sul reddito). Il tuo reddito è di categoria B. Nel regime semplificato, l'imposta si applica su una quota del reddito fissata da un coefficiente: 0.75 per le professioni dell'elenco dell'articolo 151 e 0.35 per gli altri servizi, che a certe condizioni può essere ridotto nei primi anni di attività. La ritenuta è del 23% per le professioni dell'articolo 151 e dell'11.5% per gli altri redditi di categoria B, come acconto sull'imposta finale. Chiedi a un commercialista quale codice di attività e quale coefficiente si applicano a te.
• Previdenza sociale. Paghi il 21.4% su un reddito rilevante pari al 70% del reddito da servizi che dichiari ogni trimestre. L'iscrizione di norma decorre dal 12° mese dopo l'inizio dell'attività, quindi il primo anno è senza contributi.

Voce	Regola 2026
IVA sulle tue ricevute	23% (continente), salvo esenzione in base all'articolo 53
Soglia dell'articolo 53	€15,000 di fatturato nell'anno precedente
Coefficiente IRS semplificato	0.75 (elenco dell'articolo 151) o 0.35 (altri servizi)
Ritenuta IRS	23% (elenco dell'articolo 151) o 11.5% (altri redditi di categoria B)
Previdenza sociale	21.4% del 70% del reddito trimestrale da servizi

Fonti: CRN Contabilidade (settembre 2026) ed Ekonomista (marzo 2026).

Esempio. Nel secondo anno ricevi €40,000 di quote di provvigione, più €9,200 di IVA che versi allo Stato. Previdenza sociale: 40,000 x 70% x 21.4% = circa €5,992 all'anno, pagati trimestralmente. Il tuo IRS dipende dal coefficiente e dagli altri redditi, quindi chiedi a un commercialista prima di emettere la tua prima ricevuta.

Aspetti pratici al rogito

• Le agenzie sono soggette alla Legge antiriciclaggio 83/2017. Identifica ogni cliente, incassa la provvigione con bonifico bancario a fronte di fattura, mai in contanti, e assicurati che la vendita compaia nella comunicazione trimestrale dell'agenzia all'IMPIC.
• Fattura al venditore con pagamento dovuto il giorno del rogito, oppure al CPCV se il contratto lo prevede.
• Verifica che il ricavato netto del venditore, dopo l'estinzione di un eventuale mutuo, copra ancora la tua provvigione.

Cosa verificare prima di lavorare a un'operazione

• Un contratto di mediazione firmato con tariffa, aliquota IVA, polizza assicurativa, durata ed esclusiva.
• Il momento in cui è dovuta la provvigione: rogito o CPCV.
• Che non stai fatturando a entrambe le parti.
• Un accordo di ripartizione scritto con ogni altra agenzia.
• Il tuo accordo con l'agenzia: quota, obiettivi, data di pagamento e operazioni che si chiudono dopo la tua uscita.
• Il numero AMI dell'agenzia sul contratto e su ogni annuncio.

In Portogallo la provvigione la decide il mercato, non la legge, ma il contratto che la fissa è regolamentato. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliato all'IMPIC, ad alcuna autorità né ad alcuna agenzia.

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