Provvigione dell'agente immobiliare in Thailandia

In Thailandia non esistono una percentuale di provvigione fissata per legge né una licenza per agenti, quindi il compenso è quello concordato tra agenzia e proprietario. Il mercato si è assestato su una norma chiara: paga il venditore, di solito dal 3% al 5%, e l'acquirente non paga nulla. La parte rigida riguarda chi può guadagnarla. Guadagnare una provvigione su una transazione immobiliare fa parte dell'attività di intermediazione riservata ai cittadini thailandesi, quindi gli stranieri del settore vengono pagati in modo diverso. Ecco come funziona a ottobre 2026.

In breve

1. La consueta provvigione sulle vendite è dal 3% al 5% del prezzo, pagata dal venditore e inclusa nel prezzo richiesto. Di solito gli acquirenti non pagano alcun compenso all'agente (FazWaz).
2. Leto, un'agenzia, indica dal 3% al 5% sulle vendite dei costruttori e dal 2% al 3% sulle rivendite, e dal 5% al 7% su alcune operazioni esclusive con i costruttori, contro un 3% standard.
3. Sugli affitti, un mese di canone pagato dal proprietario è una convenzione diffusa, ma non abbiamo potuto confermarla in una fonte pubblicata.
4. Non esiste alcun valore predefinito per legge, quindi un accordo scritto è la tua unica tutela.
5. Guadagnare una provvigione sulla transazione è riservato ai cittadini thailandesi ai sensi della voce 19 della Lista 1 dell'elenco 2020 del Ministero del Lavoro (Acclime; Thaiger).
6. La maggior parte delle agenzie paga solo a provvigione. Gli agenti trattengono circa dal 30% al 40% del compenso dell'agenzia all'inizio, fino al 70%-80% per i top performer (Leto, indicativo).
7. Il personale straniero deve guadagnare almeno 50,000 baht al mese se si tratta di cittadini occidentali (Thaiger), quindi lavora con stipendio più bonus.

Tariffe abituali

FazWaz, portale e agenzia, descrive il modello standard: il venditore paga dal 3% al 5%, il compenso è incluso nel prezzo richiesto e di solito l'acquirente non paga nulla. Leto aggiunge la ripartizione per tipo di operazione:

Operazione	Provvigione abituale	Pagato da
Costruttore (off-plan o nuovo)	Dal 3% all'5%	Costruttore
Operazione esclusiva con il costruttore	Dal 5% all'7%	Costruttore
Rivendita	Dal 2% all'3%	Venditore
Locazione	Un mese di canone, per convenzione (non verificato)	Proprietario

I costruttori pagano provvigioni dirette agli agenti sui nuovi lanci (Leto). Fatti mettere per iscritto la percentuale, l'evento che la fa scattare e la data di pagamento prima di portare un acquirente.

Chi può guadagnare una provvigione

La notifica del Ministero del Lavoro del 1 aprile 2020 elenca l'attività di intermediazione o di agenzia alla voce 19 della Lista 1, i lavori assolutamente vietati agli stranieri, con un'eccezione per l'intermediazione nel commercio internazionale o negli investimenti (Acclime, 2024). Thaiger, a maggio 2026, la interpreta come riserva ai thailandesi di acquisizione di incarichi, visite degli immobili, negoziazione e guadagno di provvigioni sulle transazioni.

Cosa significa per la retribuzione:

• Un agente thailandese può ricevere una quota di ogni provvigione.
• Uno straniero in un ruolo legale (vendite internazionali, marketing, sviluppo commerciale, relazioni con gli investitori) riceve uno stipendio, spesso con un bonus. Chiedi a un avvocato thailandese di verificare come è formulato il bonus, perché non diventi una provvigione sulla transazione per un'attività riservata.
• Uno straniero che prende una percentuale su una vendita con un visto turistico lavora illegalmente, rischiando multe, espulsione e divieto d'ingresso.

Strutture retributive

Leto (maggio 2026) descrive il mercato. È il punto di vista di una sola agenzia, quindi considera i numeri come indicativi.

• Solo provvigione nella maggior parte delle agenzie.
• Base più provvigione in alcune grandi catene di Bangkok: una base da 15,000 a 25,000 baht al mese.
• Quota dell'agente sul compenso dell'agenzia: dal 30% al 40% per chi inizia, dal 50% al 60% con esperienza, dal 70% all'80% per i top performer.
• Solo il 30% dei nuovi agenti arriva a due o più operazioni al mese.

Mercato o livello	Reddito mensile (Leto)
Pattaya	Da 35,000 a 60,000 baht
Bangkok	Da 50,000 a 80,000 baht
Phuket	Da 40,000 a 75,000 baht
Più di 3 anni di esperienza	Da 150,000 a 300,000 baht, solo il 10%-15% degli agenti

Esempi pratici

Questi esempi usano solo percentuali e quote indicative. Decidono l'accordo con il proprietario e il tuo contratto di lavoro.

Condominio in rivendita a Bangkok, 5,000,000 baht, il venditore paga il 3%, quota da principiante del 35%. Provvigione: 150,000 baht. Quota dell'agente: 52,500 baht. Il venditore paga anche la SBT del 3.3% se possiede l'unità da meno di cinque anni (Storm Real Estate Phuket, settembre 2026), quindi aspettati che negozi il tuo compenso.

Condominio nuovo da un costruttore, 4,300,000 baht, il costruttore paga il 5%, quota con esperienza del 55%. Provvigione: 215,000 baht. Quota dell'agente: 118,250 baht. Il prezzo è vicino alla media degli stranieri del primo semestre 2026, 4.3 milioni di baht (The Nation, settembre 2026).

Lancio esclusivo di un costruttore, stessa unità, 7%. Provvigione: 301,000 baht, contro 129,000 baht al 3% standard.

Villa in rivendita a Phuket, 44,800,000 baht, 3%, divisa 50/50 con un'altra agenzia, quota da top performer del 70%. Provvigione: 1,344,000 baht. A ciascuna agenzia: 672,000 baht. Quota dell'agente: 470,400 baht. Il prezzo è la media delle ville a Phuket nel 2025, e l'assorbimento delle ville era solo dell'1.8% al mese (Krungsri Research, agosto 2026), quindi operazioni simili sono rare.

Affitto a lungo termine, 40,000 baht al mese, un mese di canone per convenzione, quota del 35%. Compenso: 40,000 baht. Quota dell'agente: 14,000 baht.

Un international sales manager straniero. Almeno 50,000 baht al mese, 600,000 baht l'anno, più l'eventuale bonus previsto dal contratto. Nessuna quota delle provvigioni sulle transazioni per attività riservate.

Tasse e previdenza sociale

• Previdenza sociale: il tetto salariale mensile è di 17,500 baht dal 2026, quindi un dipendente paga al massimo 875 baht al mese, e il datore di lavoro versa lo stesso importo (Thaiger).
• L'imposta sul reddito è progressiva dallo 0% al 35%. Chiedi a un commercialista di stimarla sulle tue provvigioni.
• La flat tax LTR del 17% si applica solo ai settori indicati dal BOI, non al settore immobiliare (Thaiger).

Aspetti pratici al rogito

• Ricevi il compenso con bonifico bancario sul conto dell'agenzia, a fronte di una fattura. Mai in contanti.
• Concorda quando è dovuto il compenso: alla firma del contratto di vendita o al trasferimento presso il Department of Lands.
• Per un acquirente straniero, verifica che il modulo FET sia pronto, altrimenti il trasferimento, e il tuo compenso, potrebbero slittare.
• A fine 2026, gli acquisti sopra i 2 milioni di baht sono soggetti a controlli aggiuntivi nell'ambito della stretta sui prestanome (Thai Examiner, ottobre 2026). Tieni pronto il fascicolo sulla provenienza dei fondi.

Cosa verificare prima di lavorare a un'operazione

• Un accordo scritto con la percentuale, chi paga, l'evento che fa scattare il compenso e l'eventuale esclusiva.
• Un accordo di ripartizione scritto con ogni altra agenzia.
• Un contratto di lavoro che fissi la tua quota, oppure stipendio e bonus se sei straniero.
• Il tuo ruolo è tra quelli che la legge consente per la tua nazionalità.

In Thailandia la provvigione si negozia, di solito la paga il venditore, e guadagnare una provvigione sulla transazione è riservato ai cittadini thailandesi. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliato ad alcuna agenzia, portale o ente governativo in Thailandia.

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