Come diventare agente immobiliare in Portogallo

Il Portogallo regola l'intermediazione immobiliare a livello nazionale, ma la licenza è dell'agenzia, non di ogni singolo venditore. La maggior parte di chi vende case in Portogallo lavora come consulente con la licenza di un'agenzia, spesso come lavoratore autonomo. È poi la tua nazionalità a decidere se, e come, puoi lavorare. Ecco come funziona il tutto a ottobre 2026.

In breve

1. La mediazione può essere svolta solo da un'agenzia con licenza con un contratto scritto (Legge 15/2013). La licenza è rilasciata dall'IMPIC ed è identificata dal suo numero AMI.
2. La licenza è intestata a una società o a un imprenditore individuale. I venditori lavorano con quella licenza come consultores imobiliários, senza una licenza propria.
3. Per ottenere una licenza servono onorabilità commerciale e un'assicurazione di responsabilità civile di almeno €150,000. L'IMPIC chiede €100 per la licenza e €265 all'anno di diritti di regolazione.
4. Ogni gennaio, i titolari della licenza devono dimostrare di nuovo di possedere i requisiti e pagare il diritto annuale.
5. I cittadini UE, SEE e svizzeri possono lavorare liberamente. I cittadini extra UE, dalla Legge 61/2025, devono ottenere il visto giusto prima di partire.
6. Tutti hanno bisogno di un NIF (codice fiscale) e di un NISS (numero di previdenza sociale). La maggior parte dei consulenti lavora con i recibos verdes (come autonomo).
7. Il compenso è soprattutto a provvigione: una quota della provvigione dell'agenzia, che a settembre 2026 Ekonomista indicava tra il 40% e il 50%.

La licenza AMI

L'articolo 3 della Legge 15/2013 stabilisce che in Portogallo la mediazione immobiliare può essere svolta solo da un'agenzia di mediazione con licenza. Qualsiasi operatore stabilito in Portogallo ha bisogno di una licenza dell'IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção), che sia una società o una persona fisica che opera a proprio nome (empresário em nome individual). Nel settore la si chiama licenza AMI. La legge stessa cita ancora il predecessore dell'IMPIC, l'InCI.

La legge fissa solo due condizioni:

• Onorabilità commerciale (idoneidade comercial). Si perde, per esempio, dopo un'insolvenza senza un piano approvato dal tribunale, o quando un rappresentante legale ha una condanna definitiva al carcere negli ultimi cinque anni per frode, abuso di fiducia, corruzione o riciclaggio.
• Un'assicurazione di responsabilità civile di almeno €150,000, o una garanzia finanziaria equivalente.

Nel 2013 idealista riportava che la nuova legge aveva eliminato due vecchi requisiti: il patrimonio netto positivo e la prova di regolarità fiscale e contributiva.

Secondo le FAQ dell'IMPIC, verificate a ottobre 2026:

• Il costo è di €100 per la licenza e di €265 per il diritto annuale di regolazione, calcolato pro rata nel primo anno.
• L'IMPIC deve decidere entro 20 giorni. Se non lo fa, la licenza si considera tacitamente approvata.
• I richiedenti devono avere il domicilio o la sede in un paese dello Spazio economico europeo. Conta dove hai sede, non la tua nazionalità.

Doutor Finanças elenca i documenti che un imprenditore individuale presenta all'IMPIC, tra cui la dichiarazione all'ufficio delle imposte con cui si apre un'attività autonoma.

La verifica annuale

Una licenza non ha data di scadenza, ma non è nemmeno permanente. Ogni gennaio il titolare deve pagare il diritto annuale e dimostrare di nuovo di possedere i requisiti: un certificato del casellario giudiziale per ogni rappresentante legale, un'assicurazione valida e, per le società, il codice del registro delle imprese. Per il 2026 l'IMPIC ha fissato la scadenza del pagamento al 20 febbraio 2026. Il mancato pagamento o la mancata prova dei requisiti comporta la revoca della licenza.

Agenzie di altri paesi del SEE

Un'agenzia di mediazione che ha già una licenza in un altro paese del SEE può registrarsi presso l'IMPIC per stabilirsi in Portogallo, oppure informare l'IMPIC entro 60 giorni da una prima prestazione occasionale.

Consulenti e angariadores

La maggior parte delle persone non chiede mai una licenza. A settembre 2026 Ekonomista spiegava che un consulente che entra in un'agenzia lavora con la licenza dell'agenzia e ha bisogno di un contratto di collaborazione con essa. A giugno 2024 un autore ospite di Doutor Finanças stimava che in Portogallo ci siano tra 40,000 e 60,000 agenti, la grande maggioranza dei quali lavora così. Non esiste un registro individuale, quindi consideralo una stima.

La Legge 15/2013 riconosce due tipi di personale in un'agenzia con licenza:

• I tecnici di mediazione (técnicos de mediação imobiliária), che svolgono l'attività di mediazione a nome dell'agenzia. Negli annunci di lavoro di solito sono chiamati consulenti.
• Gli angariadores, che aiutano a preparare ed eseguire i contratti di mediazione, di solito acquisendo incarichi di vendita.

Nessuno dei due ha bisogno di una licenza AMI. Ma ciascuno deve portare con sé una tessera di riconoscimento rilasciata dall'agenzia, con nome, foto e dati dell'agenzia, e l'agenzia deve conservare un archivio dei loro contratti. Solo i rappresentanti legali dell'agenzia ricevono la tessera dell'IMPIC.

Le regole da seguire ogni giorno

• Il contratto di mediazione con il cliente deve essere scritto e indicare l'immobile, l'operazione richiesta, la provvigione, come viene pagata, l'aliquota IVA, la polizza assicurativa e l'eventuale esclusiva. Senza una durata indicata, vale sei mesi. Vedi Provvigione dell'agente immobiliare in Portogallo.
• Ogni ufficio, contratto, annuncio e lettera deve riportare il nome dell'agenzia e il numero AMI, e ogni ufficio deve avere un libro dei reclami (Livro de Reclamações).
• In base alla Legge antiriciclaggio 83/2017, l'IMPIC indica che le agenzie devono identificare i clienti, conservare la documentazione, formare il personale, comunicare all'IMPIC l'inizio dell'attività immobiliare e presentare comunicazioni trimestrali su ogni vendita gestita e su ogni locazione con un canone di €2,500 o più al mese.

Fare mediazione senza un'agenzia con licenza alle spalle è un illecito secondo la Legge 15/2013. Non mostrare mai una casa per conto tuo.

Diritto al lavoro: UE ed extra UE

Cittadini UE, SEE e svizzeri. Puoi lavorare in Portogallo come dipendente o come autonomo senza visto di lavoro. Dopo tre mesi registri la tua residenza presso il comune (câmara municipal) in cui vivi. Il comune di Porto spiega che il termine è di 30 giorni dopo quei primi tre mesi, e che devi portare documento d'identità o passaporto, prova dell'indirizzo e una dichiarazione giurata di soddisfare una condizione, come lavorare in Portogallo.

Cittadini extra UE. Le regole si sono inasprite nel 2025. Secondo M|B Advogados, la Legge 61/2025, in vigore dal 23 ottobre 2025:

• Ha eliminato la procedura della manifestazione di interesse (manifestação de interesse). Non puoi più entrare come visitatore e regolarizzarti dopo.
• Ti obbliga a ottenere il visto giusto nel tuo paese di origine prima di partire.
• Ha sostituito il visto generico per la ricerca di lavoro con un visto di 120 giorni per lavoro qualificato.

I visti di residenza per lavoro comprendono il lavoro subordinato (un contratto di lavoro) e il lavoro autonomo. Dato che la maggior parte dei consulenti è autonoma, chiedi a un avvocato esperto di immigrazione quale visto corrisponde al tuo contratto reale. I permessi di soggiorno sono poi gestiti dall'AIMA, che ha preso in carico questa attività dal SEF e ha, in linea di principio, nove mesi per decidere.

Il visto per nomadi digitali non va bene. Copre il lavoro da remoto per datori di lavoro o clienti fuori dal Portogallo. Vendere case per un'agenzia portoghese non è lavoro da remoto per un cliente straniero.

NIF e NISS

• NIF (codice fiscale): serve per firmare contratti, emettere ricevute e pagare le tasse. Secondo gov.pt è gratuito. I residenti lo richiedono presso un ufficio delle imposte (Finanças). I non residenti di paesi extra UE e SEE di solito lo richiedono tramite un rappresentante fiscale.
• NISS (numero di previdenza sociale): anch'esso gratuito, si richiede online con il documento d'identità e una prova del lavoro, come un contratto o l'iscrizione come autonomo. I cittadini extra UE aggiungono il visto e l'autorizzazione di soggiorno.

gov.pt aggiunge che gli stranieri con un indirizzo in Portogallo possono richiedere insieme NIF, NISS e numero del servizio sanitario nazionale.

Autonomo o dipendente

Autonomo (recibos verdes). È il modello abituale nelle grandi reti. Apri la tua attività presso l'ufficio delle imposte, poi emetti una ricevuta elettronica (recibo verde) sul Portal das Finanças per ogni pagamento che l'agenzia ti fa. Il tuo reddito è tassato nella categoria B dell'IRS. Ekonomista e CRN Contabilidade illustrano le regole 2026 della previdenza sociale:

• Paghi il 21.4% su un “reddito rilevante” pari al 70% del tuo reddito da servizi.
• Lo dichiari ogni trimestre, entro il 31 gennaio, il 30 aprile, il 31 luglio e il 31 ottobre.
• La tua iscrizione di norma decorre dal 12° mese dopo l'inizio, quindi il primo anno è senza contributi. Quei mesi non ti danno diritto a prestazioni e non contano ai fini della pensione.

Dipendente. Alcune agenzie e la maggior parte dei developer assumono con un contratto di lavoro, con stipendio, contributi pagati dal datore di lavoro e provvigioni in aggiunta. La quota per operazione di solito è più bassa.

Vedi Provvigione dell'agente immobiliare in Portogallo per IVA, IRS ed esempi di calcolo.

Come vengono pagati gli agenti

Nessuna legge fissa la provvigione dell'agenzia. A settembre 2026 Ekonomista riportava che le agenzie chiedono di solito dal 2% al 6% del prezzo, con il 5% come tariffa più citata nelle grandi reti, più l'IVA al 23%. La provvigione va all'agenzia, che te ne versa una quota. Ekonomista la indicava tra il 40% e il 50%, a seconda del modello. Le quote scendono quando un'operazione è divisa con un collega o con un'altra agenzia: in un esempio pubblicato da Postal a settembre 2026, un consulente che ha venduto una casa per €250,000 al 5% ha tenuto €3,125 di una provvigione di €12,500, circa il 25%.

La pagina di Indeed per consultor imobiliário, basata su 314 stipendi dichiarati e aggiornata il 16 ottobre 2026, mostra una media di circa €2,890 al mese, con la maggior parte tra €1,079 e €7,739. Sono dati di un sito di annunci dichiarati dagli utenti, non statistiche ufficiali.

Il numero di operazioni conta più della percentuale. I dati di ECO per il 2025 attribuiscono alle cinque reti più grandi 24,825 consulenti e oltre 140,000 transazioni, una media di circa 5.2 transazioni per consulente nell'anno. Un principiante sarà sotto questa media, quindi prevedi risparmi per diversi mesi di sola provvigione.

Chi assume

• Reti nazionali e franchising. A marzo 2026 ECO riportava che nel 2025 RE/MAX aveva 11,350 consulenti in 422 agenzie, Century 21 ne aveva 5,086, ERA circa 3,300 e Zome 2,064. KW non ha comunicato il numero di consulenti ma ha riportato 14,429 transazioni.
• Agenzie indipendenti e boutique, spesso concentrate su una città, una costa o una fascia di prezzo.
• Team vendite dei developer, che vendono nuovi progetti con stipendio o compenso per unità.

Dove c'è lavoro, e le lingue

I dati INE riportati da ECO mostrano che nel 2025 gli stranieri hanno effettuato il 27.6% degli acquisti di abitazioni familiari, guidati da acquirenti provenienti da Brasile, Angola e Francia. Ogni mercato ha il suo mix:

• Lisbona: nel 2025 Confidencial Imobiliário ha contato acquirenti di 64 paesi nell'area di riqualificazione della città, guidati dagli americani, poi brasiliani, francesi, britannici, cinesi e tedeschi (Dinheiro Vivo, maggio 2026).
• Algarve: nel Golden Triangle guidano gli acquirenti britannici e irlandesi, mentre a Vilamoura spiccano tedeschi, olandesi e belgi (rapporto Engel & Völkers, Postal, luglio 2026).
• Porto: secondo lo stesso rapporto, americani, francesi e spagnoli guidano la domanda estera.

Quindi:

• Il portoghese serve per rogiti, banche, comuni e la maggior parte delle pratiche.
• L'inglese è la lingua di lavoro con la maggior parte degli acquirenti internazionali.
• Francese, tedesco, olandese o spagnolo sono un vero vantaggio nei mercati indicati sopra.

Come scegliere un'agenzia

• Chiedi il numero AMI e verifica che compaia negli annunci e nei contratti dell'agenzia.
• Chiedi se entri come autonomo o come dipendente, e fatti mettere per iscritto la ripartizione, gli obiettivi, la data di pagamento e la gestione delle operazioni che si chiudono dopo la tua uscita.
• Chiedi come gestisce i controlli antiriciclaggio e le comunicazioni trimestrali all'IMPIC.
• Chiedi chi paga portali, foto e marketing, e se c'è un canone mensile per la postazione.
• Chiedi la tua tessera dell'agenzia prima di incontrare i clienti.
• Se sei extra UE, assicurati prima di iniziare che il tuo visto e la tua situazione di soggiorno consentano il contratto che firmerai.

Segnali d'allarme

• Un'agenzia che non sa mostrare il suo numero AMI, o il cui numero manca dagli annunci.
• La richiesta di mostrare case o acquisire incarichi prima di avere un contratto firmato e una tessera dell'agenzia.
• Provvigioni pagate in contanti o su un conto personale.
• Contratti di mediazione che omettono provvigione, aliquota IVA o polizza assicurativa.
• Un assunto extra UE a cui si chiede di iniziare con un soggiorno turistico o un visto per nomadi digitali.
• Promesse di guadagni molto superiori alle forbici indicate in questa guida.

Le regole portoghesi sulla mediazione valgono a livello nazionale, ma le regole sull'immigrazione sono cambiate nel 2025 e le tasse cambiano ogni anno. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale, fiscale o in materia di immigrazione. CloserPass non è affiliato all'IMPIC né ad alcuna autorità portoghese.

Trova offerte e altre guide sul Portogallo su CloserPass.