Come lavorare nel settore immobiliare in Thailandia (e cosa possono fare legalmente gli stranieri)

In Thailandia è facile entrare ed è facile fraintendere. Non ci sono licenza né esame, quindi un cittadino thailandese può iniziare con un'agenzia già la settimana prossima. Ma l'intermediazione è nell'elenco dei lavori vietati agli stranieri, quindi uno straniero non può acquisire incarichi, mostrare immobili, negoziare o prendere una provvigione su una vendita, qualunque cosa suggeriscano le abitudini del mercato. Ecco come si incastra tutto a ottobre 2026, e cosa può fare legalmente uno straniero.

In breve

1. La Thailandia non ha alcuna licenza statale per agenti né alcun esame statale. Associazioni come la TREBA sono volontarie (Themis Partner; Thaiger).
2. L'attività di intermediazione o di agenzia è la voce 19 della Lista 1, i lavori assolutamente vietati, nella notifica del Ministero del Lavoro del 1 aprile 2020. L'unica eccezione è l'intermediazione nel commercio internazionale o negli investimenti.
3. In pratica, acquisire incarichi, mostrare immobili, negoziare e guadagnare una provvigione sulla transazione sono attività riservate ai cittadini thailandesi, e i controlli si sono intensificati dal 2024 (Thaiger, maggio 2026).
4. Gli stranieri possono lavorare nella consulenza per le vendite internazionali, nel marketing estero, nello sviluppo commerciale, nelle relazioni con gli investitori, nell'amministrazione, o come amministratore o socio entro il 49%, con un visto Non-B e un permesso di lavoro.
5. Il datore di lavoro deve avere 2 milioni di baht di capitale versato e 4 dipendenti thailandesi per ogni permesso a uno straniero, e deve pagare almeno 50,000 baht al mese ai cittadini occidentali.
6. Un'agenzia a maggioranza straniera ha bisogno di una Foreign Business Licence, che secondo Leto è quasi impossibile da ottenere per l'intermediazione.
7. Gli agenti guadagnano di solito con una provvigione dal 3% al 5% pagata dal venditore (FazWaz).

Se sei thailandese: iniziare come agente

Come persona fisica non c'è nulla da registrare. Un'agenzia thailandese è una normale società a responsabilità limitata registrata presso il Department of Business Development, e quella registrazione è di fatto l'unica “licenza” del settore (Themis Partner). Puoi entrare in:

• Una società di consulenza internazionale a Bangkok, come CBRE, Knight Frank, Colliers, Savills, JLL o Cushman & Wakefield.
• Un'agenzia locale a Bangkok, Phuket, Pattaya o Koh Samui.
• Un portale con una divisione di agenzia, come FazWaz o Lazudi.
• Il team di vendita di un costruttore.

Per distinguerti senza una licenza, usa le credenziali volontarie:

• TREBA, la Thai Real Estate Broker Association, che Thaiger descrive come un segnale di credibilità per i datori di lavoro.
• REBA-ES, la Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard, per Pattaya e Chonburi.
• CIPS, la qualifica Certified International Property Specialist della National Association of Realtors statunitense, utile con gli acquirenti stranieri.
• Le certificazioni dei portali, come la DDproperty Agent Certification.

Se sei straniero: l'elenco del 2020

La Notification of the Ministry of Labour Prescribing Works in which an Alien is Prohibited to Engage è datata 1 aprile 2020, è stata pubblicata nella Government Gazette il 21 aprile 2020 ed è entrata in vigore 60 giorni dopo. Ha sostituito l'elenco del 1979 di 39 lavori con 40 voci in quattro allegati (Nagashima Ohno & Tsunematsu, maggio 2020). È una notifica ministeriale emanata in base al Foreign Workers Management Emergency Decree, non un Royal Decree.

La Lista 1 contiene i lavori vietati in modo assoluto. La sua voce 19 è l'attività di intermediazione o di agenzia, salvo l'intermediazione o l'agenzia nel commercio internazionale o negli investimenti (Acclime, 2024). Khaosod English (luglio 2023) la indica come servizi di agenti e intermediari. Le guide che abbiamo usato la interpretano come comprensiva del lavoro sul campo dell'agente immobiliare: acquisire incarichi, mostrare le unità, negoziare e guadagnare una provvigione sulla vendita (Thaiger). Non contare sull'eccezione per commercio o investimenti per vendere condomini senza un parere scritto di un avvocato thailandese.

Ruoli legali per gli stranieri

Thaiger e Themis Partner descrivono cosa fanno davvero gli stranieri nelle società immobiliari thailandesi:

• Consulente o direttore delle vendite internazionali, che lavora con gli acquirenti esteri mentre i colleghi thailandesi gestiscono visite, negoziazione e contratti.
• Responsabile del marketing estero e sviluppo commerciale.
• Relazioni con gli investitori e consulenza.
• Amministratore o socio della società, entro il limite del 49% per gli stranieri.
• Marketing e amministrazione.

Il permesso deve corrispondere al lavoro. Le mansioni scritte sul tuo permesso di lavoro devono corrispondere a ciò che fai (Thaiger). Un permesso per il marketing non copre le visite del fine settimana.

Un'altra strada. Leto descrive il lavoro per una società straniera, con clienti e pagamenti fuori dalla Thailandia, con un visto Long-Term Resident “Work-from-Thailand Professional”. È lavoro da remoto per un'impresa all'estero, non un modo per vendere immobili thailandesi sul posto.

Visto e permesso di lavoro

Thaiger ha riassunto i requisiti per il 2026:

Passaggio	Dettaglio
Visto Non-Immigrant “B”	Da richiedere presso un'ambasciata thailandese prima dell'arrivo. 2,000 baht per un ingresso singolo, 5,000 baht per ingressi multipli
Permesso di lavoro	Circa 7-10 giorni lavorativi a Bangkok, 1-3 giorni per le società BOI tramite il Single Window
Capitale del datore di lavoro	2 milioni di baht versati
Personale thailandese	4 dipendenti thailandesi per ogni permesso di lavoro a uno straniero
Stipendio	Almeno 50,000 baht al mese per i cittadini occidentali

La previdenza sociale nel 2026 ha un tetto salariale mensile di 17,500 baht, quindi al massimo 875 baht al mese da parte tua e del tuo datore di lavoro. L'imposta sul reddito è progressiva dallo 0% al 35%, e la flat tax LTR del 17% si applica solo ai settori indicati dal BOI, non al settore immobiliare (Thaiger).

Possedere o gestire un'agenzia da straniero

Il Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) colloca le attività di intermediazione o di agenzia nella Lista 3, voce 11, riservata rispetto alle società a maggioranza straniera. Le eccezioni del testo (titoli, approvvigionamento infragruppo, distribuzione nel commercio internazionale con 100 milioni di baht di capitale straniero e altre fissate da regolamento ministeriale) non comprendono l'intermediazione immobiliare (Siam Legal). Quindi:

• Un'agenzia a maggioranza straniera ha bisogno di una Foreign Business Licence. Leto la considera quasi impossibile da ottenere nella pratica.
• La promozione BOI o una FBL possono consentire fino al 100% di proprietà straniera, e il BOI può richiedere fino a 50 milioni di baht di capitale (Themis Partner).
• La struttura abituale prevede fino al 49% di soci stranieri, con il 51% detenuto da soci thailandesi effettivi (Leto).

Anche da proprietario, uno straniero non può comunque svolgere il lavoro sul campo dell'agente.

I prestanome sono un rischio serio nel 2026. Il 19 ottobre 2026 il Primo Ministro ha avviato una stretta nazionale sulla proprietà di terreni tramite prestanome, che riguarda 13,088 soggetti sospetti, tra cui 1,550 società, con indagini prioritarie da concludere entro fine dicembre 2026 (Thai Examiner). Leto segnala anche dichiarazioni sulla provenienza del capitale richieste dal Department of Business Development dal 1 aprile 2026. Soci thailandesi solo sulla carta mettono a rischio la società, i suoi permessi e i suoi clienti.

I controlli sono reali

Leto, un'agenzia, ha pubblicato queste cifre nel 2026. Non abbiamo potuto verificarle in modo indipendente:

• Il lavoratore: una multa fino a 100,000 baht, l'espulsione e un divieto d'ingresso da 1 a 5 anni.
• Il datore di lavoro: fino a 400,000 baht per ogni lavoratore straniero irregolare.
• Ispezioni: 14 nelle agenzie di Chonburi nel 2025, con 27 lavoratori stranieri irregolari individuati, contro 19 a Phuket e 11 a Koh Samui.

Leto afferma anche che molti agenti di lingua russa lavorano con visti turistici. È illegale, per quanto diffuso possa sembrare.

Come vengono pagati gli agenti

FazWaz indica la consueta provvigione sulle vendite dal 3% al 5%, pagata dal venditore e inclusa nel prezzo richiesto, mentre di solito gli acquirenti non pagano alcun compenso all'agente. Leto indica dal 3% al 5% sulle vendite dei costruttori e dal 2% al 3% sulle rivendite. La maggior parte delle agenzie paga solo a provvigione. Alcune grandi catene di Bangkok pagano una base da 15,000 a 25,000 baht al mese più provvigione, e gli agenti trattengono dal 30% al 40% del compenso dell'agenzia all'inizio, dal 50% al 60% con esperienza e dal 70% all'80% da top performer (Leto, indicativo). Il personale straniero, a causa dello stipendio minimo, lavora di norma con stipendio più bonus. Vedi Provvigione dell'agente immobiliare in Thailandia.

Dove c'è lavoro, e le lingue

Il REIC ha contato 14,899 unità in condominio trasferite a stranieri nel 2025, per un valore di 60.92 miliardi di baht, con in testa Bangkok (7,029 unità), Chonburi per Pattaya (4,164) e Phuket (1,190) (Khaosod English, marzo 2026). A Koh Samui gli acquirenti stranieri rappresentano dall'85% al 90% delle compravendite di ville (Samui Property Group, maggio 2026).

• Gli acquirenti cinesi sono in testa, concentrati su Bangkok e Chonburi.
• Gli acquisti russi sono cresciuti del 75.9% in valore nel primo semestre 2026, concentrati su Phuket e Chonburi (The Nation, agosto 2026).
• Gli acquirenti del Myanmar sono stati secondi per numero di unità nel 2025, soprattutto a Bangkok.

Quindi il thailandese è essenziale per la parte della transazione, l'inglese è la lingua comune con gli acquirenti internazionali, e cinese, russo o birmano sono un vero vantaggio.

Come scegliere un'agenzia

• Chiedi la ragione sociale registrata, gli amministratori e se è a maggioranza thailandese.
• Se sei straniero, chiedi se ha 2 milioni di baht di capitale e 4 dipendenti thailandesi per permesso, e se pagherà almeno 50,000 baht al mese.
• Fatti mettere il ruolo per iscritto: quali compiti sono tuoi e quali spettano ai colleghi thailandesi.
• Fatti mettere la retribuzione per iscritto: base, quota, data di pagamento e operazioni che si chiudono dopo la tua uscita.
• Chiedi se è membro della TREBA o della REBA-ES.
• Chiedi come gestisce l'identificazione dei clienti e i controlli sulla provenienza dei fondi.

Segnali d'allarme

• A uno straniero viene chiesto di mostrare unità, acquisire incarichi o negoziare.
• Un inizio con un visto turistico “finché non arriva il permesso”.
• Un permesso di lavoro la cui descrizione delle mansioni non corrisponde al lavoro.
• Un “socio thailandese” che detiene quote solo sulla carta.
• Una retribuzione solo a provvigione per un assunto straniero, sotto lo stipendio minimo.
• Provvigioni pagate in contanti o su un conto personale.
• Marketing che promette locazioni di 99 anni o una quota del 75%, nessuna delle quali è diventata legge.

In Thailandia non esiste una licenza per agenti, e l'intermediazione è vietata agli stranieri in base all'elenco 2020 del Ministero del Lavoro. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale, fiscale o in materia di immigrazione. CloserPass non è affiliato al Ministero del Lavoro, al Department of Business Development, alla TREBA, alla REBA-ES né ad alcun ente governativo in Thailandia.

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