Comprare casa a Bali da straniero

Gli stranieri non possono possedere terreni a Bali in piena proprietà. Possono comunque detenere un immobile per decenni, tramite una locazione, un diritto d'uso o una società. La struttura decide cosa l'acquirente può fare con la villa, per quanto tempo la tiene e cosa succede se le cose vanno male. Ecco cosa un agente deve spiegare a ottobre 2026.

In breve

1. L'Hak Milik, la piena proprietà indonesiana, è riservata ai cittadini indonesiani. Gli stranieri non possono detenerla.
2. La maggior parte degli acquirenti stranieri a Bali usa un leasehold (Hak Sewa), di solito da 25 a 30 anni con opzioni di rinnovo.
3. Uno straniero con permesso di soggiorno può detenere una casa in Hak Pakai, il diritto d'uso. A Bali la casa deve costare almeno Rp5 miliardi, o Rp2 miliardi per un appartamento.
4. Gli investitori che affitteranno a fini commerciali usano spesso una PT PMA, una società a capitale estero che può detenere l'Hak Guna Bangunan (HGB).
5. Gli accordi con prestanome, in cui un indonesiano detiene il titolo per conto di uno straniero, sono nulli in tribunale. Il prestanome è considerato il proprietario.
6. Gli acquirenti pagano la BPHTB (fino al 5%) su un trasferimento. I venditori pagano un'imposta sul reddito definitiva del 2.5% su un trasferimento, e i locatori pagano il 10% sui redditi da locazione.
7. Verifica la destinazione urbanistica prima di tutto. Da settembre 2025, Bali ha fermato nuove ville e nuovi hotel sui terreni agricoli produttivi.

Perché non esiste la piena proprietà per gli stranieri

La Legge agraria di base del 1960 (UUPA) consente solo ai cittadini indonesiani di detenere l'Hak Milik. Hukumonline cita gli articoli 21(1) e 26(2) di questa legge come quelli che escludono i cittadini stranieri. Ciò che gli stranieri domiciliati in Indonesia possono detenere è l'Hak Pakai (diritto d'uso) e l'Hak Sewa untuk Bangunan (diritto di prendere in locazione un terreno per costruire), ai sensi degli articoli 41, 42 e 45 della stessa legge e del Regolamento governativo 18 del 2021 (PP 18/2021).

Opzione 1: leasehold (Hak Sewa)

È la struttura più comune a Bali. Lo straniero prende in locazione il terreno, e spesso una villa costruita su di esso, da un proprietario indonesiano che conserva il titolo di Hak Milik.

• Emerhub (giugno 2026) afferma che le locazioni durano in genere da 25 a 30 anni con opzioni di rinnovo, e che i rinnovi possono portare il totale fino a circa 80 anni.
• La locazione deve essere scritta e autenticata da un notaio indonesiano abilitato.
• Alla scadenza, l'immobile torna al proprietario del terreno salvo che sia stato concordato un rinnovo. Chiedi una clausola di rinnovo scritta con il prezzo o la formula fissati fin da ora.
• Global Investments osserva che la locazione viene di solito pagata in un'unica soluzione, quindi verifica che non ci sia un canone fondiario periodico.
• Secondo Neginski, per un leasehold non serve un permesso di soggiorno.

Tasse sulle locazioni. Il locatore paga un'imposta sul reddito definitiva del 10% del canone lordo (Emerhub). Quando un titolare di leasehold vende in seguito la durata residua, Rumavi spiega che la cessione è tassata come reddito da locazione e non come trasferimento immobiliare: 10% per i residenti fiscali indonesiani e 20% per i non residenti, salvo riduzione prevista da un trattato fiscale, sul prezzo lordo, anche in caso di perdita.

Opzione 2: Hak Pakai per un'abitazione

Uno straniero titolare di un documento di immigrazione può possedere una casa o un appartamento in Hak Pakai. Hukumonline illustra le regole del PP 18/2021 e del Regolamento del Ministro ATR/BPN 18/2021:

• Le case devono rientrare nella categoria di lusso, con un limite di un lotto per persona o famiglia, e il terreno non può superare i 2,000 m². Il ministero può consentire di più se l'investimento porta benefici economici o sociali.
• L'Hak Pakai su terreno demaniale dura fino a 30 anni, prorogabile di 20 e rinnovabile di 30. Su terreno in Hak Milik, viene concesso con un atto PPAT per un massimo di 30 anni e può essere rinnovato con un nuovo atto.
• Se si acquista una casa in Hak Milik o in HGB, il diritto si converte in Hak Pakai.
• Gli eredi stranieri possono ereditare, purché siano titolari di documenti di immigrazione.

Prezzi minimi a Bali secondo il Kepmen ATR/BPN 1241/2022 (Hukumonline):

Tipo di immobile	Prezzo minimo a Bali
Casa (rumah tapak)	Rp5 miliardi
Unità in condominio (sarusun)	Rp2 miliardi

Per i membri della diaspora indonesiana, il minimo è il 75% di queste cifre.

Hukumonline non ha trovato sanzioni specifiche per chi acquista sotto il minimo, ma l'ufficio del catasto non registrerà un diritto che non rispetta le regole, quindi considera la soglia un limite invalicabile.

Un permesso di soggiorno di lunga durata è il modo abituale per avere i requisiti. Il visto second home, lanciato a Bali nell'ottobre 2022, consente soggiorni da cinque a dieci anni a chi dimostra almeno Rp2 miliardi di fondi (Tempo).

Opzione 3: una PT PMA che detiene un HGB

Una società a capitale estero (PT PMA) può detenere l'Hak Guna Bangunan, il diritto di costruire. Neginski descrive l'HGB come concesso per 30 anni, prorogato di 20 e rinnovato di 30, e ogni passaggio richiede una domanda formale. Questa via è adatta agli investitori che affitteranno la villa a fini commerciali.

• Infiniti riporta che il Regolamento BKPM 5/2025 ha abbassato il capitale minimo versato per le nuove PT PMA a Rp2.5 miliardi, mentre l'investimento dichiarato deve comunque superare Rp10 miliardi.
• La società ha bisogno dei giusti codici KBLI, di un codice fiscale, di dichiarazioni fiscali mensili e di un ufficio.
• A febbraio 2026, il Ministero degli Investimenti ha segnalato a Bali l'uso improprio del codice immobiliare KBLI 68111 per gli affitti brevi di ville, gli azionisti prestanome e gli uffici virtuali, e ha proposto controlli più severi (Bali Villa Realty).

Una PT PMA è una vera impresa con costi di gestione. Non è una scorciatoia verso la piena proprietà.

Accordi con prestanome: perché falliscono

Un accordo con prestanome intesta l'Hak Milik a un indonesiano, mentre accordi paralleli danno il controllo allo straniero. Hukumonline riporta che un giudice della Corte Suprema li descrive come un'elusione della legge che non soddisfa il requisito della “causa lecita” del Codice civile, e che quindi sono nulli. La Corte Suprema ha annullato accordi di questo tipo in diversi casi e riconosce il prestanome come proprietario legale, libero di vendere o ipotecare. Lo straniero può al massimo citare in giudizio il prestanome per un risarcimento.

Hukumonline osserva inoltre che la Legge sugli investimenti del 2007 vieta gli accordi in cui si dichiara che le quote di una società sono detenute per conto di un'altra persona, quindi gli azionisti prestanome in una PT PMA comportano lo stesso rischio. A febbraio 2026 il Ministero degli Investimenti ha indicato gli azionisti prestanome tra gli abusi che vuole fermare a Bali (Bali Villa Realty). Un agente che organizza un accordo con prestanome espone l'acquirente al rischio di perdere tutto.

Tasse e costi di un acquisto

Costo	Chi paga di solito	Aliquota	Fonte
BPHTB (imposta di acquisizione)	Acquirente	Fino al 5% del valore oltre una soglia esente di almeno Rp80 milioni	Hukumonline
PPh definitiva sul trasferimento	Venditore	2.5% del valore lordo	Direzione Generale delle Imposte
IVA sulle nuove costruzioni vendute da un developer	Acquirente	12% nominale, circa 11% effettivo sugli immobili non di lusso, 12% su quelli di lusso	DJP, Global Investments
Notaio e PPAT	Di solito condiviso	Fino all'1%, spesso dallo 0.5% all'1%	Global Investments
Avvocato indipendente	Acquirente	Da Rp20 milioni a Rp60 milioni	Global Investments

Esempio pratico: casa in Hak Pakai a Rp5 miliardi

• BPHTB: (Rp5,000,000,000 meno una soglia di Rp80,000,000) × 5% = Rp246 milioni
• PPh del venditore: Rp5,000,000,000 × 2.5% = Rp125 milioni
• Notaio e PPAT allo 0.75%: Rp37.5 milioni

La soglia varia a seconda della reggenza, quindi è il notaio a confermare la cifra esatta. Global Investments osserva che la BPHTB sulle locazioni può essere calcolata in modo diverso, quindi chiedi al notaio quale base si applica.

L'incentivo IVA 2026. Con il PMK 90/2025, lo Stato paga l'IVA sui primi Rp2 miliardi di una casa o di un appartamento nuovo, pronto da abitare, con prezzo fino a Rp5 miliardi, per le consegne da gennaio a dicembre 2026 (Katadata). L'articolo non dice se gli acquirenti stranieri ne hanno diritto, quindi verifica con il consulente fiscale del developer.

Due diligence

• Titolo. Ottieni una copia del certificato fondiario, di solito un SHM per l'Hak Milik, e fallo verificare dall'avvocato presso l'ufficio del catasto BPN per gravami, contenziosi e proprietario registrato.
• Il firmatario. Assicurati che chi firma sia il proprietario del terreno, e che ogni comproprietario o erede dia il proprio consenso.
• Destinazione urbanistica. Vedi la sezione successiva.
• Permesso di costruire. Verifica che ci sia un PBG (o un vecchio IMB) e un certificato di agibilità SLF.
• L'atto. I trasferimenti di diritti fondiari possono essere registrati solo con un atto di un PPAT autorizzato, ai sensi del PP 24/1997 (Hukumonline). Un PPJB è un accordo preliminare e da solo non trasferisce la proprietà.
• Licenze di locazione. Se l'acquirente affitterà la villa, verifica le licenze e la registrazione fiscale per gli alloggi turistici.
• La comunità locale. CNA Indonesia (febbraio 2026) riporta che gli investitori hanno bisogno anche di una buona intesa con il banjar e il villaggio consuetudinario, altrimenti l'attività può essere ostacolata anche con tutti i permessi in regola.

Destinazione urbanistica e lo stop del 2025 sui terreni agricoli

I piani territoriali di Bali dividono il territorio in zone. Bali Exception descrive le zone verdi come terreni agricoli dove l'edificazione è fortemente limitata, le gialle per le abitazioni, le rosa per il turismo, le rosse per il commercio e le arancioni per l'uso misto. La mappa Gistaru del Ministero ATR/BPN mostra la destinazione urbanistica in tutta l'Indonesia, e Badung ha una propria app. Neginski afferma che l'HGB per una PT PMA è in genere possibile solo nelle zone turistiche, commerciali o miste.

A settembre 2025, dopo le alluvioni che hanno colpito sei delle otto reggenze di Bali, il governatore Wayan Koster ha annunciato che Bali avrebbe emanato un regolamento regionale per vietare la conversione dei terreni agricoli produttivi in ville, hotel e ristoranti. Le abitazioni sarebbero consentite solo ai proprietari che ci vivono (The Jakarta Post). TravelMole ha riportato che i progetti già in costruzione non erano interessati e che non era stata fissata una data di fine. Tirto ha riportato nel luglio 2025 che il governatore aveva già firmato un'istruzione che vietava i permessi per strutture turistiche sui terreni agricoli produttivi, e ordinato la demolizione di 48 edifici abusivi sulla spiaggia di Bingin.

A ottobre 2026 non siamo riusciti a confermare che il regolamento regionale definitivo fosse stato approvato. Considera qualsiasi lotto in zona verde, o su risaie, non edificabile per una villa finché un ufficio urbanistico non confermi il contrario per iscritto.

Cosa deve spiegare un agente

• Che l'acquirente non possiederà il terreno in piena proprietà, e quale diritto sta ottenendo.
• Quanto dura il diritto, come viene rinnovato e quanto costa.
• Che le strutture con prestanome sono nulle.
• Le tasse sull'acquisto, sui redditi da locazione e su una successiva vendita.
• Che la destinazione urbanistica e i permessi edilizi decidono se la villa può essere costruita e affittata.
• Che l'acquirente dovrebbe incaricare un avvocato indipendente, distinto dal notaio del venditore.

Le regole fondiarie e fiscali indonesiane cambiano spesso, e le regole urbanistiche di Bali sono cambiate nel 2025. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliata ad alcuna autorità o agenzia.

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