Comprare casa a Cipro da straniero

Cipro consente agli stranieri di comprare, ma li divide in due gruppi. I cittadini UE e SEE comprano esattamente come i ciprioti. Tutti gli altri, compresi i britannici dopo la Brexit, hanno bisogno di un permesso dell'Amministrazione distrettuale e di norma sono limitati a una sola casa. Anche le imposte sono cambiate: l'imposta di bollo è sparita il 1 gennaio 2026, e il permesso di residenza per investitori sta per essere reso più severo. Ecco cosa deve spiegare un agente a ottobre 2026. Questa guida riguarda solo le zone sotto il controllo della Repubblica di Cipro.

In breve

1. Gli acquirenti UE e SEE non hanno restrizioni. Gli acquirenti extra UE, britannici compresi, hanno bisogno di un permesso ai sensi del Cap. 109, richiesto con il modulo COMM 145 all'Amministrazione distrettuale.
2. Il permesso è gratuito, richiede di solito da due a tre settimane e di norma consente una casa (o due unità) per acquirente; una coppia conta come uno.
3. Prima della firma del contratto un avvocato dovrebbe ottenere un certificato di ricerca aggiornato, rilasciato da non più di cinque giorni lavorativi.
4. Il contratto firmato andrebbe depositato al Catasto entro sei mesi, per €50. È la protezione principale dell'acquirente.
5. Le rivendite pagano imposte di trasferimento del 3%, 5% e 8% per scaglioni, dimezzate ad aliquote effettive dell'1.5%, 2.5% e 4%. Le case nuove pagano invece il 19% di IVA, o il 5% su un'abitazione principale che ne ha i requisiti.
6. L'imposta di bollo è stata abolita dal 1 gennaio 2026, e non c'è un'imposta annuale sugli immobili.
7. Gli investitori extra UE possono ottenere la residenza permanente a partire da €300,000 più IVA in case nuove, ma il programma è in revisione. La cittadinanza per investimento è finita nel 2020.
8. Gli immobili nel nord sono un mercato separato e ad alto rischio. Non venderli.

Chi compra e dove

Gli acquirenti dall'estero hanno firmato 6,267 dei 14,969 contratti di vendita depositati nei primi nove mesi del 2026, ovvero il 41.9%: 4,173 cittadini extra UE e 2,094 cittadini UE (dati DLS, Cyprus Mail, ottobre 2026). Nel 2025 gli stranieri hanno firmato 7,255 contratti su 18,114 (Cyprus Property News, gennaio 2026).

• Pafo è il distretto che dipende di più da loro: circa il 66% dei suoi contratti nel secondo trimestre 2026 (GK Law Firm, su dati della Banca centrale).
• Larnaca circa il 44% e Limassol circa il 34%.
• Nicosia solo il 16% circa.

Passo 1: UE o extra UE, e il permesso Cap. 109

Chiedi la nazionalità dell'acquirente al primo incontro. Per gli acquirenti extra UE, Papacleovoulou ha illustrato le regole a settembre 2026:

• Il permesso si richiede con il modulo COMM 145 all'Amministrazione distrettuale del distretto in cui si trova l'immobile. Non ci sono diritti da pagare, e una pratica completa richiede di solito da due a tre settimane.
• La prassi del Ministero dell'Interno consente di norma una casa su un lotto fino a circa 4,000 mq, oppure fino a due unità: due case, una casa e un negozio fino a 100 mq, o una casa e un ufficio fino a 250 mq.
• Una coppia conta come un solo acquirente.
• Una società cipriota controllata da persone extra UE è soggetta alla stessa regola, quindi una struttura societaria non permette di aggirarla.

Koufettas Law osserva che l'acquirente può firmare e depositare prima il contratto, ma il titolo non può essere registrato a suo nome finché il permesso non è concesso. Un cliente extra UE che vuole un secondo appartamento da investimento ha bisogno di una consulenza prima di prenotare.

Passo 2: le verifiche prima della firma

• Certificato di ricerca. Da quando la Law 132(I)/2023 è entrata in vigore il 12 dicembre 2023, ogni contratto di vendita deve essere accompagnato da un certificato di ricerca del Catasto rilasciato da non più di cinque giorni lavorativi. Mostra il proprietario ed eventuali ipoteche, annotazioni o divieti sull'immobile.
• Titolo di proprietà. Verifica se esiste un titolo separato. Molti appartamenti e case si trovano ancora su un unico lotto madre, e i titoli separati arrivano solo dopo che l'edificio ottiene il certificato di approvazione e il lotto viene frazionato (Koufettas Law, ottobre 2026). Se nessuno sa spiegare perché manca un titolo, il consiglio di Koufettas Law è di lasciar perdere.
• Ipoteche sul lotto. Il prestito di un costruttore sul lotto madre resta su ogni unità finché la banca non la libera. Se il terreno è ipotecato, chiedi una dichiarazione di Tipo A, con cui la banca si impegna a liberare l'unità una volta versato il 95% del prezzo su un conto indicato.
• Codice fiscale. Cyprus Tax Life indica i proprietari di immobili non residenti e chiunque abbia redditi da locazione ciprioti tra le persone che hanno bisogno di un TIC (Tax Identification Code). Servono da due a quattro settimane, quindi inizia presto se il cliente affitterà la casa.

Passo 3: contratto, deposito e trasferimento

1. Contratto di vendita. Redatto e controllato dall'avvocato dell'acquirente. Ad agosto 2026 INDEX.cy indicava spese legali di circa l'1% del prezzo più IVA.
2. Deposito. Deposita il contratto firmato presso il Department of Lands and Surveys ai sensi della Law 81(I)/2011 entro sei mesi dalla firma, per €50. Registra l'interesse dell'acquirente, impedisce al venditore di vendere o ipotecare l'unità a qualcun altro e consente all'acquirente di agire in giudizio per il trasferimento. Un deposito tardivo richiede un'ordinanza del tribunale (Koufettas Law, ottobre 2026).
3. Trasferimento. Quando il prezzo è pagato e un titolo è disponibile, l'immobile viene trasferito al Catasto e l'acquirente paga l'imposta di trasferimento. La dichiarazione del venditore indica l'agente e il compenso pagato.

Costi per l'acquirente

Le imposte di trasferimento si calcolano sul valore di mercato per scaglioni e sono dimezzate quando la vendita non è soggetta a IVA (Philippou Law, marzo 2026; Cyprus Tax Life, aprile 2026):

Parte del valore	Aliquota piena	Rivendita (dimezzata)
Fino a €85,000	3%	1.5%
Da €85,001 a €170,000	5%	2.5%
Oltre €170,000	8%	4%
Immobile su cui è stata pagata l'IVA	Nessuno	Nessuno

IVA. Gli edifici nuovi e i terreni edificabili sono soggetti al 19% di IVA. In base alla Law 42(I)/2023, la nuova abitazione principale di una persona fisica paga il 5% sui primi 130 mq e sui primi €350,000, a condizione che l'abitazione non superi i 190 mq e che il prezzo totale non superi €475,000. Venderla o affittarla entro dieci anni significa restituire parte del risparmio. I progetti la cui domanda urbanistica è stata presentata entro il 31 ottobre 2023 possono ancora usare la vecchia regola (5% sui primi 200 mq, senza tetto di prezzo), con domande da presentare entro il 31 dicembre 2026 se il permesso di costruire è arrivato dopo il 2024 o è ancora in attesa, ai sensi della Law 109(I)/2026 (Mondaq, aprile 2026).

L'imposta di bollo non c'è più. Era fino allo 0.2% del prezzo del contratto, con un tetto di €20,000, ed è stata abolita dal 1 gennaio 2026 (PwC Cyprus; EY).

Mutuo. Iscrivere un'ipoteca costa l'1% del prestito (INDEX.cy).

Esempi pratici

Questi esempi usano le aliquote indicate sopra. Un avvocato deve confermarle per ogni operazione.

Appartamento in rivendita a Larnaca, €250,000, acquirente UE, in contanti. Imposta di trasferimento: (85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%) / 2 = €6,600. Spese legali all'1% più IVA: circa €2,975. Deposito: €50. Totale: circa €9,625, ovvero il 3.9% del prezzo.

Villa in rivendita a Pafo, €600,000, acquirente britannico, in contanti. Imposta di trasferimento: €20,600. Permesso COMM 145: gratuito. Spese legali: circa €7,140. Deposito: €50. Totale: circa €27,790, ovvero il 4.6%.

Appartamento nuovo a Limassol, €400,000 più IVA, acquirente extra UE, come investimento. IVA al 19%: €76,000. Imposta di trasferimento: nessuna, perché è stata pagata l'IVA. Spese legali: circa €4,760. L'acquirente paga in tutto circa €480,800.

Casa nuova per la famiglia a Nicosia, €300,000 più IVA, 120 mq, abitazione principale dell'acquirente, mutuo di €240,000. IVA al 5%: €15,000, contro €57,000 al 19%. Iscrizione dell'ipoteca: €2,400. Imposta di trasferimento: nessuna.

Dopo l'acquisto

• Nessuna imposta annuale sugli immobili. L'imposta sugli immobili è stata abolita dal 2017. I proprietari pagano le tasse locali per rifiuti, fognature e illuminazione, in genere da circa €90 a €300 l'anno (Philippou Law, marzo 2026).
• Redditi da locazione. Dal 2026 sono tassati solo con l'imposta sul reddito, non più anche con il contributo per la difesa, e l'affitto deve essere pagato con bonifico, carta o altro metodo elettronico, altrimenti l'inquilino non può dedurlo (PwC Cyprus).
• Affitti per le vacanze. Una casa può essere pubblicizzata o affittata per brevi periodi solo dopo l'iscrizione nel registro del Vice Ministero del Turismo, con il numero in ogni annuncio. Affittare senza iscrizione può comportare fino a un anno di carcere, una multa fino a €5,000, o entrambe (Philippou Law, agosto 2026).
• Rendimenti. L'indice RICS e KPMG del secondo trimestre 2026 indicava rendimenti lordi indicativi del 5.51% per gli appartamenti e del 3.01% per le case (Papacleovoulou, settembre 2026).

Quando il cliente vende. I venditori pagano un'imposta sulle plusvalenze del 20% sul guadagno, dopo l'indicizzazione all'inflazione e le spese. La riforma 2026 ha alzato le franchigie a vita a €30,000 in generale e a €150,000 per l'abitazione principale abitata per almeno cinque anni (PwC Cyprus). I venditori pagano anche un contributo dello 0.4% per l'edilizia destinata ai rifugiati, introdotto nel 2022.

Residenza e cittadinanza

Residenza permanente (Regolamento 6(2)). Dal 2 maggio 2023, un investitore extra UE ha bisogno di almeno €300,000 più IVA in case nuove acquistate da un costruttore, pagate in anticipo e finanziate dall'estero, e di un reddito sicuro di almeno €50,000 l'anno, più €15,000 per il coniuge e €10,000 per ogni figlio (Kyprianou, maggio 2023; GK Law Firm, ottobre 2026). I titolari non possono lavorare a Cipro.

È in revisione. Il 24 settembre 2026 il vice ministro per la Migrazione ha riferito ai deputati che in due anni erano stati rilasciati circa 1,500 permessi, che circa 12,000 permessi concessi dal 2013 erano in fase di revisione e che il programma sarebbe stato reso più severo prima dell'ingresso di Cipro in Schengen (Cyprus Mail). A ottobre 2026 non erano state pubblicate nuove regole. Non promettere mai a un cliente le condizioni attuali.

Nessun passaporto. Il programma di cittadinanza per investimento è stato abolito a novembre 2020. A dicembre 2025 il Parlamento ha abrogato il potere del governo di concedere la cittadinanza agli investitori (Cyprus Mail).

Il nord dell'isola

Il nord, sotto amministrazione turco-cipriota dal 1974, non è coperto da nulla di quanto sopra. Gran parte dei suoi terreni apparteneva a greco-ciprioti sfollati, la proprietà è spesso contestata, e una modifica del 2006 al codice penale della Repubblica fa del commercio di questi immobili un reato punito con fino a sette anni di carcere (Koufettas Law, ottobre 2026). I dati del distretto di Famagosta nelle statistiche ufficiali si riferiscono solo alla parte controllata dal governo. Non pubblicare, non mostrare e non accettare compensi su immobili nel nord.

Cosa deve spiegare un agente

• Se l'acquirente è UE o extra UE, e cosa significa la regola della casa unica per i suoi piani.
• Che il certificato di ricerca e lo stato del titolo vengano verificati prima della firma, non dopo.
• Perché il contratto deve essere depositato entro sei mesi.
• Se la casa paga imposte di trasferimento o IVA, e se si applica l'aliquota del 5%, in un preventivo scritto.
• Che l'imposta di bollo non si applica più dal 2026.
• La regola di registrazione per gli affitti per le vacanze.
• Che il programma di residenza sta cambiando e che un acquisto non dà alcun passaporto.

Cipro ha cambiato le imposte sugli immobili il 1 gennaio 2026, e il programma di residenza è in revisione. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra e riguarda solo le zone sotto il controllo effettivo della Repubblica di Cipro. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale, fiscale o in materia di immigrazione. CloserPass non è affiliato all'Estate Agents Registration Council, al Department of Lands and Surveys, al Dipartimento delle imposte né ad alcun ente governativo di Cipro.

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