Comprare casa in Portogallo da straniero

Il Portogallo non pone limiti di nazionalità all'acquisto di immobili. Residenti e non residenti seguono le stesse fasi. Sono cambiati il costo e la promessa legati all'acquisto: un immobile non porta più al golden visa, e da maggio 2026 la maggior parte degli acquirenti non residenti di abitazioni paga un'imposta di trasferimento fissa del 7.5%. Ecco cosa deve spiegare un agente a ottobre 2026.

In breve

1. Gli stranieri possono acquistare liberamente. L'acquirente ha bisogno di un NIF (codice fiscale), e chi vive fuori dall'UE o dal SEE deve nominare un rappresentante fiscale per ottenerlo.
2. Un avvocato o un solicitador dovrebbe verificare la caderneta predial (scheda catastale), la certidão permanente (certificato del registro immobiliare) e le licenze prima di qualsiasi caparra.
3. La sequenza abituale: CPCV (contratto preliminare) con un sinal (caparra), poi il rogito e la registrazione.
4. L'acquirente paga l'IMT (imposta di trasferimento) e l'imposta di bollo dello 0.8%. Sulla prima casa di residenza, nel 2026 l'IMT parte dallo 0% fino a €106,346.
5. Dal 25 maggio 2026, i non residenti che acquistano una casa pagano un IMT fisso del 7.5%, con possibilità di rimborso.
6. I proprietari pagano poi ogni anno l'IMI (imposta municipale sugli immobili), e l'AIMI sugli immobili residenziali oltre €600,000.
7. Il golden visa non accetta più gli immobili dal 7 ottobre 2023. Un acquisto non dà alcun diritto di residenza.
8. I limiti per i mutui sono il 90% del valore per la prima casa di residenza e l'80% per gli altri scopi, e le banche sono spesso più severe con i non residenti.

Chi compra e dove

Nel 2025 l'INE ha contato 8,471 acquisti di abitazioni da parte di acquirenti con domicilio fiscale all'estero, per un valore di €3.4 miliardi. Un calo del 13.3%, il terzo calo annuo consecutivo (idealista, marzo 2026). Gli acquirenti con sede nell'UE hanno pagato in media €335,640, quelli di altri paesi €470,277, contro €234,120 dei residenti.

• L'Algarve ha raccolto il 29.7% degli acquisti dei non residenti per numero e il 42.4% per valore.
• La Grande Lisboa ha raccolto il 12.5% per numero.

A Lisbona, Cascais e in Algarve, un agente che non sa gestire questo processo in inglese perde clienti.

Fase 1: NIF, rappresentante fiscale e conto bancario

Il NIF serve per firmare il CPCV, pagare le tasse, firmare il rogito e ottenere un mutuo. Secondo gov.pt è gratuito. I residenti lo richiedono presso un ufficio delle imposte. Secondo Global Citizen Solutions (ottobre 2026), gli acquirenti che vivono fuori dall'UE o dal SEE devono nominare un rappresentante fiscale in Portogallo per ottenerlo. Avvia la pratica il giorno stesso in cui il cliente decide di comprare.

Un conto bancario portoghese semplifica il resto: pagamento tracciabile della caparra e del prezzo, addebiti diretti per IMI e spese condominiali, ed eventuale mutuo.

Fase 2: verifiche prima della caparra

Literacia Financeira elenca i documenti da verificare prima del CPCV:

• Caderneta predial: la scheda fiscale dell'Autorità fiscale. Riporta il numero di iscrizione fiscale, la descrizione e le superfici, i proprietari e il valore fiscale (VPT) su cui si calcola l'IMI. Il proprietario la scarica gratuitamente sul Portal das Finanças, ed è valida 12 mesi.
• Certidão permanente: il certificato del registro immobiliare. Riporta i proprietari ed eventuali ipoteche, pignoramenti, usufrutti o servitù, oltre alle azioni giudiziarie. Secondo DECO costa €15 online ed è valido sei mesi. La caderneta e la certidão sono complementari: una è fiscale, l'altra giuridica.
• Licença de utilização: la licenza d'uso del comune. Per le case costruite prima del 7 agosto 1951 serve invece un certificato comunale. Dal 2024 non va più esibita al rogito, ma Literacia Financeira consiglia di renderla una condizione del CPCV. Dal 1 ottobre 2026, il rogito deve indicare se l'immobile ha un titolo urbanistico, altrimenti la vendita può essere annullata.
• Ficha técnica da habitação: la scheda tecnica delle abitazioni autorizzate dopo il 30 marzo 2004.
• Certificato energetico: obbligatorio per vendere o affittare. ComparaJá osserva che per le abitazioni dura dieci anni e che vendere senza può comportare multe da €250 a €3,740 per i privati.
• Una dichiarazione del condominio che non ci sono spese arretrate, e il piano del venditore per estinguere l'eventuale mutuo esistente al rogito.

Confronta superfici e disposizione con i documenti. Literacia Financeira avverte che gli ampliamenti non autorizzati possono lasciare l'acquirente con una casa che la banca non finanzierà per intero.

Fase 3: CPCV, sinal e rogito

1. CPCV. Il contratto preliminare deve essere scritto, con firme autenticate di persona da un notaio, un avvocato o un solicitador, che deve confermare l'esistenza di una licenza d'uso o di costruzione. Senza questa autenticazione non è valido (Literacia Financeira, ottobre 2026).
2. Sinal. La legge non fissa un importo; è comune dal 10% al 20%. L'acquirente che si ritira la perde. Il venditore inadempiente la restituisce raddoppiata, oppure l'acquirente può chiedere a un tribunale di disporre la vendita, un diritto a cui non si può rinunciare in un CPCV immobiliare.
3. Le chiavi prima del rogito sono una decisione, non una cortesia. Consegnare le chiavi con il CPCV equivale a un trasferimento, quindi l'IMT diventa dovuto in quel momento.
4. Rogito e registrazione. IMT e imposta di bollo si pagano prima del rogito. Il rogito può essere firmato davanti a un notaio, tramite un solicitador o un avvocato, in banca, oppure presso uno sportello pubblico Casa Pronta, che registra anche l'acquisto.

Un CPCV normale vincola solo personalmente il venditore. Se il venditore vende a qualcun altro, l'acquirente ottiene la caparra raddoppiata, non la casa. Con tempi lunghi, una caparra elevata o un venditore con debiti, Literacia Financeira spiega che alla promessa si può dare efficacia reale e registrarla, a un costo più alto.

Costi per l'acquirente

IMT (imposta sul trasferimento degli immobili). Per il 2026 gli scaglioni del continente sono aumentati del 2% (PwC Tax Guide 2026):

Acquisto	IMT nel 2026 (continente)
Prima casa di residenza	0% fino a €106,346, poi aliquote marginali del 2%, 5%, 7% e 8% fino a €660,982, un'aliquota unica del 6% fino a €1,150,853, e il 7.5% oltre
Seconda casa	Parte dall'1%, poi gli stessi scaglioni
Altri immobili urbani	6.5%
Terreni rustici	5%
Casa acquistata da un non residente, dal 25 maggio 2026	7.5% fisso

Note:

• Giovani acquirenti. Gli acquirenti di 35 anni o meno che comprano la prima casa di residenza non pagano IMT né imposta di bollo fino a €330,539, e solo l'8% di IMT sulla parte eccedente fino a €660,982 (Doutor Finanças).
• Non residenti. Il 7.5% fisso deriva dal Decreto-legge 97/2026. A settembre 2026 idealista riportava che non si applica agli acquirenti che in passato erano fiscalmente residenti in Portogallo. Può essere rimborsato se l'acquirente diventa residente entro due anni, oppure se affitta la casa a un canone moderato (fino a €2,300 al mese) entro sei mesi e per almeno 36 mesi nei primi cinque anni.
• Azzorre e Madeira fissano i propri limiti degli scaglioni.

Imposta di bollo (Imposto do Selo). Lo 0.8% del prezzo, più lo 0.6% di un mutuo di cinque anni o più.

Rogito e registrazione. Presso la Casa Pronta, a settembre 2026 Literacia Financeira indicava prezzi fissi di €375 per un acquisto in contanti e di €700 con finanziamento bancario. Notai privati o solicitadores chiedono di solito da €200 a €500 più i diritti di registro. Gli avvocati fissano i propri onorari, quindi concordali per iscritto.

Esempi pratici

Questi esempi usano le aliquote indicate sopra. Un avvocato deve confermarle per ogni operazione.

Prima casa vicino a Porto, €200,000, acquirente residente in Portogallo e con più di 35 anni, in contanti. IMT: €3,542 (esempio di Literacia Financeira). Imposta di bollo 0.8%: €1,600. Casa Pronta: €375. Totale: circa €5,517, ovvero il 2.8% del prezzo.

Appartamento a Lisbona, €400,000, acquirente non residente, in contanti, rogito dopo il 25 maggio 2026. IMT 7.5%: €30,000. Imposta di bollo 0.8%: €3,200. Casa Pronta: €375. Totale: circa €33,575, ovvero l'8.4% del prezzo, prima dell'avvocato.

Villa in Algarve, €800,000, acquirente già residente, come prima casa, con un mutuo di €400,000. IMT all'aliquota unica del 6%: €48,000. Imposta di bollo sul prezzo: €6,400. Imposta di bollo sul mutuo 0.6%: €2,400. Casa Pronta con finanziamento: €700. Totale: circa €57,500.

Imposte annuali dopo l'acquisto

• IMI: l'imposta municipale sugli immobili, dallo 0.3% allo 0.45% del valore fiscale degli immobili urbani, fissata da ogni comune (PwC).
• AIMI: le persone fisiche con immobili residenziali di valore superiore a €600,000 (€1.2 milioni per le coppie con dichiarazione congiunta) pagano lo 0.7% sull'eccedenza, che sale all'1% e all'1.5% sugli scaglioni più alti. Le società pagano lo 0.4%, e le entità nei paradisi fiscali il 7.5%.
• I redditi da locazione sono tassati di norma al 25%, e dal 2026 al 10% per gli affitti abitativi fino a €2,300 al mese in base al Decreto-legge 97/2026.
• Gli affitti turistici richiedono la registrazione come Alojamento Local (alloggio locale) nel registro RNAL. Dal Decreto-legge 76/2024 decidono i comuni, e Lisbona e Porto applicano zone di contenimento. Verifica prima che il cliente acquisti a questo scopo.

Residenza: il golden visa e l'IFICI

Il golden visa immobiliare non esiste più. La Legge 56/2023 (Mais Habitação) ha escluso gli acquisti immobiliari dal visto per investitori dal 7 ottobre 2023. A ottobre 2026 Global Citizen Solutions elenca le vie rimaste, tra cui €500,000 in un fondo idoneo che non investe in immobili, un investimento in un'impresa che crea posti di lavoro, il finanziamento della ricerca e il finanziamento di arte e cultura. Non promuovere gli immobili come via per la residenza.

La cittadinanza richiede più tempo. La Legge organica 1/2026, in vigore dal 19 maggio 2026, ha portato la residenza necessaria per la naturalizzazione da cinque a sette anni per i cittadini UE e CPLP e a dieci anni per gli altri (ASAG).

L'NHR è stato sostituito. Il regime del residente non abituale è stato chiuso ai nuovi ingressi dopo il 2023. Il suo successore, l'IFICI, offre un'aliquota del 20% sui redditi da lavoro portoghesi idonei e un'esenzione sulla maggior parte dei redditi esteri per dieci anni, ma solo per chi si trasferisce in Portogallo per un lavoro idoneo di ricerca o innovazione, si registra in anticipo e non è stato residente nei cinque anni precedenti (Garrigues). Non è un vantaggio generale per pensionati o investitori.

Mutui

I limiti del Banco de Portugal, come riassunti da Rankia ad agosto 2026:

• Rapporto mutuo/valore: fino al 90% per la prima casa di residenza e all'80% per gli altri scopi, sul minore tra prezzo e valore di perizia.
• Rata del debito: dal 1 agosto 2026 il limite raccomandato è sceso dal 50% al 45% del reddito mensile netto.
• Durata: fino a 40 anni per chi ha fino a 35 anni, e 35 anni oltre quell'età.

I non residenti sono trattati con più rigore. Una guida di idealista di maggio 2021 spiegava che le banche di solito concedevano ai non residenti il 70% o l'80%, e che la non residenza è definita dalla residenza fiscale, non dalla nazionalità. Verifica le condizioni attuali con ogni banca. In pratica, un acquirente non residente di una seconda casa ha bisogno di dal 20% al 30% del prezzo più le imposte indicate sopra con fondi propri. Dillo al primo incontro.

Cosa deve spiegare un agente

• NIF e rappresentante fiscale richiedono tempo; inizia subito.
• Caderneta, certidão permanente e licenza si verificano prima del CPCV, non dopo.
• Cosa significa il sinal (caparra) per ciascuna parte, e perché le chiavi prima del rogito fanno scattare l'IMT.
• L'aliquota IMT alla data del rogito, compresa l'aliquota del 7.5% per i non residenti e le possibilità di rimborso, in un preventivo scritto.
• IMI e AIMI annuali, e le regole sugli affitti turistici.
• Che un acquisto non dà diritto ad alcun visto.

Le imposte immobiliari portoghesi sono cambiate a maggio 2026 e cambiano di nuovo a ogni legge di bilancio. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliato all'IMPIC, all'Autorità fiscale né ad alcuna autorità, notaio o banca portoghese.

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