Comprare casa in Thailandia da straniero

La Thailandia consente agli stranieri di possedere un condominio a proprio nome, in piena proprietà, ma nient'altro in modo pieno. I terreni sono esclusi, le case si comprano con una locazione del terreno e un edificio può essere di proprietà straniera solo per il 49%. Nel 2024 il governo ha ipotizzato regole più flessibili che non sono mai diventate legge, e a ottobre 2026 è andato nella direzione opposta, con una stretta nazionale sulla proprietà tramite prestanome. Ecco cosa deve spiegare un agente a ottobre 2026.

In breve

1. Gli stranieri possono possedere unità in condominio in piena proprietà, entro una quota straniera del 49% della superficie vendibile di ogni edificio (Condominium Act B.E. 2522, 1979).
2. Gli stranieri non possono possedere terreni, e una società con più del 49% di capitale straniero è considerata straniera ai sensi della sezione 97 del Land Code.
3. La più lunga locazione residenziale registrabile è di 30 anni. I rinnovi “30+30+30” sono promesse contrattuali.
4. Le proposte del 2024 sulla quota del 75% e sulla locazione di 99 anni non sono mai diventate legge.
5. Per registrare un condominio in piena proprietà, il denaro deve arrivare dall'estero in valuta estera, con un modulo FET per importi pari o superiori a USD 50,000.
6. Costi di trasferimento: 2% di imposta di trasferimento, più la SBT del 3.3% oppure l'imposta di bollo dello 0.5%, più la ritenuta d'acconto, per lo più a carico del venditore.
7. Di solito gli acquirenti non pagano alcun compenso all'agente: paga il venditore (FazWaz).
8. La stretta sui prestanome del 19 ottobre 2026 aggiunge controlli sugli acquisti sopra i 2 milioni di baht.

Chi compra e dove

Il Real Estate Information Center (REIC) ha contato 14,899 unità in condominio trasferite a stranieri nel 2025, per un valore di 60.92 miliardi di baht: il 14.7% delle unità e il 25% del valore a livello nazionale. Bangkok ha raccolto 7,029 unità, Chonburi (Pattaya) 4,164 e Phuket 1,190 (Khaosod English, marzo 2026). Nel primo semestre 2026 gli stranieri hanno comprato 6,533 unità per 28.267 miliardi di baht, con una media di 4.3 milioni di baht e 43.9 mq (The Nation, settembre 2026).

• In testa c'è la Cina, poi Myanmar e Russia per numero di unità nel 2025.
• A Phuket i trasferimenti a stranieri sono cresciuti del 18.3% nel 2025, ma lo stock invenduto ha raggiunto 14,008 unità (Krungsri Research, agosto 2026).
• Pattaya ha un eccesso di offerta strutturale, più grave a Jomtien, e gli acquirenti del Myanmar sono la principale nuova domanda (Pattaya Mail, febbraio 2026).
• Ville a Koh Samui: acquirenti stranieri nell'85%-90% delle compravendite (Samui Property Group, maggio 2026).

Cosa può possedere uno straniero

Condomini, in piena proprietà, entro la quota del 49%. La superficie di proprietà straniera non può superare il 49% della superficie vendibile totale di un edificio. Oltre questa soglia, uno straniero può solo prendere un'unità in locazione (Bektu, giugno 2026). Verifica la quota residua dell'edificio prima che l'acquirente prenoti.

Niente terreni. Uno straniero non può possedere terreni, e nemmeno una società con più del 49% di capitale straniero o con una maggioranza di soci stranieri (Leto, giugno 2026). Per una villa o una casa, la struttura abituale è una locazione registrata del terreno fino a 30 anni.

La locazione di 30 anni. Le clausole di rinnovo come 30+30+30 sono molto pubblicizzate (Pattaya Mail), ma sono contrattuali. Bektu spiega che i tribunali in genere fanno valere solo il primo periodo registrato di 30 anni. Calcola e spiega l'operazione su 30 anni.

Le proposte del 2024. A giugno 2024 il Consiglio dei ministri ha approvato in linea di principio una quota straniera del 75% nei condomini e locazioni di 99 anni. L'allora ministro dell'Interno, Anutin Charnvirakul, ha dichiarato che la bozza del Land Department non era pronta e che i proprietari thailandesi devono mantenere la maggioranza dei diritti di voto (The Nation, giugno 2024). A giugno 2026 nessuna delle due modifiche era stata approvata (Bektu). La frase corretta per i clienti: la quota del 49% e il limite di 30 anni per la locazione restano in vigore.

La stretta di ottobre 2026

Il 19 ottobre 2026 il Primo Ministro Anutin Charnvirakul, anche ministro dell'Interno, ha avviato una stretta nazionale sulla proprietà di terreni tramite prestanome (Thai Examiner, ottobre 2026):

• 13,088 soggetti sospetti, tra cui 1,550 società, 2,360 lotti, per circa 14.01 miliardi di baht.
• Ai governatori è stato chiesto di concludere le indagini prioritarie entro la fine di dicembre 2026.
• Controlli aggiuntivi sugli acquisti sopra i 2 milioni di baht o con un valore stimato sopra i 5 milioni di baht.
• I coniugi thailandesi devono dimostrare la provenienza dei fondi.

Leto, unica fonte del settore, aggiunge una bozza di modifica alla sezione 94 del Land Code approvata dal Consiglio dei ministri per confiscare allo Stato i terreni detenuti tramite prestanome (24 febbraio 2026), una circolare del Department of Lands sui beneficiari effettivi (15 maggio 2026) e otto province sotto controllo speciale, tra cui Phuket, Surat Thani (Koh Samui), Chiang Mai e Chonburi (Pattaya). Verifica questi punti con un avvocato. Non suggerire mai un prestanome thailandese o una società di comodo per detenere un terreno.

Il modulo FET

Storm Real Estate Phuket (settembre 2026) spiega:

• Il modulo Foreign Exchange Transaction viene rilasciato dalla banca thailandese che riceve il denaro.
• Serve per registrare un condominio in piena proprietà a nome di uno straniero, di solito per trasferimenti pari o superiori a USD 50,000.
• I fondi devono essere bonificati dall'estero, in valuta estera, in anticipo.

Dillo all'acquirente prima del primo pagamento, compresa la caparra di prenotazione.

Costi per acquirente e venditore

Storm Real Estate Phuket elenca i costi al momento del trasferimento:

Costo	Aliquota	Base	Chi paga
Imposta di trasferimento	2%	Valore di stima	Negoziabile, spesso diviso
Specific Business Tax	3.3%	Il più alto tra valore di stima e prezzo	Venditore, se possiede l'immobile da meno di 5 anni o opera nel settore immobiliare
Imposta di bollo	0.5%	Il più alto tra valore di stima e prezzo	Solo quando non si applica la SBT
Ritenuta d'acconto	1% per una società, progressiva per una persona fisica in base agli anni di possesso	Regole dell'ufficio fondiario	Venditore

Un'agevolazione che gli stranieri non hanno. Le imposte ridotte di trasferimento e ipoteca dello 0.01% valgono solo per i cittadini thailandesi che comprano case fino a 7 milioni di baht, e si applicano fino al 30 giugno 2027.

Il compenso dell'agente. FazWaz indica la consueta provvigione dal 3% al 5%, pagata dal venditore e inclusa nel prezzo. Di solito gli acquirenti non pagano nulla.

Esempi pratici

Questi esempi usano le aliquote indicate sopra e presuppongono il valore di stima indicato. Un avvocato deve confermarli per ogni operazione.

Condominio in rivendita a Bangkok, 5,000,000 baht, valore di stima 4,600,000, il venditore lo possiede da 3 anni, imposta di trasferimento divisa 50/50. Imposta di trasferimento: 4,600,000 x 2% = 92,000, quindi 46,000 baht per l'acquirente. Il venditore paga i suoi 46,000, la SBT di 5,000,000 x 3.3% = 165,000 baht e la ritenuta d'acconto. Nessuna imposta di bollo. L'acquirente ha bisogno di un modulo FET.

Condominio in rivendita a Pattaya, 2,780,000 baht, valore di stima uguale, il venditore lo possiede da 8 anni, l'acquirente paga l'intera imposta di trasferimento. Imposta di trasferimento: 2,780,000 x 2% = 55,600 baht, pagata dall'acquirente. Niente SBT, quindi il venditore paga l'imposta di bollo di 2,780,000 x 0.5% = 13,900 baht, più la ritenuta d'acconto.

Condominio nuovo comprato da un costruttore, 3,000,000 baht, valore di stima uguale. Un acquirente thailandese pagherebbe un'imposta di trasferimento dello 0.01%, 300 baht. Un acquirente straniero paga il 2%, 60,000 baht, o la quota fissata nel contratto del costruttore. Il costruttore paga una SBT di 99,000 baht e l'1% di ritenuta d'acconto.

Comprare off-plan

In base alla sezione 6/2 del Condominium Act, il contratto di vendita di un condominio da parte di un costruttore deve seguire il modello standard del Ministry of Interior, e le clausole non conformi sono nulle. Deve indicare una data di trasferimento con 30 giorni di preavviso, prevede 5 anni di garanzia per i difetti della struttura e 2 anni per le altre parti, e fissa una penale per ritardata consegna di almeno lo 0.01% al giorno, con un tetto del 10% (Siam Legal). L'escrow è volontario. Vedi Come funziona l'off-plan in Thailandia.

Cosa deve spiegare un agente

• Che uno straniero può possedere un condominio in piena proprietà entro la quota del 49%, e nessun terreno.
• Che una locazione dura 30 anni, e i rinnovi sono solo promesse.
• Che le locazioni di 99 anni e una quota del 75% non sono legge.
• Come deve arrivare il denaro, e il modulo FET.
• L'imposta di trasferimento, la SBT o l'imposta di bollo e la ritenuta d'acconto, in una stima scritta.
• Che la stretta sui prestanome comporta controlli aggiuntivi sopra i 2 milioni di baht, e che i prestanome non sono mai un'opzione.

Le regole thailandesi sulla proprietà straniera sono state verificate alla data indicata sopra. Le proposte del 2024 non sono diventate legge, e i controlli sui prestanome si sono inaspriti a ottobre 2026. Questa guida contiene informazioni generali, non consulenza legale, fiscale o in materia di immigrazione. CloserPass non è affiliato al Department of Lands, al Ministry of Interior né ad alcun ente governativo in Thailandia.

Trova offerte e altre guide sulla Thailandia su CloserPass.