Come funzionano le ville off-plan a Bali

Le ville off-plan sono una parte importante di ciò che gli acquirenti stranieri vedono a Bali: render su Instagram, un lotto a Canggu, Uluwatu o Ubud e un piano di pagamento distribuito lungo la costruzione. L'Indonesia ha regole per i developer che prevendono abitazioni, ma molte operazioni a Bali ne restano fuori perché sono leasehold. Un agente deve sapere quali tutele si applicano e quali no.

In breve

1. La maggior parte delle ville off-plan vendute a stranieri a Bali sono leasehold o sono detenute tramite una PT PMA. Gli stranieri non possono acquistare il terreno in piena proprietà.
2. Quando un developer prevende case, il PPJB (accordo preliminare di vendita) deve essere stipulato davanti a un notaio, e solo quando sono soddisfatte cinque condizioni, tra cui almeno il 20% della costruzione.
3. Il developer ha bisogno di un PBG (autorizzazione edilizia) prima di costruire, e di un SLF (certificato di agibilità) prima che chiunque possa usare la villa. Il PBG ha sostituito il vecchio IMB.
4. Non abbiamo trovato alcuna garanzia bancaria obbligatoria sui pagamenti off-plan per le ville in leasehold a Bali, a differenza della Spagna. La tutela dell'acquirente è il contratto, i pagamenti a stati di avanzamento e lo storico del developer.
5. Le garanzie di rendimento da affitto valgono quanto il gestore, e dal 2026 gli affitti senza licenza vengono rimossi dalle piattaforme di prenotazione.
6. Prima di tutto la destinazione urbanistica. Da settembre 2025, Bali sta fermando le nuove ville sui terreni agricoli produttivi.

Il quadro giuridico

Il PP 12/2021 sull'edilizia abitativa. Hukumonline spiega che un PPJB è l'accordo preliminare stipulato davanti a un notaio prima dell'atto definitivo. Per le case con terreno si firma durante la costruzione, mentre per gli appartamenti si può firmare prima della costruzione. Ai sensi dell'articolo 22I(5), un developer può firmare un PPJB solo dopo aver ottenuto certezza su:

1. Lo stato della proprietà del terreno.
2. Cosa viene venduto.
3. L'autorizzazione edilizia (PBG).
4. Infrastrutture pubbliche, servizi e utenze.
5. Costruzione di almeno il 20%.

Un PPJB da solo non trasferisce la proprietà. Il trasferimento avviene tramite un atto davanti a un PPAT (pubblico ufficiale per gli atti fondiari), che l'ufficio del catasto poi registra (Hukumonline, febbraio 2025). Se il developer viola il PPJB, il rimedio per l'acquirente è un'azione civile per inadempimento contrattuale presso il tribunale distrettuale in cui ha sede il developer.

L'off-plan in leasehold è diverso. Quando uno straniero acquista una villa off-plan su un terreno in locazione, i documenti sono di solito una locazione notarile del terreno più un contratto di costruzione o di vendita per la villa. Le condizioni del PPJB descritte sopra sono pensate per i developer che vendono case e appartamenti. Chiedi all'avvocato dell'acquirente quali regole, se ce ne sono, tutelano i pagamenti nell'operazione specifica.

Permessi edilizi: PBG e SLF

Il Regolamento governativo 16 del 2021 (PP 16/2021) ha riorganizzato i permessi edilizi. Hukumonline illustra i tre documenti:

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): l'autorizzazione a costruire, modificare o ampliare un edificio, che deve rispettare gli standard tecnici. Ha sostituito l'IMB, il vecchio permesso di costruire, che non viene più rilasciato.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi): rilasciato dal governo regionale per confermare che l'edificio è idoneo alla sua funzione. È obbligatorio prima che l'edificio possa essere utilizzato. È valido 20 anni per le case unifamiliari e a schiera e 5 anni per gli altri edifici.
• SBKBG: la prova della proprietà dell'edificio, rilasciata insieme all'SLF tramite il sistema SIMBG.

Per una vendita off-plan, il PBG dovrebbe esistere prima di promuovere il progetto, e l'SLF è il documento che prova che la villa può essere abitata e, con le giuste licenze commerciali, affittata.

Un tipico piano di pagamento

I developer fissano i propri piani. L'esempio qui sotto è solo illustrativo, per una villa in leasehold da Rp4 miliardi.

Tappa	Pagamento	Versato finora
Prenotazione	Rp100 milioni	Rp100 milioni
Firma del contratto di locazione e di costruzione (fino al 30%)	Rp1.1 miliardi	Rp1.2 miliardi
Struttura completata (fino al 60%)	Rp1.2 miliardi	Rp2.4 miliardi
Tetto e finiture (fino al 90%)	Rp1.2 miliardi	Rp3.6 miliardi
Consegna con SLF	Rp400 milioni	Rp4 miliardi

Esempio illustrativo, non una media di mercato.

In assenza di una garanzia prevista dalla legge, collega ogni pagamento a uno stato di avanzamento verificabile, idealmente confermato da un ingegnere indipendente, e tieni una quota significativa per la consegna. Paga solo su un conto bancario indonesiano intestato alla società del developer che firma il contratto.

Garanzie di rendimento da affitto

Molti progetti promettono un rendimento fisso per i primi anni, spesso tramite una società di gestione collegata al developer. Prima che un cliente ci faccia affidamento:

• Chiedi chi paga la garanzia, e dal conto di quale società.
• Verifica se la garanzia è nel contratto principale o in una lettera a parte.
• Verifica che la villa avrà le licenze per affittare ai turisti. A febbraio 2026 il governo di Bali ha chiesto ad Airbnb di confermare che ogni villa in elenco abbia tutti i permessi e paghi le tasse, e di rimuovere quelle che non li hanno (DDTCNews). Emerhub indica l'attività di locazione senza permessi commerciali tra i principali rischi per i titolari di leasehold.
• Tieni conto dell'imposta regionale sui servizi alberghieri (PBJT, spesso ancora chiamata PHR). DDTCNews ha applicato un'aliquota del 10% a febbraio 2026.
• Ricorda che una garanzia pagata con i soldi dei nuovi acquirenti si ferma quando si fermano le vendite.

A febbraio 2026 il Ministero degli Investimenti ha segnalato anche l'uso improprio del codice di attività immobiliare KBLI 68111 per gli affitti brevi di ville da parte di società a capitale estero a Bali, e ha proposto controlli più severi (Bali Villa Realty). Un progetto off-plan promosso sul reddito da locazione ha bisogno della società giusta e dei codici giusti.

Lo stop sui terreni agricoli e la destinazione urbanistica

Dal 2024 i pianificatori di Bali cercano di rallentare le costruzioni. A settembre 2024, la provincia ha proposto una moratoria di due anni su nuovi hotel e locali notturni (The Jakarta Post). A settembre 2025, dopo alluvioni mortali, il governatore Wayan Koster ha annunciato un regolamento regionale che vieterebbe la conversione dei terreni agricoli produttivi in ville, hotel e ristoranti, consentendo le abitazioni solo a chi ci vive (The Jakarta Post). TravelMole ha riportato che i progetti già in costruzione non erano interessati.

Per l'off-plan conta due volte. Un progetto su terreno agricolo potrebbe non ottenere il PBG, e un PBG esistente potrebbe essere riesaminato. A luglio 2025 Tirto ha riportato che il governatore ha ordinato la demolizione di 48 edifici abusivi sulla spiaggia di Bingin. Verifica la zona sulla mappa Gistaru del Ministero ATR/BPN e presso l'ufficio urbanistico locale. Bali Exception descrive le zone verdi come terreni agricoli dove l'edificazione è fortemente limitata.

Tasse sulle nuove costruzioni

• L'IVA si applica alle nuove costruzioni acquistate da un developer registrato ai fini IVA. Secondo il PMK 131/2024, l'aliquota nominale è del 12%, ma beni e servizi non di lusso sono tassati sugli 11/12 del prezzo, un'aliquota effettiva dell'11%. I beni di lusso pagano il 12% pieno (Direzione Generale delle Imposte). Global Investments osserva che le case di lusso pagano il 12% pieno e che le rivendite di leasehold tra privati sono in genere fuori dal campo IVA.
• L'incentivo IVA 2026. Con il PMK 90/2025 lo Stato paga l'IVA sui primi Rp2 miliardi di un'abitazione nuova, pronta da abitare, con prezzo fino a Rp5 miliardi, consegnata nel 2026 (Katadata). Si applica alle abitazioni completate, quindi la maggior parte delle ville off-plan consegnate dopo il 2026 non ne beneficerà.
• Rivendita successiva. Se l'acquirente vende una villa in leasehold, Rumavi spiega che la cessione è tassata come reddito da locazione: 10% del prezzo lordo per i residenti fiscali, 20% per i non residenti salvo riduzione prevista da un trattato.

Vedi Comprare casa a Bali da straniero per le tasse di acquisto.

Cosa verificare sul promotore e sul progetto

• Il terreno. Una copia del certificato fondiario, verificata presso l'ufficio del catasto BPN, e l'identità del proprietario indonesiano del terreno se il progetto è in leasehold.
• La locazione. La sua data di inizio. Una locazione di 30 anni iniziata prima della costruzione perde anni mentre la villa viene costruita.
• Destinazione urbanistica confermata per iscritto per l'uso previsto.
• Il numero del PBG, e in seguito l'SLF.
• La società. Il suo NIB e i codici KBLI su OSS, la sua sede reale e se è una PT PMA con un capitale reale.
• Prestanome. Qualsiasi struttura in cui un indonesiano detiene il terreno o le quote “per conto” del developer o dell'acquirente è nulla in tribunale (Hukumonline).
• La comunità. CNA Indonesia riporta che i progetti senza un'intesa con il banjar locale e il villaggio consuetudinario possono subire proteste anche con i permessi.
• Storico. Progetti completati che l'acquirente può visitare, con SLF.

Segnali d'allarme

• Promuovere un progetto senza PBG, o dire “l'IMB sta arrivando”.
• Lotti su risaie o in zona verde.
• Pagamenti su un conto personale o a una società all'estero.
• Una garanzia di rendimento da affitto in una lettera a parte di un'altra società.
• Una locazione che inizia a decorrere prima della costruzione.
• Un developer che chiede all'acquirente di usare un prestanome indonesiano.

Le regole edilizie e urbanistiche di Bali sono cambiate nel 2025 e i controlli sugli affitti sono aumentati nel 2026. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliata ad alcuna autorità o developer.

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