Come funziona l'off-plan a Cipro

A Cipro la maggior parte delle case nuove si vende off-plan, spesso prima ancora che venga rilasciato il permesso di costruire. La legge dà all'acquirente uno strumento forte, il deposito del contratto al Catasto, ma non obbliga i costruttori a garantire i pagamenti anticipati. Il rischio maggiore arriva alla fine: migliaia di acquirenti hanno pagato tutto e aspettano ancora il titolo di proprietà. Il tuo compito come agente è assicurarti che permessi, contratto ed eventuale liberatoria della banca siano a posto prima che il denaro si muova. Questa guida riguarda solo le zone sotto il controllo della Repubblica di Cipro.

In breve

1. Gli acquirenti off-plan di solito si impegnano sulla base di progetti e di un permesso urbanistico, e nel migliore dei casi di un permesso di costruire (Connor Legal, settembre 2026).
2. Ogni contratto ha bisogno di un certificato di ricerca del Catasto rilasciato da non più di cinque giorni lavorativi.
3. Deposita il contratto firmato al Catasto entro sei mesi, per €50, ai sensi della Law 81(I)/2011.
4. Le garanzie bancarie non sono obbligatorie. Negozia una garanzia bancaria o una fideiussione assicurativa.
5. Se sul lotto grava un'ipoteca del costruttore, ottieni dalla banca una dichiarazione di Tipo A e paga solo sul conto indicato.
6. I pagamenti sono a rate, legati all'avanzamento dei lavori. Il completamento può richiedere da 18 a 36 mesi.
7. I titoli di proprietà separati arrivano solo dopo il certificato di approvazione, il consenso di ogni banca e un fascicolo di frazionamento completo.
8. Le case nuove pagano il 19% di IVA, o il 5% su un'abitazione principale che ne ha i requisiti, e nessuna imposta di trasferimento.

Prima i permessi

A settembre 2026 Connor Legal ha osservato che gli acquirenti si impegnano sulla base di progetti architettonici, di un permesso urbanistico e, nei casi migliori, di un permesso di costruire. Chiedi di vederli entrambi, con le date e il lotto a cui si riferiscono, e falli esaminare dall'avvocato dell'acquirente insieme alla destinazione urbanistica e agli eventuali vincoli. La data del permesso di costruire conta anche per l'IVA, perché decide quale scadenza transitoria può usare un progetto per la vecchia regola del 5%.

Il contratto e il certificato di ricerca

• Da quando la legge di modifica Law 132(I)/2023 è entrata in vigore il 12 dicembre 2023, ogni contratto di vendita deve essere accompagnato da un certificato di ricerca del Catasto rilasciato da non più di cinque giorni lavorativi. Mostra eventuali ipoteche, annotazioni o divieti sul lotto.
• Connor Legal raccomanda che l'avvocato verifichi anche la situazione societaria e i contenziosi del costruttore, gli impegni con i finanziatori e, nei progetti condivisi, il regime delle parti comuni.
• Chiedi una dichiarazione scritta che l'unità è libera da gravami oppure, in caso contrario, un impegno vincolante e un calendario per eliminarli prima della consegna.

Deposita il contratto

La protezione principale dell'acquirente è depositare il contratto firmato presso il Department of Lands and Surveys ai sensi della Sale of Land (Specific Performance) Law 81(I)/2011 entro sei mesi dalla firma. A ottobre 2026 Koufettas Law ha spiegato che il deposito:

• Registra l'interesse dell'acquirente sull'immobile.
• Impedisce al venditore di vendere o ipotecare l'unità a qualcun altro.
• Consente all'acquirente di agire in giudizio per il trasferimento del titolo.

Un deposito tardivo richiede un'ordinanza del tribunale. Il diritto è di €50. Segna la scadenza in agenda il giorno stesso della firma.

Nessuna garanzia obbligatoria: negoziane una

A Cipro le garanzie bancarie non sono obbligatorie. Gli avvocati consigliano di negoziare una garanzia bancaria o una fideiussione assicurativa di buona esecuzione che copra l'acconto e ogni rata fino alla consegna del titolo (Connor Legal). Chiedi anche:

• Pagamenti legati alle fasi di costruzione, definiti nel contratto.
• Una data di completamento chiara, un periodo di tolleranza limitato e penali predeterminate per il ritardo.
• Una data limite che dia all'acquirente il diritto di recedere e ottenere il rimborso completo.

Ipoteche sul lotto madre

I costruttori di solito finanziano un progetto con un prestito garantito sull'intero lotto. Koufettas Law avverte che questa ipoteca resta su ogni unità finché la banca non la libera, quindi se il costruttore smette di pagare, il titolo dell'acquirente può restare bloccato dietro il credito della banca. La protezione che descrive è una dichiarazione di Tipo A, firmata dalla banca e dal venditore, con cui la banca si impegna a liberare l'unità una volta pagato il 95% del prezzo. I pagamenti devono poi andare solo sul conto indicato nella dichiarazione.

Koufettas Law segnala anche un nuovo regime di sanzioni ai sensi della Law 81(I)/2011, annunciato il 13 febbraio 2026 e applicabile dal 16 maggio 2026, con multe per le banche da €5,000 a €100,000 a seconda dell'importo dell'ipoteca. Se la banca non firma una liberatoria, il suo consiglio è di fermarsi.

Il calendario dei pagamenti

Non esiste un calendario fissato dalla legge. Connor Legal afferma che i contratti di solito dividono il prezzo in rate legate alle fasi di costruzione, e che il completamento può richiedere da 18 a 36 mesi. Uno schema comune è una prenotazione, un pagamento più consistente alla firma del contratto, pagamenti a stati di avanzamento durante i lavori e il saldo alla consegna.

Esempio pratico

Queste cifre sono solo indicative. Decidono il contratto, la garanzia e la liberatoria della banca.

Appartamento nuovo a Larnaca, €300,000 più IVA, abitazione principale dell'acquirente, 110 mq, con i requisiti per l'IVA al 5%.

Tappa	Pagamento (IVA esclusa)	Versato finora	La garanzia o la liberatoria dovrebbe coprire
Prenotazione	€5,000	€5,000	€5,000
Contratto, depositato entro sei mesi	€55,000	€60,000	€60,000
Struttura completata	€90,000	€150,000	€150,000
Finiture completate	€90,000	€240,000	€240,000
Consegna	€60,000	€300,000	La banca libera l'unità al 95% pagato

L'IVA al 5% aggiunge in tutto €15,000, contro €57,000 al 19%. L'acquirente non paga alcuna imposta di trasferimento, perché è stata pagata l'IVA. Le spese legali sono di circa l'1% più IVA (INDEX.cy, agosto 2026). Se l'acquirente ha pagato €240,000 senza garanzia, senza contratto depositato e senza dichiarazione di Tipo A, e il costruttore fallisce, quel denaro è a rischio.

Certificato di approvazione e titoli di proprietà

I titoli di proprietà separati vengono rilasciati solo quando ci sono tre elementi (Koufettas Law, ottobre 2026):

1. Un certificato di approvazione dell'edificio finito, rilasciato dall'autorità edilizia ai sensi del Cap. 96.
2. Il consenso di ogni banca con un'ipoteca sul terreno.
3. Un fascicolo di frazionamento completo da parte del costruttore. Dal 2 gennaio 2024 il Catasto accetta un fascicolo solo quando contiene tutti i documenti, e poi punta a rilasciare i titoli in circa tre mesi.

I ritardi nascono di solito prima: da difformità rispetto ai progetti approvati (che portano al rifiuto del certificato), condizioni urbanistiche non rispettate, prestiti del costruttore non pagati o insolvenza.

Acquirenti intrappolati

L'arretrato non è ancora smaltito. Cyprus Mail ha riportato a giugno 2026 che la legge del 2015 che aveva rilasciato oltre 11,000 titoli è stata annullata a giugno 2024, e che la Law 110(I)/2025 ha riaperto 9,497 domande congelate per contratti depositati entro il 31 dicembre 2014, di cui 5,417 ancora senza titolo di proprietà. Circa altri 15,000 acquirenti i cui edifici presentano gravi violazioni urbanistiche non sono coperti. Connor Legal aggiunge che, ai sensi della Law 110(I)/2025, un acquirente che ha pagato tutto può chiedere il trasferimento con il consenso scritto dei titolari dei gravami, e può rivolgersi al tribunale entro 45 giorni se un creditore rifiuta.

IVA e altri costi sulle case nuove

• Il 19% di IVA si applica agli edifici nuovi e ai terreni edificabili.
• Il 5% di IVA si applica alla nuova abitazione principale di una persona fisica ai sensi della Law 42(I)/2023, sui primi 130 mq e sui primi €350,000, per abitazioni fino a 190 mq e €475,000. Vendere o affittare entro dieci anni significa restituire parte del risparmio.
• Progetti più vecchi. Se la domanda urbanistica è stata presentata entro il 31 ottobre 2023, può ancora applicarsi la vecchia regola (5% sui primi 200 mq, senza tetto di prezzo). In base alla Law 109(I)/2026, le domande vanno presentate entro il 31 dicembre 2026 se il permesso di costruire è arrivato dopo il 2024 o è ancora in attesa (Mondaq, aprile 2026). Chiedi per iscritto al costruttore quale regola usa il progetto.
• Nessuna imposta di trasferimento su un immobile su cui è stata pagata l'IVA, e nessuna imposta di bollo dal 1 gennaio 2026.

Chi compra case nuove, e dove

Landbank Analytics ha contato 3,594 vendite di nuove costruzioni per €1.149 miliardi nel primo semestre 2026, e 1,956 per €606.4 milioni nel terzo trimestre, quando il 64.8% è stato venduto a meno di €300,000 (CBN; Cyprus Mail, ottobre 2026).

• Limassol città ha avuto 190 vendite di nuove costruzioni nel terzo trimestre 2026, il 47.3% in più, con una mediana di €292,500. Germasogeia ha il premio più alto dell'isola sulle case nuove.
• Pafo ha avuto le case nuove più care nel primo semestre 2026, con una mediana di €570,000 e il 21.3% sopra €1 milione (Cyprus Mail, settembre 2026).
• Larnaca città ha avuto 124 vendite di nuove costruzioni nel terzo trimestre 2026, il 74.6% in più, con una mediana di €205,000. A luglio 2026 l'autorità portuale ha presentato un piano da €415 milioni per il porto e il porto turistico, con il piano generale previsto entro il 2029.
• Nicosia è il maggiore mercato delle nuove costruzioni per numero, anche se la sua quota è scesa dal 34.5% del secondo trimestre al 25% del terzo trimestre 2026.

Punti da affrontare con gli acquirenti stranieri:

• Gli acquirenti extra UE hanno bisogno di un permesso COMM 145 e di norma sono limitati a una sola casa. Possono firmare e depositare il contratto prima del permesso, ma non possono ottenere il titolo senza di esso (Papacleovoulou, settembre 2026).
• Residenza. Il permesso del Regolamento 6(2) richiede €300,000 più IVA in case nuove acquistate da un costruttore (GK Law Firm), ma il 24 settembre 2026 il governo ha dichiarato che renderà il programma più severo (Cyprus Mail). Non vendere un'unità su una promessa di residenza.
• Gli affitti per le vacanze devono essere registrati presso il Vice Ministero del Turismo prima di essere pubblicizzati (Philippou Law, agosto 2026).

Cosa verificare sul promotore e sul progetto

• Il permesso urbanistico e il permesso di costruire: numeri, date e lotto a cui si riferiscono.
• Un certificato di ricerca aggiornato per il lotto, e ogni ipoteca che vi grava.
• Una dichiarazione di Tipo A se il terreno è ipotecato, e il conto di pagamento indicato.
• Una garanzia bancaria o fideiussione a nome dell'acquirente per ogni pagamento.
• La situazione societaria del costruttore, i contenziosi e i progetti completati con titoli rilasciati.
• Le clausole su completamento, periodo di tolleranza, penale e data limite.
• Quale regola IVA si applica, per iscritto.
• Che il contratto sarà depositato entro sei mesi.

Segnali d'allarme

• Denaro richiesto prima che esista un permesso urbanistico.
• Nessun certificato di ricerca, o uno rilasciato da più di cinque giorni lavorativi.
• Una banca che non firma una liberatoria per un lotto ipotecato.
• Pagamenti su un conto non indicato nella dichiarazione della banca, o a un intermediario.
• Un costruttore con progetti più vecchi in cui gli acquirenti non hanno ancora i titoli.
• Proroghe illimitate della data di completamento.
• Marketing che promette residenza, un passaporto o rendimenti da affitto garantiti.
• Qualsiasi progetto nel nord dell'isola.

Le vendite off-plan a Cipro si basano sul deposito del contratto e sulla liberatoria della banca più che su una legge sulle garanzie, e l'arretrato dei titoli di proprietà non è ancora smaltito. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra e riguarda solo le zone sotto il controllo effettivo della Repubblica di Cipro. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliato all'Estate Agents Registration Council, al Department of Lands and Surveys, né ad alcun costruttore, banca o ente governativo di Cipro.

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