Come funziona l'off-plan in Portogallo

Comprare off-plan, prima che un edificio sia finito o persino iniziato, è una via comune per acquistare case nuove a Lisbona, Porto e in Algarve. Ma il Portogallo non ha una legge generale che obblighi i developer a garantire gli acconti dell'acquirente, come invece fa la Spagna. La tutela dell'acquirente è quella che crea il suo contratto. Il tuo compito come agente è assicurarti che contratto, licenza ed eventuale garanzia siano in ordine prima che il denaro si muova.

In breve

1. Le vendite off-plan si firmano con un CPCV (contratto preliminare di compravendita) prima del rogito definitivo.
2. Il CPCV deve essere scritto, con firme autenticate di persona, e chi autentica deve confermare l'esistenza di una licenza di costruzione o d'uso.
3. Il sinal (caparra) non ha un importo fissato per legge. Nell'off-plan sono comuni caparre dal 10% al 30%.
4. Non esiste una garanzia legale generale sugli acconti. Negozia una garanzia bancaria o una fideiussione assicurativa.
5. Se il developer diventa insolvente prima di consegnare le chiavi, l'acquirente è solo un creditore chirografario.
6. Lega ogni pagamento a uno stato di avanzamento dei lavori, e il rogito alla licenza d'uso.
7. Dal 1 luglio 2026, l'IVA sulla costruzione di case nuove scende dal 23% al 6% per le abitazioni idonee in base al Decreto-legge 97/2026.
8. L'acquirente paga comunque IMT e imposta di bollo al rogito, e l'immobile non dà diritto al golden visa.

Il quadro giuridico

Il CPCV è disciplinato dal Codice civile. La guida di Literacia Financeira di ottobre 2026 ne illustra le regole:

• Il contratto deve essere scritto e firmato da entrambe le parti.
• Le firme devono essere autenticate di persona da un notaio, un avvocato, un solicitador o un altro soggetto abilitato. Una clausola che vi rinuncia non ha effetto.
• Chi autentica deve confermare l'esistenza di una licenza d'uso o di costruzione. La riforma Simplex del 2024 ha eliminato la verifica della licenza al rogito, ma non per il CPCV.
• Senza autenticazione il contratto è invalido, e solo l'acquirente può farlo valere, a meno che sia stato lui a causare il vizio.

Per una vendita off-plan significa nessun CPCV senza licenza di costruzione. Se un developer chiede denaro prima di averne una, chi autentica non ha nulla da confermare.

Il sinal e l'inadempimento

• La legge non fissa un importo. Qualsiasi somma che l'acquirente paga alla firma si presume sinal, salvo diversa previsione del contratto.
• Se l'acquirente si ritira, il sinal è perso.
• Se il developer è inadempiente, l'acquirente può chiedere il doppio del sinal, oppure chiedere a un tribunale l'esecuzione specifica (un ordine di completare la vendita). A questo diritto non si può rinunciare in un CPCV immobiliare.
• Nessun altro risarcimento è dovuto se il contratto non lo prevede. Literacia Financeira indica i costi del credito e della perizia come voci da inserire.

Nessuna garanzia legale: negoziane una

Il Portogallo non ha una legge generale che obblighi i developer a garantire i pagamenti off-plan. Se il developer diventa insolvente prima della consegna delle chiavi, l'acquirente è solo un creditore chirografario, senza alcun diritto particolare sull'unità. A maggio 2026 The Portugal News consigliava agli acquirenti di verificare che garanzie bancarie o assicurazioni proteggano i loro pagamenti se il progetto non viene completato.

Chiedi:

• Una garanzia bancaria o fideiussione assicurativa intestata all'acquirente, che copra la caparra e ogni rata.
• Pagamenti legati agli stati di avanzamento dei lavori, definiti nel contratto, e non solo a date di calendario.
• Una data di consegna, un periodo di tolleranza limitato e penali per il ritardo. The Portugal News osserva che “i ritardi nella costruzione non sono rari”.
• Un diritto di recesso con la restituzione di tutte le somme pagate, se la consegna supera una data limite.

Registrare la promessa

Un CPCV normale vincola personalmente il developer. Se vende la stessa unità a qualcun altro, l'acquirente ottiene il doppio del sinal, non la casa. Literacia Financeira spiega che a un CPCV si può dare efficacia reale: si firma con atto pubblico o documento autenticato con una dichiarazione espressa, poi si registra al registro immobiliare. Un acquirente successivo riceve allora l'immobile gravato dalla promessa. Costa di più, e secondo Literacia Financeira conviene soprattutto con tempi lunghi, lavori non finiti, un venditore con debiti o un sinal elevato, cioè la maggior parte delle operazioni off-plan.

Chiavi prima del rogito

Consegnare le chiavi con il CPCV equivale fiscalmente a un trasferimento, quindi l'IMT diventa dovuto in quel momento. Dà inoltre all'acquirente un diritto di ritenzione: se il venditore è inadempiente, l'acquirente può restare nella casa fino al rimborso, un diritto che secondo Literacia Financeira prevale sull'ipoteca della banca del venditore. Non lasciare che l'accesso anticipato avvenga per caso.

Il calendario dei pagamenti

Non esiste un calendario fissato per legge. A maggio 2026 The Portugal News descriveva la sequenza abituale:

1. Prenotazione: una piccola caparra toglie l'unità dal mercato.
2. CPCV: una caparra più consistente, spesso dal 10% al 30% del prezzo, con il piano dei pagamenti, la data di completamento e le penali per ritardo nel contratto.
3. Pagamenti a stati di avanzamento legati alle tappe della costruzione.
4. Rogito: il saldo si paga a edificio finito, e la proprietà passa all'acquirente.

Esempio pratico

Queste cifre sono solo indicative. Decidono il contratto e l'eventuale garanzia.

Appartamento a Lisbona, €500,000, acquistato da un acquirente che ci andrà a vivere.

Tappa	Pagamento	Versato finora	La garanzia deve coprire almeno
Prenotazione	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV (fino al 20%)	€90,000	€100,000	€100,000
Struttura completata (fino al 30%)	€50,000	€150,000	€150,000
Rogito	€350,000	€500,000	La garanzia termina

Al rogito l'acquirente paga anche l'imposta di bollo dello 0.8% (€4,000) e l'IMT, che a questo prezzo ricade nello scaglione marginale dell'8% per la prima casa di residenza nel 2026 (PwC). Se l'acquirente è non residente, dal 25 maggio 2026 l'IMT è fisso al 7.5% (€37,500), salvo eccezioni. Se l'acquirente paga €150,000 prima del rogito senza garanzia e il developer fallisce, quel denaro diventa un credito chirografario nella procedura di insolvenza.

Licenza d'uso, scheda tecnica e verifica dei difetti

• Licença de utilização. La licenza d'uso del comune conferma che l'edificio corrisponde al progetto approvato e può essere abitato. Dal Decreto-legge 10/2024, i nuovi lavori sono coperti da una comunicazione con la dichiarazione del direttore tecnico, e il comune rilascia un documento di prova. Non è più richiesta al rogito, ma rendi la consegna e il rogito subordinati ad essa. Dal 1 ottobre 2026 il rogito deve indicare se l'immobile ha un titolo urbanistico (Literacia Financeira).
• Ficha técnica da habitação. Il developer deve preparare questa scheda tecnica, che descrive materiali, superfici e impianti, per le case autorizzate dopo il 30 marzo 2004, e depositarne una copia presso il comune. Non è più richiesta al rogito, ma l'obbligo resta e alcune banche la chiedono ancora. Chiedila alla consegna.
• Certificato energetico. Un edificio nuovo ne ha bisogno, e classifica la casa da A+ a F (ComparaJá).
• Verifica dei difetti. The Portugal News avverte che la casa finita può differire dai progetti. Visita la casa prima del rogito con progetti e capitolato, e fatti firmare un elenco dei difetti con una scadenza per le riparazioni.

Imposte sulle case nuove nel 2026

Il Decreto-legge 97/2026, il pacchetto fiscale per la casa 2026, riduce l'IVA sulla costruzione di case nuove dal 23% al 6% dal 1 luglio 2026, o facoltativamente dal 1 gennaio 2026, quando sono vendute come prima casa di residenza fino a circa €660,982 o affittate a canoni moderati. Un acquirente che non usa tale casa come residenza permanente paga un IMT aggiuntivo del 10%. Chiedi per iscritto al developer se il progetto applica l'aliquota ridotta, e spiega all'acquirente cosa comporta per l'uso che farà della casa.

Su ogni acquisto l'acquirente paga:

• L'IMT al rogito, secondo gli scaglioni 2026 o il 7.5% fisso per i non residenti.
• L'imposta di bollo dello 0.8%, più lo 0.6% di un eventuale mutuo di cinque anni o più.
• Rogito e registrazione, per esempio €375 in contanti o €700 con finanziamento presso la Casa Pronta (Literacia Financeira, settembre 2026).

Nelle nuove costruzioni di solito è il developer a pagare la provvigione dell'agenzia, in genere dal 3% al 5%, e l'acquirente non paga alcuna provvigione di mediazione (BoaVenda, settembre 2026).

Lisbona e l'Algarve

• Nel Q1 2026 Lisbona aveva il prezzo di vendita mediano più alto del Portogallo, €5,292 al mq (INE). Parque das Nações è apprezzato dalle famiglie internazionali, e la riva orientale di Marvila e Beato sta trasformando ex aree industriali in nuove abitazioni.
• Nel 2025 l'Algarve ha raccolto il 29.7% degli acquisti dei non residenti e il 42.4% del loro valore (INE, riportato da idealista). Nel Golden Triangle, secondo Engel & Völkers gli acquirenti stranieri rappresentano circa l'80% degli acquisti (riportato da Postal, luglio 2026).
• Affitti turistici: dal Decreto-legge 76/2024, i comuni controllano le nuove registrazioni di Alojamento Local e possono opporsi entro 60 giorni, o 90 nelle zone di contenimento. Le freguesias centrali di Lisbona e il centro storico di Porto sono zone di contenimento. Verifica prima di vendere un'unità puntando sul rendimento da affitto.
• Rischio di cambio: The Portugal News osserva che gli acquirenti il cui denaro non è in euro sopportano il rischio di cambio per tutto il periodo di costruzione.
• Nessun visto: dal 7 ottobre 2023 gli immobili non danno più diritto al golden visa.

Cosa verificare sul promotore e sul progetto

• La licenza di costruzione: numero, data e lotto a cui si riferisce.
• Il certificato del registro immobiliare del lotto ed eventuali ipoteche.
• I dati societari del developer e il suo storico di progetti completati nei tempi.
• Una garanzia bancaria o fideiussione assicurativa intestata all'acquirente per ogni pagamento.
• Il capitolato e i progetti allegati al CPCV.
• Le clausole su consegna, periodo di tolleranza, penali e recesso.
• Se il progetto applica l'IVA al 6%, e le condizioni che ne derivano.

Segnali d'allarme

• Denaro richiesto prima che esista una licenza di costruzione.
• Un CPCV firmato senza firme autenticate.
• Nessuna garanzia, o la promessa che arriverà “più tardi”.
• Pagamenti su un conto che non è del developer, o a un intermediario.
• Proroghe senza limite della data di consegna.
• Un rogito proposto senza licenza d'uso o senza prova del titolo urbanistico.
• Marketing che promette un golden visa o rendimenti da affitto garantiti.

In Portogallo le vendite off-plan si basano più sul contratto che su una legge specifica, e il pacchetto fiscale 2026 ha cambiato IVA e IMT sulle case nuove. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliato all'IMPIC né ad alcun developer, banca o autorità portoghese.

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