Come funziona l'off-plan in Thailandia

La maggior parte dei nuovi condomini in Thailandia viene venduta prima di essere costruita. La principale tutela dell'acquirente non è una garanzia bancaria ma un contratto: dal 2008 il Condominium Act obbliga i costruttori a usare un modello standard, e ogni clausola che se ne discosta è nulla. L'escrow esiste, ma solo se entrambe le parti lo scelgono. Nel 2026 il rischio commerciale più grande è l'eccesso di offerta, soprattutto a Phuket e Pattaya. Il tuo compito come agente è verificare il contratto, il costruttore e il percorso del denaro prima che l'acquirente paghi.

In breve

1. Il contratto di un costruttore per un condominio deve seguire il modello standard del Ministry of Interior ai sensi della sezione 6/2 del Condominium Act. Le clausole non conformi sono nulle, e la multa è di 100,000 baht (sezione 63).
2. Il contratto deve fissare una data di trasferimento con 30 giorni di preavviso, limitare qualsiasi sospensione dei lavori a un anno, dare 5 anni di garanzia per i difetti strutturali e 2 anni per le altre parti.
3. L'acquirente può cedere il contratto senza alcun costo, e la ritardata consegna costa al costruttore almeno lo 0.01% al giorno, con un tetto del 10%.
4. L'escrow è volontario ai sensi dell'Escrow Act B.E. 2551 (2008). La maggior parte degli acquirenti paga il costruttore direttamente, a stati di avanzamento.
5. Di solito una caparra di prenotazione blocca l'unità. Se sia rimborsabile dipende dalla clausola.
6. Gli acquirenti stranieri hanno bisogno di spazio nella quota del 49% e devono inviare il denaro dall'estero in valuta estera, con un modulo FET da USD 50,000.
7. I costruttori pagano agli agenti dal 3% al 5%, e dal 5% al 7% su alcune operazioni esclusive (Leto, maggio 2026).

Il contratto standard

La sezione 6/2 è stata aggiunta al Condominium Act nel 2008. Siam Legal spiega che impone ai contratti di vendita dei condomini di seguire il modello standard del Ministry of Interior, e che le clausole non conformi sono nulle. La sezione 63 fissa una multa di 100,000 baht per le violazioni. Gli obblighi che contano di più per un acquirente:

Obbligo	Cosa deve prevedere il contratto
Data di trasferimento	Una data indicata, con 30 giorni di preavviso all'acquirente
Costruzione	Una sospensione di non più di un anno
Difetti	5 anni per la struttura, 2 anni per le altre parti
Cessione	L'acquirente può trasferire il contratto a un'altra persona senza alcun costo
Ritardata consegna	Una penale di almeno lo 0.01% al giorno, con un tetto del 10% del prezzo

Quando il contratto di un costruttore si discosta da queste condizioni, l'avvocato dell'acquirente dovrebbe esaminarlo prima della firma.

L'escrow è una scelta, non una regola

Thailand Law Online spiega che l'Escrow Act B.E. 2551 (2008) si applica solo quando acquirente e venditore concordano di usare un agente di escrow autorizzato. Nessuna legge obbliga un costruttore a usare l'escrow. In pratica la maggior parte degli acquirenti paga il costruttore direttamente, a stati di avanzamento. Non descrivere mai un progetto come “protetto da escrow” se il contratto e i documenti dell'agente di escrow non lo dicono.

Prenotazione e pagamenti a stati di avanzamento

Thailand Law Online descrive la sequenza abituale:

1. Una caparra di prenotazione per bloccare l'unità prima del contratto di vendita.
2. Un deposito contrattuale alla firma.
3. Rate durante la costruzione.
4. Il saldo al trasferimento, presso il Department of Lands.

I contratti di prenotazione variano. Prima che l'acquirente paghi, leggi la clausola sui rimborsi: cosa succede se l'acquirente si ritira, se il costruttore modifica l'unità o se la quota è esaurita.

Esempio pratico

Queste cifre sono solo illustrative. Decide il contratto.

Un condominio nuovo da 4,300,000 baht, vicino alla media degli stranieri del primo semestre 2026 di 4.3 milioni di baht e 43.9 mq (The Nation, settembre 2026), comprato da un acquirente straniero.

Tappa	Pagamento	Versato finora
Prenotazione	50,000 baht	50,000 baht
Deposito contrattuale	380,000 baht	430,000 baht
Rate di costruzione	860,000 baht	1,290,000 baht
Saldo al trasferimento	3,010,000 baht	4,300,000 baht

Se l'edificio viene consegnato con 100 giorni di ritardo, la penale al tasso minimo è 4,300,000 x 0.01% x 100 = 43,000 baht. Il tetto del 10% è 430,000 baht.

Al trasferimento (Storm Real Estate Phuket, settembre 2026), supponendo che il valore di stima sia pari al prezzo: l'imposta di trasferimento del 2% è di 86,000 baht, divisa secondo il contratto. Il costruttore, che opera nel settore immobiliare, paga la SBT del 3.3%, 141,900 baht, e la ritenuta d'acconto dell'1% come società. Un acquirente thailandese di una casa fino a 7 milioni di baht pagherebbe un'imposta di trasferimento di solo lo 0.01% fino al 30 giugno 2027. Gli stranieri pagano l'intero 2%.

Acquirenti stranieri: quota e denaro

• La quota del 49%. Uno straniero può possedere un'unità in piena proprietà solo finché la superficie di proprietà straniera resta entro il 49% della superficie vendibile dell'edificio. Chiedi al costruttore, per iscritto, quanta quota straniera resta prima che l'acquirente prenoti (Bektu, giugno 2026).
• Il modulo FET. Per registrare l'unità a nome di uno straniero, il denaro deve arrivare dall'estero, in valuta estera, e la banca ricevente rilascia un modulo FET, di solito per trasferimenti pari o superiori a USD 50,000 (Storm Real Estate Phuket). Ogni rata dovrebbe seguire lo stesso percorso.
• Niente locazioni di 99 anni, niente quota del 75%. Entrambe sono state proposte nel 2024 e non sono diventate legge (Bektu).
• Controlli aggiuntivi a fine 2026. Dal 19 ottobre 2026, gli acquisti sopra i 2 milioni di baht sono soggetti a controlli aggiuntivi nell'ambito della stretta sui prestanome (Thai Examiner).

Ville e case off-plan

Uno straniero non può possedere il terreno sotto una villa. Le ville off-plan si vendono di solito con una locazione registrata fino a 30 anni. Le clausole di rinnovo come 30+30+30 sono promesse contrattuali, e i tribunali in genere fanno valere solo il primo periodo registrato (Bektu). Il contratto standard per i condomini della sezione 6/2 riguarda le vendite in condominio, quindi un contratto per una villa richiede una propria attenta verifica.

Dove si trova l'offerta di nuove costruzioni

• Phuket. Krungsri Research (agosto 2026) riporta nel 2025 lanci in calo del 52.6% a 7,205 unità e vendite in calo del 61.1%, con 14,008 unità invendute per un valore di 193.7 miliardi di baht. L'assorbimento delle ville è sceso all'1.8% al mese, circa 50 mesi di stock, con un prezzo medio delle ville di 44.8 milioni di baht. Previsioni per il 2026: lanci in calo del 4.2%, vendite in calo del 7.3%.
• Pattaya. Pattaya Mail (febbraio 2026) descrive un eccesso di offerta strutturale, più grave a Jomtien e sul lungomare meridionale, con costruttori che offrono sconti e condizioni di pagamento flessibili. Gli acquirenti del Myanmar sono la principale nuova domanda.
• Koh Samui. Un mercato primario di 2,882 unità in 117 progetti per un valore di 30.3 miliardi di baht, 52% condomini e 48% ville (Samui Property Group, maggio 2026, in gran parte su dati C9 Hotelworks di giugno 2025).

L'eccesso di offerta dà agli acquirenti margine di trattativa e rende più importanti le finanze del costruttore. Un progetto che vende lentamente è un progetto che potrebbe finire in ritardo.

Cosa verificare sul promotore e sul progetto

• Il contratto segue il modello standard, con data di trasferimento, garanzia per i difetti e penali.
• Se viene offerto l'escrow, e in tal caso i dati dell'agente di escrow.
• La clausola di prenotazione: importo, condizioni di rimborso, termine per il contratto di vendita.
• Il piano dei pagamenti e il conto su cui va ogni pagamento.
• La quota straniera residua nell'edificio, per iscritto.
• I progetti completati del costruttore, e se i loro acquirenti hanno ricevuto le unità in tempo.
• Chi paga l'imposta di trasferimento al completamento.
• Per le ville, le condizioni della locazione e cosa viene registrato.

Segnali d'allarme

• Un contratto che non corrisponde al modello standard, o un costruttore che si rifiuta di mostrarlo prima del pagamento.
• “Protetto da escrow” nel materiale promozionale senza alcun accordo di escrow.
• Una prenotazione non rimborsabile senza un termine chiaro.
• Una promessa di locazioni di 99 anni, di una quota del 75% o di un 30+30+30 garantito.
• Pagamenti richiesti in baht da un conto thailandese per un acquirente straniero in piena proprietà.
• Un prestanome thailandese o una società di comodo proposti per detenere un terreno.
• Rendimenti locativi garantiti senza spiegare chi li paga.

Le vendite off-plan in Thailandia si basano sul contratto standard per i condomini più che su una legge di garanzia, e l'escrow è volontario. Questa guida è stata verificata alla data indicata sopra. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale o fiscale. CloserPass non è affiliato ad alcun costruttore, banca, agente di escrow o ente governativo in Thailandia.

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