Chi può lavorare qui: l'agente deve essere indonesiano

Questa è la lezione più importante del corso, quindi saremo diretti. A Bali l'agente immobiliare deve essere cittadino indonesiano. Gli stranieri possono comunque costruire una carriera nel settore immobiliare, ma in ruoli diversi, con il permesso giusto, e mai come la persona che trova i clienti e conduce le trattative.

La regola in un paragrafo

Il Regolamento del Ministro del Commercio 33 del 2025 (Permendag 33/2025) è in vigore dal 5 ottobre 2025 e ha sostituito la vecchia normativa sugli agenti, il Permendag 51/2017 (banca dati giuridica BPK). Stabilisce che una società di intermediazione autorizzata (una P4) deve impiegare agenti immobiliari certificati come personale esperto, e che questi agenti devono essere cittadini indonesiani (WNI) (Bisnis.com, novembre 2025). I manager di una P4 devono avere un certificato di competenza del sistema nazionale di certificazione e possono essere stranieri, ma ogni manager può essere registrato presso una sola P4.

Chi può essere agente

Person	Può essere agente sul campo?	Cosa può fare
Cittadino indonesiano con certificato di competenza, che lavora per una P4 autorizzata	Sì	Trovare clienti, acquisire incarichi, mostrare immobili, trattare, chiudere
Cittadino indonesiano senza certificato	Non dopo il periodo transitorio	Formarsi e certificarsi (lezione 3)
Straniero con KITAS per lavoro in un ruolo di manager e con certificato di competenza	No	Gestire una P4, sviluppo commerciale, strategia
Straniero con visto turistico, di visita, second home o per lavoratori da remoto	No	Nessun lavoro retribuito per un'azienda indonesiana

Cosa può e non può fare uno straniero

A novembre 2025 AREBI Bali ha spiegato la regola in modo chiaro: gli stranieri possono ricoprire funzioni manageriali, come lo sviluppo commerciale o il marketing strategico, ma non possono svolgere l'attività di intermediazione vera e propria (NusaBali). Ciò significa che uno straniero non dovrebbe:

• Trovare e acquisire clienti come loro agente.
• Mostrare ville agli acquirenti e trattare le offerte.
• Gestire la transazione o il denaro.
• Firmare incarichi di vendita o accordi con gli acquirenti.

AREBI Bali lo ha sottolineato perché alcuni stranieri operavano ancora come agenti attivi nelle zone turistiche.

Visti: cosa non funziona

• Visto all'arrivo o visto di visita: solo turismo. A settembre 2024 l'immigrazione di Bali ha espulso un australiano con visto all'arrivo che promuoveva una villa sui social media, con un divieto di reingresso di almeno sei mesi (INP Polri).
• Visto second home: un soggiorno lungo, non un permesso di lavoro.
• Visto per lavoratori da remoto (E33G): Emerhub spiega che richiede un reddito estero ed esclude i redditi di fonte indonesiana. Vendere ville a Bali per un'agenzia di Bali è lavoro indonesiano.

I controlli sono attivi. Da gennaio a giugno 2026 l'immigrazione di Bali ha espulso 342 stranieri, soprattutto per uso improprio dei permessi e permanenze oltre la scadenza (RRI). Se qualcuno ti offre un ruolo da “agente freelance” con un visto turistico, il rischio è tutto tuo.

Percorso 1: un permesso di lavoro sponsorizzato in un ruolo di manager

Uno straniero che vuole lavorare in un'agenzia di Bali ha bisogno di un datore di lavoro che lo sponsorizzi. Hukumonline spiega che un permesso di soggiorno per lavoro (ITAS, la tessera si chiama KITAS) richiede una garanzia da parte della società che assume. I passaggi abituali (Expat.com, aprile 2026):

1. La società ottiene dal Ministero del Lavoro l'autorizzazione ad assumere uno straniero, l'RPTKA (piano di impiego di lavoratori stranieri).
2. La società paga in anticipo il contributo per il permesso di lavoro, circa USD 100 al mese.
3. Ricevi un visto di soggiorno limitato (la procedura di lavoro E23) ed entri in Indonesia.
4. Il visto viene convertito in un KITAS, di solito valido 6 mesi, 1 anno o 2 anni, e rinnovabile.

Il titolo del ruolo conta. Alcune posizioni sono chiuse agli stranieri in base al Decreto del Ministro del Lavoro 349 del 2019, e il ruolo di agente è riservato ai cittadini. Un ruolo di manager in una P4 richiede anche un certificato di competenza (lezione 3). Costi e passaggi cambiano spesso, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire.

Percorso 2: investire tramite una PT PMA

Uno straniero può possedere un'agenzia tramite una società a capitale estero, una PT PMA. L'intermediazione immobiliare non è nell'elenco delle attività chiuse agli investimenti esteri. Secondo il Regolamento BKPM 5/2025, il piano di investimento deve comunque superare IDR 10 miliardi, ma il capitale versato per le nuove società è sceso a IDR 2.5 miliardi (Infiniti).

Possedere la società non fa di te un agente. La PT PMA deve comunque assumere agenti indonesiani certificati, e tu puoi solo gestire. Inoltre Bali tiene d'occhio le società estere: dal 2026 il sistema OSS respinge le nuove registrazioni PMA a Bali per le attività a rischio basso e medio-basso (Emerhub, maggio 2026). L'intermediazione autorizzata è un'attività a rischio medio-alto, quindi resta aperta, ma aspettati verifiche su capitale, sede e codici di attività.

Percorso 3: lavorare dall'estero

Alcuni stranieri segnalano acquirenti del proprio paese a una P4 autorizzata di Bali, oppure lavorano all'estero nell'ufficio vendite di un developer secondo le regole del proprio paese. Se sia lecito dipende da dove vivi e da come vieni pagato. Chiedi a un avvocato indonesiano prima di accettare qualsiasi compenso, e non farlo mai da Bali con un visto di visita.

Se sei indonesiano

Sei la persona attorno a cui è costruita la legge. Il tuo percorso è una P4 autorizzata, un certificato di competenza e una formazione costante. L'inglese, insieme al russo o al francese, ti aiuterà a servire gli acquirenti stranieri. La lezione 3 ti indica i passaggi.

Approfondisci in Come diventare agente immobiliare a Bali ed esercitati con gli esercizi sulle regole di Bali.

Queste sono informazioni generali, non consulenza legale o in materia di immigrazione. Le regole indonesiane cambiano rapidamente: verifica la fonte ufficiale prima di agire.