Una nuova recluta balinese entra in un'agenzia di Canggu nel 2026 e chiede cosa le richieda personalmente il Regolamento del Ministro del Commercio 33/2025 prima di gestire operazioni. Qual è la risposta corretta?

1. Niente di personale: solo l'agenzia ha bisogno di una licenza
2. Un certificato di competenza, e deve lavorare presso un'agenzia immobiliare autorizzata
3. L'iscrizione a una camera notarile e una laurea in giurisprudenza
4. Una licenza di guida turistica rilasciata dal governo provinciale di Bali

Secondo il Permendag 33/2025, quale fascia di provvigione si applica a una vendita immobiliare intermediata in Indonesia?

1. Dall'1% al 2% del prezzo
2. Liberamente negoziata, senza alcuna fascia
3. Dal 5% all'8% del prezzo
4. Dal 2% al 5% del prezzo

Cifre di esempio: la tua agenzia vende una villa in piena proprietà a Sanur a un acquirente indonesiano per IDR 5,000,000,000 con una provvigione del 3%. Secondo il Permendag 33/2025, qual è l'importo massimo che l'agenzia può versare all'agente certificato che ha seguito l'operazione (in IDR)?

Un australiano con un Visa on Arrival filma una villa e la pubblica sui social media per trovare acquirenti e inquilini. Cosa ha fatto l'immigrazione di Bali in un caso simile nel 2024?

1. Ha dato un avvertimento verbale, perché i post sui social media non sono lavoro
2. Gli ha imposto di passare a un permesso di lavoro entro 30 giorni
3. Lo ha espulso, considerando la promozione un'attività commerciale non consentita dal VoA, con un divieto di rientro
4. Ha multato solo il proprietario della villa, perché gli stranieri non sono mai responsabili

Quale obbligo di rendicontazione annuale impone il Permendag 33/2025 a una società di intermediazione immobiliare?

1. Una relazione sull'attività presentata tramite il sistema del Ministero del Commercio entro il 30 aprile
2. Una relazione trimestrale al governatore di Bali sui clienti stranieri
3. Un conteggio mensile degli annunci inviato all'AREBI
4. Nessuna rendicontazione una volta rilasciato il NIB

Un expat francese a Bali vuole entrare nella tua agenzia come agente sul campo per mostrare ville e negoziare offerte. Cosa dice l'AREBI Bali che consentono le nuove regole sull'intermediazione?

1. Qualsiasi cosa, purché abbia un KITAS di qualunque tipo
2. Attività di agente sul campo, purché un agente indonesiano cofirmi ogni operazione
3. Attività di agente sul campo solo per acquirenti stranieri
4. Ruoli manageriali come lo sviluppo commerciale, ma non l'acquisizione di clienti, la negoziazione o la gestione delle transazioni

Nel sistema di licenze basato sul rischio (OSS), come viene classificata l'intermediazione immobiliare (KBLI 68200, attività immobiliari per conto terzi o su contratto) con le nuove regole, e cosa ne consegue?

1. Rischio basso: basta un NIB
2. Rischio medio-alto: la società ha bisogno di un certificato di conformità agli standard oltre al NIB
3. Rischio alto: una licenza ministeriale completa e un permesso ambientale
4. Non classificata: gli agenti operano senza registrazione

L'AREBI ha annunciato un obiettivo nazionale di certificazione legato alla fine del periodo di informazione sul Permendag 33/2025. Qual era?

1. 500 agenti certificati entro dicembre 2025
2. Tutti i 3,000 agenti di Bali certificati entro giugno 2026
3. 5,000 agenti certificati entro ottobre 2026
4. 10,000 agenti certificati entro il 2030

Un investitore straniero vuole aprire un'agenzia immobiliare in forma di PT PMA a Bali nel 2026. Cosa ha cambiato il Regolamento BKPM 5/2025 per le nuove società a capitale estero?

1. Il capitale minimo versato è sceso da IDR 10 miliardi a IDR 2.5 miliardi, mentre l'investimento previsto deve comunque superare IDR 10 miliardi
2. Le PT PMA non hanno più bisogno di alcun capitale minimo
3. Il capitale minimo versato è salito a IDR 25 miliardi
4. Le agenzie straniere devono ora essere possedute al 51% da membri dell'AREBI

Un acquirente olandese con un KITAS chiede se può acquistare una villa a Uluwatu in Hak Milik (piena proprietà) a proprio nome. Cosa gli rispondi?

1. Sì, se ha un KITAP invece di un KITAS
2. Sì, se il prezzo supera IDR 5 miliardi
3. Sì, tramite una procura notarile
4. No: l'Hak Milik è riservato agli indonesiani; può detenere una casa in Hak Pakai o possedere un'unità in condominio (HMSRS)

Quali prezzi minimi si applicano a Bali quando uno straniero acquista un'abitazione secondo il Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 miliardo per una casa e IDR 500 milioni per un appartamento
2. IDR 5 miliardi per una casa con terreno e IDR 2 miliardi per un'unità in condominio
3. IDR 10 miliardi per entrambi
4. Non esiste un prezzo minimo fuori da Giacarta

Cifre di esempio: un membro della diaspora indonesiana (con passaporto straniero) vuole una casa con terreno a Bali. Il decreto consente agli acquirenti della diaspora di applicare il 75% della normale soglia di Bali di IDR 5 miliardi. Qual è il suo prezzo minimo (in IDR)?

Una coppia straniera vuole acquistare due lotti adiacenti a Tabanan per un totale di 3,500 m2 per costruire una casa di famiglia in Hak Pakai. Quale limite si applica?

1. Nessun limite purché ogni lotto sia inferiore a 2,000 m2
2. Fino a 5,000 m2 per persona
3. Un solo lotto di massimo 2,000 m2 per persona o famiglia, salvo eccezione concessa dal Ministro
4. Fino a 10,000 m2 se il terreno è fuori da una zona turistica

Un Hak Pakai viene concesso su terreno demaniale a uno straniero proprietario di casa. Qual è la durata totale massima se viene concesso, prorogato e poi rinnovato per intero ai sensi del PP 18/2021?

1. 80 anni: 30, più una proroga di 20 anni, più un rinnovo di 30 anni
2. 25 anni senza proroga
3. 99 anni in un'unica concessione
4. Illimitata, come l'Hak Milik

Un cliente firma un leasehold (Hak Sewa) di 25 anni su una villa a Pererenan. Cosa possiede davvero alla fine dell'operazione?

1. Il terreno, una volta pagata per intero la locazione
2. Un certificato di Hak Milik a suo nome
3. Un Hak Pakai registrato automaticamente presso il BPN
4. Un diritto contrattuale di usare l'immobile per la durata del contratto; il terreno resta al proprietario indonesiano

Un venditore propone che il tuo acquirente straniero intesti il titolo di piena proprietà al cugino balinese del venditore, con un accordo parallelo e una procura. Qual è il consiglio corretto nel 2026?

1. È sicuro se l'accordo parallelo è autenticato da un notaio
2. È sicuro se il cugino firma anche un contratto di prestito
3. Rifiuta: l'Indonesia non riconosce la titolarità effettiva, l'accordo parallelo non è opponibile e Bali si è mossa per vietare del tutto questi schemi di pinjam nama
4. È sicuro per 30 anni, poi va convertito

Quale di questi soggetti è indicato come obbligato alla segnalazione al PPATK (l'unità di informazione finanziaria indonesiana) dal Regolamento governativo 43/2015?

1. Solo banche e cambiavalute
2. Le società immobiliari e gli agenti immobiliari, insieme ai notai e ai pubblici ufficiali PPAT per gli atti fondiari
3. Solo il PPAT, mai l'agente
4. Solo i developer quotati in borsa

Un acquirente insiste per pagare una villa a Seminyak in diverse mazzette di contanti provenienti da persone diverse, si rifiuta di spiegarne l'origine e ti chiede di non mettere il prezzo per iscritto. Cosa dovresti fare?

1. Inviare una segnalazione di operazione sospetta al PPATK ed evitare di dire al cliente che l'hai segnalato
2. Accettare i contanti ma chiedere al notaio di registrare un prezzo più basso
3. Avvisare il cliente che lo segnalerai, poi aspettare la sua reazione
4. Ignorare la cosa: solo la banca ha obblighi di segnalazione

Cosa ha disposto il governatore Wayan Koster a luglio 2025 riguardo ai progetti turistici sui terreni produttivi di Bali?

1. Un divieto totale su tutta l'isola di qualsiasi costruzione per cinque anni
2. Uno sconto fiscale per gli hotel costruiti sulle risaie
3. Che dal 2025 non possano essere rilasciati permessi per strutture turistiche sui terreni produttivi
4. Che solo gli investitori stranieri abbiano bisogno di permessi sui terreni agricoli

A fine 2026 un investitore vuole prendere in locazione una risaia (sawah) a Tabanan e costruirci sei ville da affittare. Dopo le alluvioni mortali di settembre 2025, qual è la posizione provinciale che devi spiegare?

1. Consentito se le ville hanno meno di due piani
2. Consentito se il terreno è preso in locazione anziché acquistato
3. Consentito se l'investitore paga alla reggenza un contributo di conversione
4. Nessun nuovo permesso per l'uso commerciale delle risaie; lì si può costruire solo l'abitazione del proprietario del terreno

Un acquirente intende pubblicare la sua villa di Canggu su Airbnb e Booking.com. Cosa ha richiesto il Ministero del Turismo agli host dal 1 agosto 2026?

1. Niente di nuovo: le piattaforme gestiscono tutte le licenze
2. Un NIB valido con un codice KBLI corrispondente, altrimenti l'annuncio rischia la rimozione
3. Solo una ricevuta della tassa turistica dell'aeroporto
4. Solo una lettera firmata dal capo del banjar

Cifre di esempio: un acquirente compra una casa in Hak Milik a Bali per IDR 6,000,000,000. Supponi che la reggenza applichi l'aliquota BPHTB del 5% con una franchigia esente (NPOPTKP) di IDR 80,000,000. Quanta BPHTB paga l'acquirente (in IDR)?

Quale sottomercato di Bali ha registrato il tasso di occupazione alberghiera più alto nel 2025, secondo Horwath HTL?

1. Canggu
2. Ubud
3. Nusa Dua
4. Seminyak

Un cliente vuole una villa nella zona che nel 2025 ha avuto la tariffa media giornaliera alberghiera più alta di Bali. Quale zona gli mostri per prima?

1. Jimbaran e Uluwatu
2. Kuta e Legian
3. Tegallalang
4. Sanur

Quale quota circa dell'offerta di branded residence di Bali si trova a Canggu e Berawa (Horwath HTL, 2026)?

1. Circa il 10%
2. Circa il 25%
3. Circa il 60%
4. Circa il 40%

Quale zona di Ubud è la fascia di lusso lungo la gola del fiume, dove una villa con 3 camere ben posizionata può rendere circa da USD 400 a 700 a notte?

1. Tegallalang
2. Sayan (valle del fiume Ayung)
3. Mas
4. Nyuh Kuning

Cifre di esempio: una villa con 3 camere a Penestanan, Ubud, è prenotata per 20 notti in alta stagione a USD 300 a notte, all'interno della fascia da USD 250 a 350 riportata per il 2026. Qual è il ricavo lordo per quelle notti (in USD)?

Cifre di esempio: un investitore prende in locazione 4 are (400 mq) di terreno di pregio a Pererenan a IDR 45 milioni per are all'anno per 25 anni. Qual è il costo totale della locazione (in IDR)?

Tra queste zone dell'area di Canggu, quale ha i terreni in leasehold più economici per are all'anno secondo Bali Villa Realty (settembre 2026)?

1. Batu Bolong
2. Berawa (di pregio)
3. Seseh e Cemagi fronte spiaggia
4. Pererenan (di pregio)

Secondo i dati 2026 di Rumavi sulle ville con 4 camere, quale micro-zona di Canggu ha la tariffa a notte più alta?

1. Pererenan
2. Umalas
3. Seseh
4. Batu Bolong

A Seminyak, quale micro-zona ha la domanda di affitti brevi più alta e il prezzo d'ingresso più alto (da circa USD 700,000)?

1. Petitenget
2. Drupadi
3. Legian
4. Batu Belig

Quale zona del Bukit ha i terreni in leasehold più economici, a circa IDR 10-15 milioni per are all'anno (Bali Villa Realty, settembre 2026)?

1. Spiagge di pregio di Bingin e Uluwatu
2. Ungasan, Pandawa e l'entroterra del Bukit
3. Pecatu e Balangan
4. Fronte baia di Jimbaran

Secondo i dati NusaBali di maggio 2026, di quanto supera il prezzo mediano di una villa in piena proprietà quello di una villa in leasehold a Ungasan (in USD)?

In quale zona dell'isola il premio della piena proprietà rispetto al leasehold è stato più alto nel primo trimestre 2026, a circa l'82%?

1. Ubud
2. Canggu
3. Pecatu
4. Seminyak

Cifre di esempio: una villa con 3 camere a Pecatu ha bisogno di 50 autobotti d'acqua al mese in alta stagione a IDR 200,000 per carico da 5,000 litri. Qual è il costo mensile dell'acqua (in IDR)?

Qual è il prezzo minimo perché uno straniero possa acquistare una casa con terreno in Hak Pakai a Bali?

1. IDR 2 miliardi
2. IDR 3 miliardi
3. IDR 1 miliardo
4. IDR 5 miliardi

Dal 2026 l'OSS respinge le nuove registrazioni di PMA a Bali per le attività a rischio basso e medio-basso. Quale KBLI immobiliare è stato citato espressamente nella lettera del governatore?

1. 68111 (immobili di proprietà o in locazione)
2. 68200 (intermediazione immobiliare per conto terzi)
3. 41011 (costruzione di edifici residenziali)
4. 55110 (hotel a stelle)

Il Regolamento regionale di Bali 4/2026 rende reato la conversione delle risaie protette in ville. Quali due reggenze sono al centro dei controlli?

1. Badung e Denpasar
2. Tabanan e Gianyar
3. Buleleng e Karangasem
4. Klungkung e Bangli

Una famiglia di quattro turisti stranieri arriva a Bali in vacanza. Quanto pagano in totale di tassa turistica (in IDR)?

Secondo l'AREBI Bali (novembre 2025), cosa può fare un cittadino straniero in un'agenzia immobiliare di Bali in base al Permendag 33/2025?

1. Lavorare come agente sul campo se ha un KITAS
2. Negoziare operazioni per clienti del proprio paese
3. Ricoprire solo un ruolo manageriale, non l'attività di agente sul campo
4. Niente del tutto, nemmeno come investitore

Cifre di esempio: un'agenzia vende una villa in leasehold a Berawa per USD 400,000 con una provvigione del 5%, il massimo della fascia di vendita del Permendag 33/2025, e versa al suo agente la quota massima consentita. Quanto riceve l'agente (in USD)?

Cifre di esempio: il proprietario di una villa a Kerobokan riceve IDR 300 milioni di canone annuo da un inquilino a lungo termine. Quale imposta sul reddito definitiva è dovuta (in IDR)?

Un developer vuole che gli acquirenti firmino un PPJB (accordo di vendita condizionato) per ville con terreno in un nuovo progetto a Ubud. Secondo il PP 14/2016 modificato dal PP 12/2021, quali condizioni devono essere soddisfatte prima?

1. Solo un modulo di prenotazione firmato e un acconto
2. Situazione del terreno chiara, l'autorizzazione edilizia (PBG), infrastrutture e utenze disponibili e almeno il 20% della costruzione completato
3. Una garanzia bancaria che copra il 100% del prezzo
4. L'approvazione dell'AREBI e del banjar

Davanti a chi devono firmare un PPJB per una casa l'acquirente e il developer secondo il regolamento sull'edilizia abitativa?

1. Solo il capo del villaggio
2. L'agente incaricato come testimone
3. Nessuno: basta una conferma su WhatsApp
4. Un notaio

Qual è la differenza di tempistica tra la commercializzazione di un progetto di appartamenti e quella di un progetto di case con terreno secondo il regolamento sull'edilizia abitativa?

1. Gli appartamenti (rumah susun) possono essere commercializzati prima dell'inizio della costruzione, mentre le case con terreno si vendono con PPJB quando è costruito almeno il 20%
2. Entrambi possono essere commercializzati solo dopo il rilascio dell'SLF
3. Le case con terreno possono essere commercializzate prima di acquisire il terreno; gli appartamenti no
4. Non c'è alcuna differenza né condizione

Cifre di esempio: un acquirente ha firmato un PPJB per una villa al prezzo di IDR 3,000,000,000 e ha pagato IDR 900,000,000. Recede per colpa propria. Secondo l'articolo 22L(4), il developer può trattenere il 10% del prezzo. Quanto deve essere rimborsato (in IDR)?

Un acquirente ha versato un acconto di IDR 250,000,000 su una villa da IDR 3,000,000,000 con un PPJB, poi si ritira per motivi personali. Cosa consente il regolamento al developer?

1. Rimborsare tutto, perché il recesso è sempre gratuito
2. Rimborsare metà dell'acconto
3. Trattenere l'intero pagamento, perché non supera il 10% del prezzo
4. Chiedere all'acquirente l'intero prezzo

Il developer non rispetta la consegna e viene meno agli obblighi del PPJB, e l'acquirente recede. A cosa ha diritto l'acquirente secondo il regolamento sull'edilizia abitativa?

1. A niente, perché chi compra off-plan si assume tutti i rischi
2. Al 90% dei pagamenti, il developer trattiene il 10%
3. Solo a una nota di credito su un progetto futuro
4. Alla restituzione di tutti i pagamenti ricevuti

La brochure di un progetto di ville a Pecatu prometteva un beach club e un rendimento fisso del 12%, ma nessuno dei due compare nel PPJB. L'acquirente si sente ingannato. Quale legge gli dà una base per agire, e quale sanzione può applicarsi?

1. La Legge sulla tutela dei consumatori: la promozione ingannevole è illecita e può comportare fino a 5 anni di reclusione o una multa fino a IDR 2 miliardi
2. Nessuna: conta solo il PPJB e le brochure non hanno valore legale
3. La legge sul turismo, con una multa massima di IDR 10 milioni
4. Solo il codice etico dell'AREBI, senza sanzioni legali

Un developer mostra un vecchio IMB per un lotto a Jimbaran. Quale documento ha sostituito l'IMB come autorizzazione edilizia secondo il PP 16/2021?

1. Il certificato SHM
2. Il PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), richiesto tramite SIMBG
3. Il NIB dell'OSS
4. Il PPJB

Una villa off-plan finita viene consegnata, ma il developer non ha ancora l'SLF. Perché è importante?

1. Non lo è: l'SLF è facoltativo per le ville
2. Riguarda solo la dichiarazione dei redditi del developer
3. L'SLF (certificato di agibilità) conferma che l'edificio è idoneo all'uso e deve essere ottenuto prima che venga usato o abitato
4. L'SLF è il titolo fondiario, quindi l'acquirente non possiede nulla

Ogni quanto va rinnovato l'SLF per un edificio che non è una casa residenziale, come un hotel?

1. Ogni 5 anni
2. Ogni 20 anni
3. Ogni anno
4. Mai

Cifre di esempio: una villa off-plan con 2 camere costa IDR 6,800,000,000 e il developer prevede IDR 485,000,000 di ricavi annui da affitto. Qual è il rendimento lordo (in %, due decimali)?

Cifre di esempio: stessa villa, prezzo IDR 6,800,000,000 e ricavi IDR 485,000,000. Togli gestione 20%, commissioni OTA 15%, costi operativi 15% e una riserva per spese in conto capitale del 5%, tutto calcolato sui ricavi. Qual è il rendimento netto (in %, due decimali)?

Un cliente chiede quanto applica di solito un gestore di ville a Bali con servizio completo. Quale fascia è riportata nelle analisi di mercato del 2026?

1. Dall'1% al 3% dei ricavi
2. Un fisso di USD 100 al mese
3. Dal 50% al 70% dei ricavi
4. Circa dal 15% al 30% dei ricavi, prima delle commissioni OTA

Un developer di Canggu pubblicizza un "ROI lordo dell'11.5%" su una villa da IDR 4.2 miliardi. Qual è il modo più corretto di spiegare questa cifra a un acquirente?

1. È il reddito netto garantito dopo le tasse
2. Sono i ricavi previsti divisi per il costo di acquisto, prima di qualsiasi deduzione operativa, quindi devi chiedere le ipotesi di occupazione e di tariffa a notte
3. È la crescita annua del prezzo della villa
4. È il rendimento già ottenuto dai progetti passati del developer

Le ville e i condotel di marca a Bali sono stati a lungo venduti con un rendimento garantito. Quale debolezza ha evidenziato una ricerca di JLL?

1. Le garanzie sono illegali e nulle
2. Le garanzie durano sempre per tutta la locazione
3. Le garanzie tipiche erano brevi (circa il 7% per tre anni), e alcuni progetti più deboli non riuscivano a garantire rendimenti adeguati una volta terminata la garanzia
4. Le garanzie sono pagate dal governo di Bali

Cifre di esempio: un developer offre una garanzia di rendimento da affitto dell'8% annuo per 3 anni su una villa al prezzo di IDR 4,000,000,000. Qual è il pagamento totale garantito nel periodo (in IDR)?

Cifre di esempio: un acquirente firma un'operazione per una villa off-plan in leasehold di 30 anni; la durata della locazione decorre dalla data della firma. La consegna era promessa in 18 mesi ma la villa viene consegnata dopo 36 mesi. Quanti anni di locazione restano quando può usarla?

Un piccolo developer di Bali chiede al tuo acquirente di pagare il 70% in anticipo sul conto della sua società, senza escrow. Quale tutela dovresti consigliare?

1. Pagamenti a stati di avanzamento, rilasciati solo dopo una verifica indipendente, con un contratto dettagliato e un revisore di cantiere indipendente
2. Pagare in anticipo ma chiedere uno sconto
3. Pagare in contanti al capocantiere per accelerare i lavori
4. Accettare, perché la legge indonesiana garantisce tutti gli acconti off-plan

In quale fase della costruzione di una villa off-plan è più probabile che un'impresa edile abbandoni il cantiere, secondo gli operatori di Bali?

1. Prima che il terreno venga sgomberato
2. Il giorno della firma del PPJB
3. Dopo il rilascio dell'SLF
4. Verso la fine della costruzione, quando la maggior parte del denaro è già stata pagata

Cifre di esempio: una villa appena consegnata si affitta a IDR 3,500,000 a notte. L'imposta regionale sui servizi alberghieri (PBJT, che riguarda anche le ville) è applicata al 10%. Quanta PBJT è dovuta per notte (in IDR)?

La brochure di un developer afferma che ora i visitatori cinesi dominano il turismo di Bali. Secondo i dati BPS del primo semestre 2026, quale paese è stato in realtà la prima fonte di visite straniere a Bali?

1. Cina
2. Australia
3. India
4. Regno Unito

Cifre di esempio basate sui dati BPS: Bali ha ricevuto circa 3.2 milioni di visite straniere nel primo semestre 2026, di cui 802,837 australiane. Quale quota delle visite proveniva dall'Australia (in %, un decimale)?

Un acquirente dice che il turismo a Bali cresce ogni anno, quindi il reddito da affitto non può che aumentare. Cosa mostrano i dati del 2026?

1. Gli arrivi sono cresciuti di oltre il 10% nel 2026, quindi l'affermazione regge
2. Gli arrivi sono raddoppiati dopo l'introduzione della tassa turistica
3. Gli arrivi stranieri sono stati 6.95 milioni nel 2025, ma i primi otto mesi del 2026 sono stati circa l'1.6% sotto l'anno precedente
4. Il BPS ha smesso di pubblicare i dati sugli arrivi a Bali nel 2026

Un collega francese vuole puntare sugli acquirenti europei. Quale paese europeo ha inviato più visitatori a Bali nel primo semestre 2026?

1. Francia
2. Germania
3. Russia
4. Regno Unito

Cifre di esempio basate sulle medie di AirDNA per Bali: una villa ha una tariffa media giornaliera di USD 130 con un'occupazione del 57%. Quale ricavo lordo annuo ne deriva (in USD)?

Un developer promette un'occupazione dell'85% tutto l'anno per una nuova villa con due camere a Canggu. Qual è il riferimento onesto da condividere con il tuo cliente?

1. Gli hotel a stelle di Bali hanno avuto in media circa il 65% a giugno 2026 (il dato più alto tra tutte le province) e AirDNA indica circa il 57% sugli affitti brevi negli ultimi 12 mesi, quindi l'85% tutto l'anno richiede prove concrete
2. L'85% è la media di Bali secondo il BPS
3. L'occupazione non conta per le ville, conta solo la tariffa a notte
4. Gli affitti brevi battono sempre gli hotel di 20 punti

Cosa succede quando un leasehold di 25 anni su una villa a Bali arriva alla scadenza senza che sia stato concordato un rinnovo?

1. L'inquilino diventa automaticamente proprietario in piena proprietà
2. La locazione si converte in Hak Pakai
3. Il terreno e l'edificio tornano al proprietario del terreno, e il valore residuo del contratto scende a zero
4. Lo Stato acquista la villa al valore di mercato

Esempio semplificato: un cliente paga USD 300,000 per una villa con 25 anni residui di locazione. Con una visione lineare (nessuna crescita di mercato, il valore cala in modo uniforme nel tempo), quanto vale la locazione dopo 10 anni (in USD)?

Cifre di esempio: una villa in leasehold costa USD 250,000 con 20 anni residui e rende USD 22,000 netti all'anno. Se consideri il prezzo come un costo ripartito in modo uniforme sulla durata della locazione (USD 12,500 all'anno), qual è il vero rendimento annuo sul prezzo di acquisto (in %)?

Cifre di esempio: una villa acquistata per USD 350,000 genera USD 45,000 di ricavi lordi da affitto all'anno. Gestione, commissioni delle piattaforme, personale, utenze, manutenzione e tasse assorbono il 40% di quei ricavi. Qual è il rendimento netto (in %, un decimale)?

Un investitore chiede quanto costa il golden visa indonesiano tramite investimenti passivi (titoli di Stato, azioni quotate o fondi comuni) senza costituire una società. Qual è la risposta corretta?

1. USD 100,000 per 10 anni
2. USD 350,000 per un permesso di 5 anni o USD 700,000 per un permesso di 10 anni
3. Qualsiasi villa in leasehold sopra USD 500,000
4. Rp 2 miliardi su un conto di risparmio per 10 anni

Una coppia di pensionati australiani chiede informazioni sul visto second home. Qual è il requisito finanziario principale?

1. Possedere una qualsiasi villa a Bali
2. USD 60,000 di reddito estero annuo
3. USD 1 milione in azioni indonesiane
4. Fondi di almeno Rp 2 miliardi (circa USD 130,000) in una banca indonesiana, per un soggiorno di 5 o 10 anni

Un nomade digitale con un KITAS per lavoratori da remoto E33G vuole acquistare una villa e incassare personalmente il reddito da affitto. Cosa dovresti dirgli?

1. L'E33G copre solo i redditi di fonte estera, quindi il reddito da affitto di una villa a Bali richiede una struttura adeguata (gestore autorizzato o società) e una consulenza fiscale
2. L'E33G gli consente di svolgere qualsiasi attività in Indonesia
3. Può affittarla a nome proprio su Airbnb
4. Il reddito da affitto è esente da tasse per i titolari di KITAS

I dati dell'immigrazione mostrano 1,274 golden visa rilasciati tra luglio 2024 e maggio 2026, per un valore di circa USD 2.9 miliardi. Qual è la conclusione giusta per un agente di ville a Bali?

1. La maggior parte dei permessi è andata ad australiani che compravano ville
2. Il programma è fallito ed è stato chiuso
3. Quasi il 98% del denaro proveniva da investitori societari, con statunitensi, cinesi e taiwanesi come prime nazionalità, quindi gli acquirenti individuali di golden visa sono una piccola nicchia
4. Ogni titolare ha dovuto acquistare un immobile a Bali

Un venditore a Buleleng sostiene che il suo terreno raddoppierà di valore perché 'l'aeroporto del nord di Bali apre presto'. Qual è la situazione a ottobre 2026?

1. È stato aperto nel 2025
2. Il sito di Kubutambahan, a Buleleng, è nel piano nazionale di sviluppo 2025-2029 e a luglio 2026 il presidente ha sostenuto l'accelerazione del progetto, ma è ancora in fase di pianificazione senza una data di inizio lavori
3. Il progetto è stato cancellato dal Ministero dei Trasporti
4. È in costruzione con apertura prevista nel 2027

Quale segnale del 2026 indica più chiaramente il rischio di eccesso di offerta nelle ville di Bali?

1. Gli hotel di Bali hanno raggiunto il 100% di occupazione
2. La tassa turistica è stata abolita
3. Gli arrivi sono cresciuti del 15% nel 2026
4. Gli annunci di ville di una piattaforma di affitti sono passati da circa 2,400 a giugno a oltre 3,300 a ottobre 2026, e i nuovi annunci chiedevano circa il 5% in meno rispetto a fine 2025, mentre AirDNA conta oltre 48,000 annunci di affitti brevi attivi

Un cliente vuole costruire una villa da affittare su un terreno a risaia produttiva a Tabanan. Quale rischio normativo segnali per primo?

1. Nessuno, le risaie sono l'opzione legale più economica
2. A settembre 2025 il governatore Koster ha chiesto ai reggenti e ai sindaci di non rilasciare più nuovi permessi per hotel e ville sui terreni agricoli produttivi, quindi il progetto potrebbe non ottenere mai la licenza
3. È regolato solo il colore del tetto
4. I terreni agricoli possono essere riclassificati automaticamente dopo 5 anni

Secondo i dati degli annunci di Bali Villa Hub riportati a ottobre 2026, quale zona aveva il canone mediano richiesto più alto per una villa con due camere in locazione mensile?

1. Pererenan, a circa USD 2,414 al mese
2. Kuta
3. Ubud
4. Lovina

Cifre di esempio: una villa con due camere a Pererenan si affitta con contratto annuale a USD 2,414 al mese. Il leasehold costa USD 280,000. Qual è il rendimento locativo lordo (in %, un decimale)?

Una famiglia di Giacarta vuole una villa a Bali. A luglio 2026 Bank Indonesia ha mantenuto il BI Rate al 5.75% dopo 100 punti base di rialzi nell'anno, con la rupia vicina a 17,900 per USD. Cosa dovresti tenere a mente?

1. Gli acquirenti indonesiani non possono comprare a Bali
2. I tassi sono stati portati a zero, quindi i mutui sono gratuiti
3. Come cittadini indonesiani possono detenere la piena proprietà in Hak Milik, ma tassi più alti rendono più caro il finanziamento con mutuo, quindi verifica presto il loro piano di finanziamento
4. Devono usare una PT PMA

Cifre di esempio: un acquirente indonesiano compra una villa in piena proprietà per IDR 5,000,000,000. La BPHTB è il 5% del valore di acquisizione meno l'NPOPTKP; considera l'NPOPTKP minimo nazionale di IDR 80,000,000 per una prima acquisizione. Quanta BPHTB è dovuta (in IDR)?

Cifre di esempio: lo stesso acquirente compra in seguito un secondo immobile nella stessa reggenza per IDR 3,000,000,000. L'NPOPTKP non può essere usato di nuovo per una seconda acquisizione. Quanta BPHTB è dovuta (in IDR)?

Cifre di esempio: un venditore trasferisce una villa in piena proprietà per IDR 6,200,000,000. L'imposta sul reddito definitiva sui trasferimenti di terreni e fabbricati è il 2.5% del valore lordo. Quanto deve il venditore (in IDR)?

In una vendita in piena proprietà tra due indonesiani a Bali, chi paga per legge quale imposta sul trasferimento?

1. L'acquirente paga entrambe
2. Il venditore paga l'imposta sul reddito definitiva del 2.5% e l'acquirente paga la BPHTB del 5%
3. Il notaio paga entrambe con il suo onorario
4. Per legge entrambe le imposte sono divise 50/50

Cifre di esempio: un developer consegna una nuova casa con terreno a dicembre 2026 per IDR 4,500,000,000 (IVA esclusa). L'IVA è effettivamente dell'11% (12% su una base pari agli 11/12 del prezzo). Con il PMK 90/2025 lo Stato si fa carico del 100% dell'IVA sui primi IDR 2 miliardi per le abitazioni con prezzo fino a IDR 5 miliardi. Quanta IVA paga ancora l'acquirente (in IDR)?

Una nuova villa costa IDR 5,600,000,000 con consegna a novembre 2026. Si applica l'incentivo IVA 2026 (PPN DTP)?

1. Sì, sui primi IDR 2 miliardi
2. Sì, sull'intero prezzo
3. No, perché il prezzo supera il tetto di IDR 5 miliardi, quindi si applica l'IVA piena
4. Solo se l'acquirente è straniero

Cifre di esempio: un proprietario terriero residente fiscale in Indonesia concede in locazione un terreno a un acquirente straniero per 25 anni per un totale di IDR 2,000,000,000. L'imposta sul reddito definitiva sulla locazione di terreni e fabbricati è il 10% dell'importo lordo. Quanta imposta è dovuta (in IDR)?

Cifre di esempio: un proprietario residente in Indonesia affitta una villa con contratto annuale per USD 24,000. Converti a IDR 17,900 per USD, poi applica l'imposta definitiva del 10% sui redditi da locazione. Quanta imposta è dovuta (in IDR)?

Cifre di esempio: uno straniero non residente vende gli anni residui della sua villa in leasehold per USD 200,000. Le cessioni di locazione sono tassate come reddito da locazione: 10% per i residenti fiscali, 20% per i non residenti (riducibile in base a un trattato fiscale). Prima di qualsiasi agevolazione da trattato, quanta imposta è dovuta (in USD)?

Cifre di esempio: un notaio PPAT applica lo 0.75% su una transazione di IDR 3,580,000,000 (il massimo legale è l'1%). Qual è l'onorario (in IDR)?

Cifre di esempio: degli ospiti prenotano una villa autorizzata per 5 notti a IDR 3,000,000 a notte. L'imposta alberghiera regionale (PBJT sugli alloggi, in precedenza PHR o PB1) è del 10%. Quanta imposta viene riscossa (in IDR)?

Un proprietario dà per scontato che Airbnb gestisca tutte le tasse sulla sua villa a Bali. Qual è la posizione corretta?

1. Airbnb riscuote e versa ogni imposta indonesiana
2. Gli affitti brevi sono esenti da tasse a Bali
3. Solo gli ospiti pagano tasse, in aeroporto
4. In Indonesia Airbnb non riscuote sempre l'imposta alberghiera del 10%, quindi il gestore deve registrarsi per un NPWPD e dichiararla e versarla ogni mese

Cifre di esempio: una villa viene venduta per IDR 7,160,000,000 con una provvigione d'agenzia del 5%. Qual è la provvigione (in IDR)?

Cifre di esempio: una villa in leasehold viene venduta per USD 400,000. La provvigione del 5% è divisa 50/50 tra l'agenzia con l'incarico e l'agenzia che ha portato l'acquirente. Quanto riceve ciascuna agenzia (in USD)?

In una tipica vendita di una villa a Bali, chi paga la provvigione del 5% dell'agente?

1. Di solito il venditore; un eventuale compenso dell'agente dell'acquirente è separato e va concordato per iscritto
2. Sempre l'acquirente
3. Il proprietario del terreno del leasehold
4. Il notaio, con le imposte sul trasferimento

Cambio di esempio: IDR 17,900 per USD (la rupia era scambiata vicino a IDR 17,901 il 6 ottobre 2026). Un cliente ha un budget di USD 250,000. Quanto fa in IDR?

Cambio di esempio: IDR 17,900 per USD. Una villa è in vendita a IDR 3,222,000,000. Qual è il prezzo in USD?

Cifre di esempio: un americano acquista una villa per IDR 4,475,000,000 quando il cambio è IDR 17,900 per USD. Anni dopo la vende allo stesso prezzo in IDR, ma la rupia si è rafforzata a IDR 16,500 per USD. Qual è il suo guadagno di cambio (in USD, arrotondato)?

Cifre di esempio: una villa in leasehold costa USD 300,000 per una durata di 30 anni. Qual è il costo per anno di locazione (in USD)?

Cifre di esempio: un acquirente prende in locazione 4 are di terreno (1 are = 100 m2) a IDR 6,000,000 per are all'anno per 25 anni, pagati in anticipo. Qual è il prezzo totale della locazione (in IDR)?

Cifre di esempio: una villa acquistata per USD 320,000 rende USD 48,000 lordi all'anno. La gestione prende il 20% del lordo, le commissioni delle piattaforme il 15% del lordo, e manutenzione e utenze USD 6,000. Qual è il rendimento netto (in %, un decimale)?

Usando l'esempio precedente (prezzo USD 320,000, reddito netto USD 25,200 all'anno), qual è il periodo di recupero semplice, e con cosa dovresti confrontarlo?

1. Circa 7.9 anni, senza confronto
2. Circa 12.7 anni, da confrontare con la durata residua della locazione (su una locazione di 25 anni, dopo il recupero restano solo circa 12 anni di utile)
3. Circa 25 anni, la durata della locazione
4. Circa 3.8 anni, perché il reddito da affitto raddoppia nel tempo

Un acquirente australiano chiede: 'Posso semplicemente comprare la villa in piena proprietà a mio nome?' Qual è la risposta onesta?

1. Sì, qualsiasi straniero può detenere l'Hak Milik
2. No. La piena proprietà in Hak Milik è riservata ai cittadini indonesiani. Le sue opzioni sono un leasehold (Hak Sewa), l'Hak Pakai su una casa che rispetti il prezzo minimo, o una società (PT PMA) titolare di HGB
3. Sì, se sposa una persona qualsiasi
4. Solo se paga il doppio della BPHTB

Un pensionato tedesco vuole una casa con terreno a Bali in Hak Pakai (diritto d'uso). Quale prezzo minimo si applica agli stranieri per una casa con terreno a Bali secondo il Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 miliardo
2. IDR 2 miliardi
3. IDR 10 miliardi
4. IDR 5 miliardi

Quanto può durare l'Hak Pakai su un'abitazione per un proprietario straniero, contando le proroghe?

1. Fino a 80 anni in totale (30 + 20 + 30)
2. 10 anni, non rinnovabile
3. Per sempre, come la piena proprietà
4. 25 anni, come una locazione tipica

Una coppia olandese vuole una PT PMA per poter 'possedere' una villa per le vacanze che affitterà qualche settimana all'anno. Cosa gli dici onestamente?

1. Una PT PMA è una scatola vuota economica che chiunque può aprire online
2. Una PT PMA è una vera società operativa a capitale estero, con requisiti di capitale elevati, licenze coerenti con il suo codice KBLI (55193 per le ville commerciali), dichiarazioni fiscali e rendicontazione; nel 2026 le autorità di Bali hanno chiesto la prova del capitale e si sono opposte agli uffici virtuali, quindi raramente è adatta a una casa per vacanze usata saltuariamente
3. Una PT PMA consente di detenere l'Hak Milik
4. Non richiede alcuna registrazione fiscale indonesiana

Un cliente russo dice che il suo autista balinese intesterà il terreno a proprio nome 'per lui', con un accordo privato parallelo. Qual è il tuo consiglio?

1. È una prassi comune e del tutto sicura
2. Va bene se l'accordo è in inglese
3. Rifiutati di organizzarlo: le strutture con prestanome non danno allo straniero alcuna tutela legale, e Bali si è mossa per sanzionarle, quindi rischia di perdere il terreno e di risponderne
4. È legale se l'autista è un parente

Qual è la prima verifica documentale prima di qualsiasi acconto su una villa o un terreno a Bali?

1. Verificare il certificato fondiario presso l'ufficio BPN locale: nome del titolare, tipo di titolo, superficie ed eventuali ipoteche, blocchi o contenziosi
2. Chiedere al venditore una bella foto del certificato
3. Controllare le recensioni Google del developer
4. Verificare che la villa sia su Airbnb

Un lotto a Canggu sembra perfetto, ma il cliente pensa agli affitti brevi. Quale verifica urbanistica conta di più?

1. Il colore delle case vicine
2. Fare una verifica urbanistica (KKPR): le zone turistiche consentono licenze di locazione complete, le zone residenziali sono limitate e le zone agricole verdi sono bloccate per gli affitti
3. La destinazione urbanistica conta solo per hotel con più di 100 camere
4. La destinazione urbanistica può essere cambiata dal venditore

Una villa più vecchia in vendita ha solo un permesso di costruire IMB del 2015. Cosa dici all'acquirente che vuole affittarla?

1. L'IMB basta per sempre
2. Per le ville non servono permessi
3. Solo le ville nuove hanno bisogno di permessi
4. L'IMB deve essere convertito in un PBG con un SLF (certificato di agibilità) prima di poter ottenere o rinnovare una licenza di locazione, quindi considera costi e tempi nell'offerta

Un lotto economico vicino a Uluwatu è raggiungibile solo da un sentiero che attraversa il terreno di un vicino. Qual è il consiglio giusto?

1. Comprare subito, il vicino sicuramente acconsentirà più avanti
2. L'accesso non conta per il valore della villa
3. Fare dell'accesso stradale legale una condizione: ottenere una servitù di passaggio registrata o acquistare la striscia di accesso, perché un lotto intercluso può essere impossibile da costruire, autorizzare o rivendere
4. Usare invece una piazzola per elicotteri

Il terreno offerto è una proprietà familiare balinese ereditata da quattro fratelli, ma a negoziare è solo il fratello maggiore. Cosa dovresti richiedere?

1. Niente, decide il fratello maggiore
2. La prova che ogni titolare registrato o erede dia il consenso e firmi davanti al notaio (e i coniugi quando richiesto), altrimenti l'operazione può essere contestata in seguito
3. Solo un sì verbale dei genitori
4. Un acconto più alto per compensare

Un investitore mediorientale vuole che l'acquisto di una villa gli dia il golden visa indonesiano. Qual è la risposta corretta?

1. Qualsiasi villa sopra USD 300,000 dà diritto al visto
2. I titolari di golden visa possono possedere l'Hak Milik
3. Una villa su terreno in locazione non dà diritto direttamente; le vie individuali sono principalmente USD 350,000 (5 anni) o USD 700,000 (10 anni) in obbligazioni, azioni o fondi, quindi indirizzalo a uno specialista dell'immigrazione
4. Il golden visa è solo per gli indonesiani

Un acquirente francese legge che una locazione ha 'un'opzione di rinnovo'. Quale clausola lo tutela meglio?

1. Un rinnovo a un prezzo fisso o indicizzato all'inflazione scritto nel contratto di locazione, più una clausola di cessione che gli consenta di trasferire la locazione
2. Un rinnovo 'a un prezzo da concordare con il proprietario del terreno'
3. Una promessa verbale del figlio del proprietario del terreno
4. Nessuna clausola, perché i rinnovi sono automatici

Un'acquirente di Giacarta chiede in cosa il suo acquisto differisce da quello di uno straniero. Cosa le spieghi?

1. Deve usare un leasehold come gli stranieri
2. Come cittadina indonesiana può detenere la piena proprietà in Hak Milik, paga la BPHTB del 5% dopo l'NPOPTKP locale su una prima acquisizione, e il venditore paga l'imposta definitiva del 2.5%
3. Non paga alcuna tassa
4. Ha bisogno di una PT PMA

Organizzi un viaggio di visite per un cliente britannico. Cosa dovrebbe sapere sulla tassa turistica di Bali?

1. Si paga per ogni giorno di soggiorno
2. È di IDR 1.5 milioni
3. È facoltativa per chi acquista immobili
4. È di IDR 150,000 per visitatore straniero per visita, da pagare sul portale ufficiale LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) o in aeroporto, con esenzione per i titolari di KITAS e KITAP

Un acquirente a Melbourne vuole comprare senza viaggiare. Qual è il modo più sicuro di gestire un acquisto a distanza?

1. Inviare l'intero prezzo sul conto personale del venditore per bloccare l'immobile
2. Pagare tramite la procedura del notaio solo dopo aver verificato titolo, destinazione urbanistica e permessi, e firmare con una procura redatta correttamente o di persona in una visita successiva, con un avvocato indipendente che controlla tutto
3. Lasciare che l'agente firmi tutto senza un mandato scritto
4. Pagare in contanti tramite un amico

Un developer off-plan offre un 'ROI garantito del 15%' e chiede un acconto su un conto personale prima di mostrare il certificato fondiario. Come reagisci?

1. Pagare subito per avere il prezzo early-bird
2. Chiedere solo uno sconto
3. Considerarlo un campanello d'allarme: rifiutare qualsiasi pagamento prima di una verifica del certificato presso il BPN e di un controllo di destinazione urbanistica e permessi, e confrontare la promessa con i riferimenti reali (circa il 57% di occupazione media su AirDNA)
4. A Bali i rendimenti garantiti sono tutelati per legge

Da gennaio a giugno 2026 l'immigrazione ha espulso 342 stranieri a Bali. Quali erano le violazioni più comuni?

1. Eccesso di velocità
2. Acquisto di ville in leasehold
3. Pagamento in ritardo della tassa turistica
4. Uso improprio dei permessi di soggiorno e permanenza oltre la scadenza

Dopo la vendita, il tuo cliente chiede se può affittare la villa a proprio nome sulle piattaforme di prenotazione. Qual è la risposta corretta nel 2026?

1. Sì, qualsiasi privato può pubblicare una villa
2. L'affitto breve è un'attività commerciale, quindi deve passare per un soggetto registrato (la sua PT PMA o una società di gestione autorizzata che agisce come gestore), e gli annunci senza licenza rischiano la rimozione
3. Sì, se paga la tassa turistica
4. Le restrizioni riguardano solo i russi

Cosa dovrebbe includere un buon contratto di gestione di una villa per un proprietario che vive all'estero?

1. Solo il calendario delle pulizie
2. Una promessa di occupazione al 90%
3. Compensi chiari (la gestione prende di solito una percentuale dei ricavi lordi), rendiconti mensili, responsabilità per licenze, imposta alberghiera del 10% e imposta del 10% sui redditi da locazione dove applicabile, budget di manutenzione e una clausola di uscita
4. Niente, a Bali una stretta di mano è normale

Un cliente confronta due ville in leasehold allo stesso prezzo: una con 28 anni residui, l'altra con 13. Come spieghi onestamente la differenza?

1. Hanno lo stesso valore perché il prezzo è lo stesso
2. Il valore di un leasehold segue una curva a S: scende lentamente all'inizio e più in fretta dopo circa il 15° anno, quindi la locazione di 13 anni dovrebbe scambiarsi con uno sconto reale (spesso dal 20% al 30%), a meno che abbia un rinnovo bloccato
3. La locazione più breve è migliore perché è più recente
4. Gli anni residui contano solo per la piena proprietà