Ottenere la licenza a Bali, passo dopo passo

L'Indonesia rilascia licenze per due cose: la società e la persona. La società è la P4 e ha una licenza commerciale. La persona è l'agente e ha un certificato di competenza. Ti servono entrambi prima di prendere un cliente. Ecco come funzionano a ottobre 2026.

I due livelli

• La P4 (la società di intermediazione): un ente giuridico con un numero di identificazione aziendale (NIB) rilasciato dal sistema governativo di licenze OSS, con il codice di intermediazione KBLI 68200 (attività immobiliari per conto terzi o su contratto). A gennaio 2026 il Ministero del Commercio ha annunciato il passaggio al KBLI 68210, intermediazione immobiliare, che copre l'intermediazione online e offline (Bisnis.com).
• L'agente (tu): un cittadino indonesiano con un certificato di competenza professionale, che lavora per una sola P4 autorizzata.

Non esiste una licenza da agente specifica per Bali. Le regole sono nazionali e stabilite dal Ministero del Commercio (Kemendag).

Parte A: il tuo certificato di competenza

I certificati di competenza fanno parte del sistema nazionale gestito dal BNSP, l'Agenzia nazionale per la certificazione professionale. Gli esami sono svolti da un ente di certificazione accreditato (LSP) sulla base dello standard nazionale di competenza (SKKNI) (SIP Law Firm). Per gli agenti, l'ente principale è LSP BPI (Lembaga Sertifikasi Profesi Broker Properti Indonesia), che gestisce la certificazione insieme ad AREBI, l'associazione nazionale degli agenti (Bisnis.com, maggio 2026).

LSP BPI offre attualmente quattro schemi: agente immobiliare di livello VI, manageriale di livello VII, addetto marketing e addetto analista, con altri due in preparazione (Bisnis.com, maggio 2026).

I passaggi

1. Entra in una P4 autorizzata, oppure verifica che la tua agenzia abbia il NIB con KBLI 68200 e il certificato standard basato sul rischio. Gli agenti devono essere affiliati a un ente autorizzato (NusaBali).
2. Preparati. Non abbiamo trovato un unico corso governativo obbligatorio. Le sezioni di AREBI e le agenzie organizzano formazione e sessioni di certificazione di gruppo, quindi chiedi alla tua agenzia o ad AREBI Bali quali sessioni sono previste.
3. Fai domanda a LSP BPI e scegli una sede d'esame di competenza (TUK). A maggio 2026 c'erano sei TUK, con altre previste nelle regioni dove AREBI ha una sezione (Bisnis.com).
4. Pre-valutazione e valutazione. LSP BPI nomina dei valutatori, che svolgono una pre-valutazione e poi la valutazione vera e propria, e ne riferiscono l'esito (Pinhome).
5. Esame del comitato tecnico. Il comitato di LSP BPI esamina la raccomandazione dei valutatori.
6. Rilascio del certificato ai candidati giudicati competenti.
7. Mantienilo valido. Il certificato dura 3 anni, con la sorveglianza di LSP BPI durante questo periodo (Pinhome). Rinnovalo prima della scadenza: solo nella sessione di maggio 2026 lo hanno rinnovato 957 persone (Bisnis.com).

Per gli agenti fuori da Giava, LSP BPI può organizzare una certificazione collettiva in un luogo concordato per un gruppo di agenti (Pinhome).

Costi e durata

Non abbiamo trovato una tariffa pubblicata per la valutazione LSP BPI, e il direttore di LSP BPI si è limitato a dire che la certificazione “richiede impegno e denaro” (Bisnis.com, maggio 2026). Prima di fare un budget, chiedi a LSP BPI o alla tua agenzia la tariffa attuale, cosa comprende e la data della prossima valutazione.

Parte B: la licenza della società (P4)

Se vuoi aprire un'agenzia, o verificarne una prima di entrarci, questi sono i requisiti descritti per il Permendag 33/2025 (Bisnis.com, novembre 2025; NusaBali):

1. Scegliere la forma giuridica: PT, PT Perorangan con socio unico, cooperativa o ente pubblico.
2. Registrarsi su OSS per un NIB sotto il KBLI 68200. L'intermediazione è ora un'attività a rischio medio-alto, quindi la società ha bisogno anche di un certificato standard di rischio medio-alto oltre al NIB.
3. Impiegare agenti indonesiani certificati come personale esperto.
4. Nominare un manager certificato con certificato di competenza BNSP. Il manager può essere straniero, ma può essere registrato presso una sola P4.
5. Usare accordi scritti con ogni cliente e ogni partner di co-broking.
6. Esporre la licenza sul sito web e nella pubblicità.
7. Presentare la relazione annuale sulle attività al Kemendag entro il 30 aprile di ogni anno (SIP Law Firm).

Un investitore straniero usa una PT PMA con un piano di investimento superiore a IDR 10 miliardi e almeno IDR 2.5 miliardi versati (Infiniti). La lezione 2 spiega perché possedere una PT PMA non consente comunque a uno straniero di agire come agente.

La scadenza: ottobre 2026

Il Permendag 33/2025 è partito con un periodo di informazione. A luglio 2026 un direttore del Ministero del Commercio ha dichiarato che quel periodo termina a ottobre 2026 e che gli agenti non certificati riceveranno poi dei richiami (AFU). Per le violazioni delle società, SIP Law Firm elenca avvertimenti scritti, sospensione, revoca della licenza e sanzioni pecuniarie.

AREBI puntava a 5,000 agenti certificati a livello nazionale entro ottobre 2026. A maggio 2026 erano state certificate 3,735 persone con il vecchio schema e 205 con il nuovo (Bisnis.com). Solo a Bali ci sono più di 3,000 agenti, molti ancora non certificati (NusaBali). Quindi, se non sei ancora certificato, inizia subito. Se entri in un'agenzia, chiedi di vedere i suoi certificati.

La tua checklist per la licenza

• NIB dell'agenzia con KBLI 68200 (o 68210), certificato standard, licenza esposta sul suo sito web.
• Il tuo certificato LSP BPI, con la data di scadenza nel tuo calendario.
• Il tuo codice fiscale (NPWP), perché la provvigione possa essere pagata e tassata correttamente (lezione 8).
• Per i manager stranieri: certificato da manager, RPTKA e KITAS (lezione 2).

Queste regole sono nuove e ancora in fase di applicazione. Verifica la fonte ufficiale, Kemendag e LSP BPI, prima di agire. Esercitati con gli esercizi sulle regole di Bali e leggi la guida per agenti a Bali.