Le regole da seguire ogni giorno a Bali

Ottenere la certificazione è solo l'inizio. Mantenere la licenza, la reputazione e la sicurezza del denaro del cliente dipende da abitudini che ripeti ogni giorno. Questa lezione copre le quattro grandi aree: accordi, pubblicità, denaro e ciò che mette fine alle carriere a Bali.

1. Metti ogni incarico per iscritto

Secondo il Permendag 33/2025, un'agenzia deve avere accordi scritti con i propri clienti e con i partner di co-broking (Bisnis.com, SIP Law Firm). Senza accordo firmato non c'è un diritto chiaro al compenso.

Un buon incarico di vendita o accordo con l'acquirente indica:

• L'immobile, il prezzo e il tipo di diritto: piena proprietà Hak Milik, locazione a lungo termine, Hak Pakai o HGB.
• La percentuale di provvigione, all'interno della forbice legale dal 2% al 5% per le vendite e dal 5% all'8% per gli affitti, e se si aggiunge l'IVA.
• Chi paga e quando: di solito il venditore, alla firma dell'atto o del contratto di locazione.
• Se l'incarico è in esclusiva, e per quanto tempo.
• Cosa succede se il cliente tratta direttamente con un acquirente che gli hai presentato tu.
• I dati della licenza dell'agenzia.

Per il co-broking, firma un accordo separato con l'altra agenzia, con lo split messo per iscritto. La legge non fissa la ripartizione tra agenzie.

2. Fai pubblicità onesta

Le regole sono poche, ma contano:

• Esponi la licenza. Una P4 deve indicare i dati della sua licenza sul sito web e nelle sue pubblicazioni (Bisnis.com).
• Niente informazioni false e niente promesse incerte. Il Permendag 33/2025 le vieta nel marketing dell'intermediazione. Anche la legge sulla tutela dei consumatori, Legge 8/1999, vieta di promuovere beni o servizi con promesse incerte (articolo 9), e l'articolo 62 prevede pene fino a 5 anni o IDR 2 miliardi (Hukumonline).
• Attenzione ai rendimenti. Una brochure che promette un “12% garantito” non previsto dal contratto è il tipo di promessa che mette nei guai acquirenti, developer e agenti. Cita invece comparabili reali.
• Non promuovere affitti illegali. Il Ministero del Turismo ha fissato delle scadenze entro cui le strutture ricettive devono avere licenze OSS e ha annunciato la rimozione dalle piattaforme di prenotazione degli alloggi senza licenza a partire dal 1 agosto 2026 (Freaking Nomads). Se vendi una villa “con reddito da affitto”, verifica prima la licenza.
• Stranieri e social media. Pubblicare ville in vendita è un'attività commerciale. Nel 2024 un australiano con visto all'arrivo è stato espulso per aver promosso una villa online (INP Polri). Se sei straniero, il marketing rivolto ai clienti spetta agli agenti indonesiani della tua agenzia.

3. Segui le regole sul denaro

Sistema di pagamento nazionale. Gli agenti devono usare il sistema di pagamento nazionale per le transazioni (Bisnis.com). La provvigione è fatturata dall'agenzia e pagata su un conto indonesiano intestato alla società, mai sul tuo conto personale o all'estero.

Niente crowdfunding, niente riciclaggio. Il Permendag 33/2025 vieta agli agenti di facilitare finanziamenti immobiliari basati sul crowdfunding, il riciclaggio di denaro o il finanziamento del terrorismo (Bisnis.com).

Sei un soggetto obbligato alla segnalazione. Il Regolamento governativo 43 del 2015 ha aggiunto le società immobiliari e gli agenti immobiliari ai soggetti che devono effettuare segnalazioni al PPATK, l'unità di informazione finanziaria indonesiana (Setkab). In pratica:

1. Conosci il tuo cliente. Raccogli un documento d'identità e capisci chi è il vero acquirente.
2. Chiedi da dove arriva il denaro, soprattutto per pagamenti in contanti e da parte di terzi.
3. Segnala le operazioni sospette al PPATK tramite la tua agenzia.
4. Segnala le grandi operazioni in contanti. Anche i fornitori di beni e servizi devono segnalare le transazioni in contanti di IDR 500 milioni o più (Hukumonline).
5. Non avvisare il cliente. I soggetti obbligati non devono dire al cliente che è in corso una segnalazione (Setkab).

Un acquirente che paga con mazzette di contanti provenienti da persone diverse, non vuole spiegarne l'origine e chiede di non mettere il prezzo per iscritto è un classico campanello d'allarme. Fermati e parlane con il tuo manager.

4. Cosa porta a sanzioni per gli agenti o all'annullamento delle operazioni

Pratica	Cosa può succedere
Lavorare senza certificato di competenza dopo ottobre 2026	Richiami da parte del Kemendag (AFU)
Una P4 che viola le regole o non presenta la relazione annuale	Avvertimento scritto, sospensione, revoca della licenza, sanzioni pecuniarie (SIP Law Firm)
Uno straniero che fa intermediazione sul campo con il visto sbagliato	Espulsione e divieto di reingresso (INP Polri)
Organizzare un accordo con prestanome	L'accordo è nullo e il prestanome è considerato il proprietario (Hukumonline)
Promettere rendimenti non previsti dal contratto	Reclami dei consumatori e sanzioni penali in base alla Legge 8/1999
Accettare contanti senza verifiche	Violazione degli obblighi antiriciclaggio

I prestanome meritano un discorso a parte. Un accordo con prestanome intesta un terreno Hak Milik a un indonesiano, mentre documenti paralleli ne danno il controllo allo straniero. Hukumonline riferisce che la Corte Suprema considera questi accordi nulli e riconosce il prestanome come proprietario legale. Se un cliente o un venditore ne propone uno, rifiuta e offri un percorso legale: locazione, Hak Pakai o una struttura societaria adeguata.

Una lista di abitudini quotidiane

• Accordo firmato prima di promuovere un immobile.
• Dati della licenza su ogni post e brochure.
• Verifiche su titolo, destinazione urbanistica e permessi prima di indicare un reddito da affitto.
• Documento d'identità e origine dei fondi prima di qualsiasi caparra.
• Tutto il denaro sui conti della società in Indonesia.

Leggi Prima di firmare e Acquistare un immobile a Bali da straniero. Le regole su affitti e società estere sono cambiate più volte nel 2026, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire.