Una trattativa a Bali dall'inizio alla fine

Un'operazione a Bali ha più elementi in gioco rispetto alla maggior parte dei mercati: il tipo di diritto sul terreno, la destinazione urbanistica, i permessi edilizi e due tipi di pubblici ufficiali, il notaio e il PPAT. Questa lezione segue tre operazioni e termina con un esempio pratico in rupie.

Chi fa cosa

• L'agente (indonesiano, certificato, che lavora per una P4): acquisisce l'incarico, promuove, qualifica, tratta e fa avanzare la pratica.
• L'avvocato indipendente dell'acquirente: due diligence e revisione del contratto. Global Investments stima da IDR 20 milioni a 60 milioni.
• Il notaio: redige e autentica accordi come il PPJB (contratto preliminare di vendita) e gli atti di locazione.
• Il PPAT (pubblico ufficiale per gli atti fondiari): verifica il certificato e firma l'AJB (Akta Jual Beli, l'atto di vendita). I trasferimenti di diritti fondiari possono essere registrati solo con un atto del PPAT (Hukumonline).
• Il BPN (l'agenzia fondiaria nazionale): tiene il registro fondiario e rilascia il certificato aggiornato.
• Gli uffici fiscali: l'imposta sul reddito definitiva del venditore va all'ufficio fiscale nazionale, e il BPHTB dell'acquirente va alla reggenza.
• Il developer (solo off-plan): costruisce, ottiene i permessi e consegna.

Operazione 1: una rivendita tra indonesiani, o una vendita in Hak Pakai a uno straniero

1. Incarico di vendita firmato con il proprietario, con il compenso e la data di pagamento.
2. Offerta e condizioni concordate per iscritto: prezzo, caparra, tempistiche, cosa resta nella villa.
3. Verifica del certificato (cek sertifikat). Il PPAT verifica il certificato presso il BPN per accertare il proprietario registrato, i gravami e le controversie. Una fotocopia non prova nulla.
4. Destinazione urbanistica e permessi. Verifica la zona nel piano territoriale, l'autorizzazione edilizia PBG (che ha sostituito il vecchio IMB) e il certificato di agibilità SLF. Bali Exception descrive le zone verdi come terreni agricoli in cui costruire è fortemente limitato.
5. Firmano tutti i proprietari. I terreni di famiglia hanno spesso più eredi. Ognuno deve dare il proprio consenso.
6. PPJB, se necessario. Quando il pagamento è a rate o manca ancora un documento, le parti firmano un PPJB davanti a un notaio. Di per sé non trasferisce la proprietà (Hukumonline).
7. Tasse pagate. Il venditore paga un'imposta sul reddito definitiva del 2.5% sul prezzo lordo (Direzione generale delle imposte). L'acquirente paga il BPHTB fino al 5% del valore eccedente una soglia esente di almeno IDR 80 milioni (Hukumonline). Entrambe si pagano prima dell'AJB.
8. AJB firmato davanti al PPAT, e si paga il saldo.
9. Registrazione. Il PPAT invia l'atto al BPN, che registra il nuovo proprietario.

Per un acquirente straniero in Hak Pakai i passaggi sono gli stessi, ma il prezzo deve rispettare il minimo di Bali (IDR 5 miliardi per una casa) e una casa in Hak Milik viene convertita in Hak Pakai quando la compra uno straniero (Hukumonline, PP 18/2021).

Operazione 2: una villa in locazione a lungo termine

La maggior parte degli acquirenti stranieri prende in locazione. Emerhub (giugno 2026) spiega:

1. Concordare la durata, di solito da 25 a 30 anni, e la clausola di rinnovo, con il prezzo o la formula fissati subito.
2. Eseguire le stesse verifiche su certificato, destinazione urbanistica e permessi.
3. Firmare la locazione con atto notarile con il proprietario in Hak Milik.
4. Il locatore paga un'imposta sul reddito definitiva del 10% del canone lordo. Chiedi al notaio se si applica il BPHTB e su quale base, perché Global Investments osserva che le locazioni possono essere valutate in modo diverso.

Quando in seguito un locatario vende gli anni residui, Rumavi spiega che la cessione è tassata come reddito da locazione: 10% per i residenti fiscali e 20% per i non residenti, salvo riduzione prevista da una convenzione, sul prezzo lordo.

Operazione 3: off-plan

Per le case vendute da un developer ai sensi del PP 12/2021, un PPJB può essere firmato davanti a un notaio solo quando sono soddisfatte cinque condizioni: stato del terreno certo, oggetto della vendita chiaro, il PBG, le infrastrutture e almeno il 20% della costruzione (Hukumonline). Se la colpa è del developer e l'acquirente recede, il developer deve restituire tutti i pagamenti. Se è l'acquirente a ritirarsi, il developer può trattenere fino al 10% del prezzo (Hukumonline).

Le ville off-plan in locazione a lungo termine spesso sfuggono a queste regole, con una locazione del terreno più un contratto di costruzione. Lega ogni pagamento a una fase verificata e tieni da parte una somma consistente per la consegna con l'SLF.

IVA. Le nuove costruzioni di un developer registrato ai fini IVA pagano l'IVA a un'aliquota effettiva dell'11% (12% sui beni di lusso) in base al PMK 131/2024. Con il PMK 90/2025 lo Stato paga l'IVA sui primi IDR 2 miliardi di una casa pronta con prezzo fino a IDR 5 miliardi, consegnata nel 2026 (Katadata). Chiedi al consulente fiscale del developer se un acquirente straniero ne ha diritto.

Esempio pratico: una villa in piena proprietà da IDR 5 miliardi venduta a un acquirente di Giacarta

Voce	Chi paga	Importo
Prezzo	Acquirente	IDR 5,000,000,000
BPHTB: (5,000,000,000 meno 80,000,000) x 5%	Acquirente	IDR 246,000,000
Imposta sul reddito definitiva del venditore: 2.5%	Venditore	IDR 125,000,000
Provvigione dell'agenzia: 5%	Venditore	IDR 250,000,000
IVA sulla provvigione: 11%	Venditore	IDR 27,500,000
Notaio e PPAT allo 0.75% (Global Investments: fino all'1%)	Di solito condiviso	IDR 37,500,000

L'acquirente ha bisogno di circa IDR 5.246 miliardi più le spese legali e una quota del notaio. Il venditore riceve circa IDR 4.5975 miliardi prima della quota del notaio. La soglia del BPHTB varia da reggenza a reggenza, quindi è il notaio a confermare la cifra esatta.

Per tutta la parte economica, leggi La provvigione dell'agente a Bali e L'off-plan a Bali. Le regole fiscali cambiano, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire.