Le regole da seguire ogni giorno in Spagna

Le regole per gli agenti in Spagna sono più leggere che in molti mercati, ma quelle che esistono vengono fatte rispettare. La maggior parte dei problemi nasce da un mandato debole, un annuncio approssimativo, i contanti o un compenso addebitato alla persona sbagliata. Questa lezione trasforma le regole in abitudini quotidiane.

1. Prima di tutto un mandato scritto

Il tuo contratto con il venditore è la nota de encargo. Senza di essa, faticherai a dimostrare il tuo diritto a un compenso. Il Decreto 12/2010 della Catalogna la considera il documento che dà inizio al lavoro di un agente, e il registro delle Baleari ne fissa un contenuto minimo.

Una nota de encargo solida indica:

• Le parti, l'immobile e i suoi dati al Registro della Proprietà.
• Il prezzo richiesto.
• Il compenso, e se è più IVA o IVA inclusa.
• Quando è dovuto il compenso. OCU consiglia alla firma del rogito.
• Se è in esclusiva, e per quanto tempo. OCU ha rilevato esclusive di durata da 3 a 6 mesi, a volte con rinnovo automatico.

Sii corretto con l'esclusiva. La Corte suprema ha ammesso i mandati in esclusiva, ma i tribunali li valutano secondo il diritto dei consumatori: formulazione chiara, durata determinata, lavoro reale dell'agenzia e indennizzo proporzionato. Il Ministero del Consumo osserva che i tribunali considerano di solito eccessive le penali superiori alla metà del compenso quando un proprietario vende da solo. Un modello che in quel caso addebita il 100% è un rischio.

Fai firmare anche un buono di visita a ogni acquirente a cui mostri l'immobile.

2. Tieni puliti i tuoi annunci

• Etichetta energetica. OCU dice che la classe e l'etichetta di efficienza energetica devono comparire in tutti gli annunci di vendita e affitto. Chiedi il certificato al proprietario prima di pubblicare.
• Numero di registro. In Catalogna, il tuo contrassegno e il numero AICAT vanno su tutta la pubblicità.
• Affitti per vacanze. Dal 1 luglio 2025 gli affitti brevi hanno bisogno di un numero del Registro unico degli affitti nazionale indicato nell'annuncio, e le piattaforme di prenotazione devono richiederlo.
• Nessuna promessa che non puoi mantenere. Non pubblicizzare un “golden visa” (è terminato il 3 aprile 2025) né una licenza turistica che non hai verificato. Da aprile 2025 un nuovo appartamento turistico in un edificio richiede l'approvazione dei tre quinti dei proprietari (Cuatrecasas).

3. Conosci il tuo cliente

In base alla Legge 10/2010, gli agenti che intermediano vendite immobiliari sono soggetti obbligati. Il SEPBLAC, l'unità di informazione finanziaria spagnola, li vigila. Il Real Decreto-ley 7/2021 ha esteso l'obbligo agli affitti di €10,000 o più al mese (Garrigues).

I tuoi obblighi, in pratica:

1. Identifica ogni cliente con un documento ufficiale.
2. Identifica il titolare effettivo quando l'acquirente è una società o un trust.
3. Chiedi da dove arriva il denaro, e applica controlli più severi quando il rischio è più alto.
4. Conserva traccia di ciò che hai verificato.
5. Segnala al SEPBLAC le operazioni sospette, senza dirlo al cliente.

Chiedi alla tua agenzia la sua procedura scritta e il nome del responsabile della conformità.

4. Niente contanti

La Legge 11/2021 limita i pagamenti in contanti a €1,000 quando è coinvolta un'impresa o un professionista (€10,000 per le persone fisiche non residenti che non agiscono come impresa). Frazionare un pagamento non aggira il limite. Incassa il tuo compenso tramite bonifico a fronte di una fattura, ogni volta.

5. Negli affitti paga il locatore

La Ley de Vivienda 12/2023 ha modificato la legge sulle locazioni urbane: negli affitti abitativi a lungo termine, i costi dell'agenzia e del contratto sono a carico del locatore. Non addebitare agli inquilini una “commissione di ricerca”, una “commissione di gestione” o qualsiasi altro nome per la stessa cosa.

A febbraio 2024 il Ministero del Consumo ha avvertito che questi addebiti possono costituire infrazioni gravi, sanzionate con multe da €10,001 a €100,000, o da quattro a sei volte il profitto illecito. A ottobre 2024 ha aperto indagini su diverse agenzie.

Cosa porta gli agenti a multe o sospensioni

Pratica	Rischio
Addebitare costi agli inquilini in un affitto abitativo a lungo termine	Multe previste dal diritto dei consumatori (vedi sopra)
Clausole di esclusiva o penali abusive	Clausola eliminata, compenso perso
Lavorare in Catalogna senza iscrizione	Sanzioni; gli agenti iscritti possono essere sospesi in base alla Legge 18/2007
Accettare contanti oltre il limite	Multe fiscali in base alla Legge 11/2021
Saltare i controlli antiriciclaggio	Sanzioni in base alla Legge 10/2010
Annunci senza etichetta energetica	Violazione delle norme sui consumatori e sull'energia

Le tue abitudini quotidiane

• Nessuna visita senza un mandato firmato.
• Nessun annuncio senza etichetta energetica e, dove richiesto, il tuo numero di registro.
• Nessuna offerta senza documento d'identità e verifica dell'origine dei fondi.
• Nessun pagamento in contanti.
• Nessun compenso a carico di un inquilino a lungo termine.

Queste regole cambiano, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Esercitati con la formazione sulle regole della Spagna e le competenze con i clienti. Per i compensi, leggi la provvigione dell'agente in Spagna.

Questa lezione contiene informazioni generali, non consulenza legale.