Un'operazione in Spagna dall'inizio alla fine

Una vendita in Spagna passa per molte mani: tu, due avvocati, spesso una banca, un notaio, gli uffici fiscali e il Registro immobiliare. Il tuo valore è conoscere l'ordine, tenere tutti nei tempi e fare in modo che nessuno sia sorpreso da una cartella fiscale. Questa lezione segue una rivendita e una vendita off-plan, poi calcola un'operazione in euro.

Chi fa cosa

• Tu, l'agente: mandato, marketing, visite, offerta, coordinamento.
• L'avvocato dell'acquirente: verifiche indipendenti prima di qualsiasi deposito, contratti, tasse. L'avvocato dell'acquirente lavora solo per l'acquirente.
• Il notaio: un pubblico ufficiale neutrale che verifica identità, pagamento e legalità, e autorizza il rogito (escritura).
• Il Registro immobiliare (Registro de la Propiedad): iscrive il nuovo proprietario, il che rende l'acquisto opponibile ai terzi.
• Gli uffici fiscali: la regione riscuote l'ITP o l'AJD, il comune riscuote la plusvalía, l'Agenzia delle entrate statale riscuote le imposte sul reddito.
• Il developer: nell'off-plan, vende la casa e deve garantire gli acconti dell'acquirente.

Una rivendita, passo dopo passo

1. Mandato. Nota de encargo firmata con il venditore (lezione 4).
2. Offerta e prenotazione. Una piccola somma toglie la casa dal mercato mentre l'avvocato dell'acquirente fa le verifiche.
3. Verifiche. L'avvocato ottiene la nota simple dal Registro immobiliare (proprietario, descrizione, ipoteche e altri gravami), controlla il Catastro, le licenze, i debiti condominiali e l'ultima ricevuta dell'IBI.
4. Contratto di arras. Un contratto privato con caparra, spesso intorno al 10% del prezzo (Your Overseas Home). Con le arras penitenciales, l'acquirente che si ritira perde la caparra e il venditore che si ritira restituisce il doppio. Se il contratto non indica il tipo, la legge presume arras confirmatorias, in cui la parte lesa può pretendere l'esecuzione o la risoluzione più il risarcimento dei danni (Legálitas). Assicurati che il tipo sia messo per iscritto.
5. Rogito davanti al notaio. Si paga il saldo, di solito con assegno circolare o bonifico, e si consegnano le chiavi.
6. Tasse e registrazione. L'acquirente paga l'imposta di trasferimento, poi il rogito viene registrato. Legálitas osserva che la registrazione avviene solo una volta pagate le tasse.

Chi paga quale tassa

Acquirente di una casa in rivendita: ITP, fissata da ciascuna regione:

• Andalusia: 7% (Interforo).
• Comunità Valenciana: 9% per i rogiti dal 1 giugno 2026, 11% sull'intero prezzo oltre €1 milione (TaxDown).
• Catalogna: 10% fino a €600,000, fino al 13% oltre €1.5 milioni (Osborne Clarke).

Acquirente di una casa nuova dal developer: IVA al 10% più AJD, l'imposta di bollo sul rogito: 1.2% in Andalusia, 1.4% nella Comunità Valenciana da giugno 2026 (Guía Fiscal).

Notaio e registro seguono tariffe ufficiali. Interforo indica forbici indicative di €500-€1,000 per il notaio e €400-€650 per il registro.

Il venditore paga:

• La plusvalía municipal, l'imposta comunale sull'aumento di valore del terreno. Se non c'è stato un guadagno reale non è dovuta, ma il venditore deve dimostrarlo con entrambi i rogiti (Guía Fiscal). Quando il venditore è una persona fisica non residente, la legge rende l'acquirente sostituto d'imposta (Legge sulla finanza locale, articolo 106), quindi l'avvocato dell'acquirente di solito trattiene quell'importo.
• Imposta sul reddito sulla plusvalenza. Quando il venditore è non residente, l'acquirente deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo all'Agenzia delle entrate con il modello 211 entro un mese.
• Il compenso della tua agenzia, più l'IVA al 21%, come concordato nel mandato.

Esempio pratico: una rivendita a Málaga

Un venditore britannico, non residente in Spagna, vende un appartamento a Málaga per €350,000. Il mandato prevede il 5% più IVA. Le aliquote provengono dalle fonti indicate sopra. L'importo della prenotazione è un esempio.

Voce	Calcolo	Importo
Prenotazione (esempio)	Concordata tra le parti	€5,000
Arras al 10% (prenotazione inclusa)	350,000 x 10%	€35,000
ITP dell'acquirente, Andalusia	350,000 x 7%	€24,500
Notaio e registro dell'acquirente	Forbici di Interforo	circa €900-€1,650
3% trattenuto per l'imposta del venditore	350,000 x 3%	€10,500
Compenso dell'agenzia	350,000 x 5%	€17,500
IVA sul compenso	17,500 x 21%	€3,675

Al rogito, il venditore riceve il prezzo meno la ritenuta di €10,500, meno l'eventuale plusvalía trattenuta, meno il compenso di €21,175 se pagato dal ricavato. Mostra presto al venditore questa cifra netta. A nessuno piacciono le sorprese dal notaio.

Una vendita off-plan, passo dopo passo

1. Verifica il permesso di costruire. L'obbligo di garantire il denaro degli acquirenti scatta quando il permesso viene concesso. Niente permesso, niente pagamento.
2. Prenotazione, poi il contratto privato di compravendita con la prima rata.
3. Garanzia individuale. In base alla prima disposizione aggiuntiva della Legge 38/1999, il developer deve garantire tutti gli acconti più gli interessi legali con una fideiussione bancaria o un'assicurazione, e il denaro deve andare su un conto speciale dedicato a quel progetto.
4. Pagamenti per stati di avanzamento. Pineapple Homes descrive uno schema tipico della Costa del Sol di circa il 20%, a volte il 30%, durante la costruzione. Su ogni rata si applica l'IVA al 10%.
5. Completamento. Pretendi la licenza di prima occupazione e un sopralluogo per i difetti prima del rogito.
6. Rogito, AJD e registrazione, con il saldo spesso pagato tramite mutuo.

Se il developer non finisce in tempo, la relazione del Banco de España spiega che l'acquirente invia una diffida formale, e se il developer non paga entro 30 giorni, può rivalersi sulla banca o sull'assicuratore.

Le aliquote fiscali cambiano per regione e data, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Esercitati con la formazione su Guadagni in Spagna e Off-plan in Spagna, e leggi acquistare un immobile in Spagna da straniero e l'off-plan in Spagna.

Questa lezione contiene informazioni generali, non consulenza legale o fiscale.