I tuoi primi 90 giorni come agente in Spagna

I primi tre mesi decidono se resterai in questo lavoro. Raramente i principianti faticano per mancanza di talento. Più spesso aspettano i lead, saltano la routine o perdono un compenso per un errore nelle pratiche. Ecco un piano semplice.

Giorni da 1 a 30: organizzati e impara

1. Prima i documenti. NIE, contratto o iscrizione come autónomo, e il registro regionale se la tua agenzia ha bisogno che tu sia iscritto (lezioni 2 e 3).
2. Impara il processo dell'agenzia. La sua nota de encargo, il buono di visita, la checklist antiriciclaggio e le regole sui compensi.
3. Impara una zona. Percorrila. Visita ogni immobile che la tua agenzia ha lì. Annota scuole, spiagge, trasporti e nuovi progetti.
4. Impara i numeri. ITP o IVA nella tua regione, costi di notaio e registro, la ritenuta del 3% per i venditori non residenti. I clienti ti mettono alla prova prima di tutto su questi.
5. Prepara i tuoi strumenti (vedi sotto).

Giorni da 31 a 60: trova persone

I venditori sono il cuore dell'attività. Un incarico ti porta gli acquirenti. Dedica almeno metà del tempo di prospezione ai proprietari.

• Portali. Tra i portali spagnoli più noti ci sono idealista, Fotocasa, pisos.com, habitaclia, Milanuncios e Yaencontré (OCU). Tieni d'occhio i nuovi annunci di privati nella tua zona e chiama i proprietari che vendono da soli.
• La tua rete. Racconta a tutti quelli che conosci cosa fai. Resta in contatto con avvocati, gestores, mediatori creditizi, costruttori e amministratori di condominio: sono i primi a sapere delle vendite.
• Social media. Brevi video della tua zona, aggiornamenti di mercato con fonti citate e pochi immobili spiegati bene. Pubblica nelle lingue dei tuoi acquirenti.
• Open house. Usali per conoscere i vicini che potrebbero vendere dopo.
• Lanci dei developer. Sulla Costa del Sol, i dati Savills riportati a luglio 2026 mostrano alcuni progetti che vendono dal 30% al 50% delle unità prima della costruzione. Chiedi con quali developer lavora la tua agenzia e partecipa a ogni lancio.
• Comunità di acquirenti stranieri. I dati di Registradores mostrano britannici, olandesi, tedeschi e marocchini in testa agli acquisti stranieri nel secondo trimestre 2026. idealista ha indicato gli olandesi come il principale gruppo di non residenti nel 2025. Club, scuole e gruppi di expat sono buoni posti in cui farsi conoscere.

Giorni da 61 a 90: converti

• Qualifica ogni acquirente. Budget, contanti o mutuo, tempistiche, residente o no. Un non residente spesso ottiene in prestito solo dal 60% al 70% del valore (Costa Luz Lawyers), quindi verifica presto i fondi.
• Fai follow-up entro 24 ore dopo ogni visita.
• Coinvolgi presto l'avvocato. Le operazioni saltano quando le verifiche iniziano tardi.
• Punta al tuo primo contratto di arras firmato, non solo alle visite.

Una routine quotidiana

Orario	Attività
9:00-11:00	Prospezione: chiamate ai proprietari, controllo dei portali, messaggi alla rete
11:00-13:00	Visite e valutazioni
15:00-16:00	Follow-up e aggiornamento del CRM
16:00-18:00	Visite, contenuti, studio del mercato
Fine giornata	Pianifica il giorno dopo, annota tre successi e una lezione

Adatta gli orari alla tua agenzia, ma tieni fisso il blocco di prospezione. È la prima cosa che sparisce in una giornata piena, e il motivo per cui la tua pipeline si prosciuga un mese dopo.

I tuoi strumenti

• Un CRM con ogni contatto, visita e data di follow-up.
• Account sui portali che usa la tua agenzia.
• Un telefono con WhatsApp e una buona qualità di foto e video.
• Modelli: nota de encargo, buono di visita, modulo di qualificazione dell'acquirente, stima dei costi per regione.
• Un elenco di fonti: Registradores, statistiche notarili, INE e rapporti dei portali per i tuoi aggiornamenti di mercato.

Cinque errori da evitare

1. Mostrare una casa senza un mandato firmato o senza un buono di visita. OCU ha rilevato che alcune agenzie non dicevano quando era dovuto il loro compenso. Sii chiaro, e mettilo per iscritto.
2. Addebitare il tuo compenso a un inquilino a lungo termine. Dalla Legge 12/2023 paga il locatore.
3. Accettare contanti o saltare i controlli su identità e origine dei fondi previsti dalla Legge 10/2010.
4. Promettere un visto. Il golden visa per gli immobili è terminato il 3 aprile 2025.
5. Citare vecchie aliquote fiscali. Valencia ha ridotto l'ITP a giugno 2026. Controlla sempre la data del rogito.

Mantieni alta l'energia

Il rifiuto fa parte di ogni giornata. Conta le attività che controlli, come chiamate, valutazioni e visite, non solo le operazioni. Rivedi i tuoi numeri ogni venerdì.

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Le regole cambiano, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Questa lezione contiene informazioni generali.