Chi può lavorare come agente in Thailandia: la regola per gli stranieri

La Thailandia pone una domanda prima che tu lavori nel settore immobiliare: sei thailandese? Se lo sei, non c'è alcuna licenza da ottenere e puoi iniziare con qualsiasi agenzia. Se non lo sei, il lavoro centrale dell'agente ti è precluso, ma ci sono lavori legali attorno a esso. Questa lezione spiega la regola, i ruoli legali e le pratiche.

L'elenco del 2020

La regola deriva da una notifica del Ministero del Lavoro che stabilisce i lavori vietati agli stranieri. Nagashima Ohno & Tsunematsu, uno studio legale, l'ha riassunta a maggio 2020:

• È datata 1 aprile 2020, è stata pubblicata nella Government Gazette il 21 aprile 2020 ed è entrata in vigore 60 giorni dopo la pubblicazione.
• Ha sostituito l'elenco del 1979 di 39 lavori con 40 voci in quattro allegati.
• È una notifica ministeriale emanata in base al Foreign Workers Management Emergency Decree. Leggerai spesso che si tratta di un “Royal Decree”. Non lo è.

Il primo allegato, la Lista 1, riguarda i lavori assolutamente vietati. La sua voce 19 è l'attività di intermediazione o di agenzia, con un'eccezione: l'intermediazione o l'agenzia nel commercio internazionale o negli investimenti (Acclime, 2024). Khaosod English (luglio 2023) indica la stessa voce come servizi di agenti e intermediari.

Cosa significa per il settore immobiliare. Thaiger (maggio 2026) la interpreta così: acquisire in incarico un immobile, mostrare le unità, negoziare e guadagnare una provvigione su una transazione sono attività riservate ai cittadini thailandesi, e i controlli si sono intensificati dal 2024. Le fonti che abbiamo usato non considerano la vendita di condomini ad acquirenti esteri coperta dall'eccezione per commercio o investimenti. Non costruire una carriera su quella interpretazione senza un parere scritto di un avvocato thailandese.

Se sei thailandese

Non ti servono licenza, esame né registrazione come persona fisica (Themis Partner). Puoi entrare in un'agenzia, nel team di vendita di un costruttore o nella divisione di agenzia di un portale fin dal primo giorno. L'iscrizione a un'associazione come la TREBA è volontaria e aiuta la tua credibilità (lezione 3). Come dipendente paghi previdenza sociale e imposta sul reddito come chiunque altro (vedi la fine di questa lezione).

Se sei straniero: cosa puoi e non puoi fare

Thaiger e Themis Partner descrivono una divisione netta. Gli stranieri lavorano in ruoli come consulente o direttore delle vendite internazionali, responsabile del marketing estero, sviluppo commerciale, relazioni con gli investitori, consulente, marketing e amministrazione, oppure come amministratore o socio della società entro il limite del 49%. I colleghi thailandesi gestiscono la parte della transazione.

Uno straniero con il permesso giusto può	Uno straniero non può
Promuovere progetti presso acquirenti esteri	Acquisire incarichi dai proprietari
Gestire marketing, contenuti e campagne	Mostrare le unità agli acquirenti
Sviluppare l'attività e le partnership	Negoziare prezzo e condizioni
Gestire le relazioni con gli investitori	Guadagnare una provvigione sulla transazione
Sedere nel consiglio di amministrazione o detenere quote entro il 49%	Lavorare con un visto turistico o in esenzione dal visto

La descrizione delle tue mansioni fa parte della regola. Le mansioni scritte sul tuo permesso di lavoro devono corrispondere a ciò che fai davvero (Thaiger). Un permesso da “marketing manager” non copre la gestione delle visite nel fine settimana.

Il visto Non-B e il permesso di lavoro

Thaiger ha descritto i passaggi a maggio 2026:

1. Visto Non-Immigrant “B”. Lo richiedi presso un'ambasciata thailandese prima di arrivare. L'ingresso singolo costa 2,000 baht, quelli multipli 5,000 baht.
2. Permesso di lavoro. Lo presenta il tuo datore di lavoro. Richiede circa 7-10 giorni lavorativi a Bangkok, o 1-3 giorni per le società promosse dal Board of Investment (BOI) tramite il suo Single Window.
3. Le condizioni per il datore di lavoro. La società deve avere 2 milioni di baht di capitale versato e 4 dipendenti thailandesi per ogni permesso di lavoro a uno straniero. Leto riporta le stesse cifre.
4. Lo stipendio minimo. Almeno 50,000 baht al mese per i cittadini occidentali.

Quindi una piccola agenzia con due dipendenti thailandesi non può sponsorizzarti legalmente, per quanto sia interessata. Chiedi di capitale e organico prima di dimetterti dal tuo lavoro attuale.

Una strada diversa. Leto descrive un'alternativa: lavorare per una società straniera, con clienti e pagamenti fuori dalla Thailandia, con un visto Long-Term Resident (LTR) “Work-from-Thailand Professional”. È lavoro da remoto per un'impresa all'estero, non un modo per vendere immobili thailandesi all'interno della Thailandia.

Sanzioni

Leto, un'agenzia, ha pubblicato queste cifre a maggio e giugno 2026. Non abbiamo potuto verificarle in modo indipendente, quindi considerale indicative:

• Il lavoratore: una multa fino a 100,000 baht, l'espulsione e un divieto di ingresso in Thailandia da 1 a 5 anni.
• Il datore di lavoro: una multa fino a 400,000 baht per ogni lavoratore straniero irregolare.
• Le ispezioni sono reali. Leto ha contato 14 ispezioni nelle agenzie di Chonburi (Pattaya) nel 2025, con 27 lavoratori stranieri irregolari individuati, contro 19 a Phuket e 11 a Koh Samui. Afferma anche che molti agenti di lingua russa lavorano con visti turistici, il che è illegale.

Tasse e previdenza sociale

Thaiger ha indicato le basi per il 2026:

• Previdenza sociale. Il tetto salariale mensile sale a 17,500 baht dal 2026, quindi il massimo che tu e il tuo datore di lavoro pagate ciascuno è 875 baht al mese (il 5% del tetto).
• L'imposta sul reddito è progressiva, dallo 0% al 35%.
• La flat tax LTR del 17% si applica solo ai settori indicati dal BOI. Il settore immobiliare non è tra questi.

La tua verifica rapida

Sei	Ti serve
Cittadino thailandese che inizia come agente	Un lavoro presso un'agenzia o un costruttore, la previdenza sociale tramite il datore di lavoro, l'iscrizione a un'associazione se la desideri
Straniero a cui viene offerto un ruolo di vendita che include le visite	Rifiutare, o trasformare il ruolo in uno consentito dalla legge
Straniero a cui viene offerto un ruolo di marketing internazionale o di sviluppo commerciale	Un visto Non-B, un permesso di lavoro con mansioni corrispondenti, un datore di lavoro con 2 milioni di baht di capitale e 4 dipendenti thailandesi per straniero, almeno 50,000 baht al mese
Straniero che lavora per una società all'estero	Valutare la strada LTR Work-from-Thailand Professional, con clienti e retribuzione fuori dalla Thailandia

Cosa non è consentito

• Lavoro sul campo di agenzia svolto da uno straniero: acquisire incarichi, mostrare immobili, negoziare o prendere una provvigione sulla transazione.
• Lavorare con un visto turistico o in esenzione dal visto, anche solo “per dare una mano”.
• Un permesso che non corrisponde al lavoro. Un permesso per un ruolo non ne copre un altro.

Esercitati su questi punti in competenze con i clienti.

Questa lezione contiene informazioni generali, non consulenza legale o in materia di immigrazione. CloserPass non è affiliato al Ministero del Lavoro né ad alcun ente governativo in Thailandia. Le regole sull'immigrazione cambiano in fretta, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire.