Le regole da seguire ogni giorno in Thailandia

La Thailandia non ha una legge sugli agenti con un elenco di obblighi, quindi le regole che segui ogni giorno vengono da più fonti: il tuo contratto con il proprietario, il Condominium Act, i documenti bancari per il denaro dall'estero, gli obblighi antiriciclaggio e, da ottobre 2026, una spinta nazionale contro la proprietà tramite prestanome. La maggior parte dei problemi nasce da un compenso che nessuno ha messo per iscritto, da una promessa che la legge non sostiene o da denaro arrivato nel modo sbagliato. Questa lezione trasforma le regole in abitudini.

1. Concorda la provvigione, per iscritto

In Thailandia non esiste una percentuale predefinita per legge. FazWaz indica la consueta provvigione sulle vendite dal 3% al 5% del prezzo, pagata dal venditore e inclusa nel prezzo richiesto. Poiché la legge non colma il vuoto, il tuo accordo scritto con il proprietario è la tua unica tutela. Dovrebbe indicare:

• L'immobile e l'operazione (vendita o affitto).
• La provvigione, in percentuale o come importo, e chi paga.
• Quando è dovuta: alla firma del contratto di vendita o al trasferimento presso il Department of Lands.
• Se l'incarico è in esclusiva, e per quanto tempo.
• Come si divide un'operazione condivisa con un'altra agenzia.

Conosci il tuo ruolo. Se sei straniero, non fai firmare incarichi ai proprietari, non mostri le unità e non negozi (lezione 2). L'accordo è firmato dall'agenzia e gestito dai colleghi thailandesi. La descrizione delle mansioni sul tuo permesso deve corrispondere al tuo lavoro reale (Thaiger).

2. Pubblicizza solo ciò che la legge consente

La maggior parte dei reclami nel settore immobiliare thailandese nasce da una promessa. Ecco quelle da non fare mai:

• “Locazioni di 99 anni” o “quota straniera del 75%”. A giugno 2024 il Consiglio dei ministri ha approvato in linea di principio l'aumento della quota straniera nei condomini al 75% e l'estensione delle locazioni a 99 anni, ma l'allora ministro dell'Interno ha dichiarato che la bozza non era pronta (The Nation, giugno 2024). A giugno 2026 nessuna delle due era diventata legge (Bektu). Dillo così: la quota del 49% e il limite di 30 anni per la locazione restano in vigore.
• “30+30+30” come garanzia. Queste strutture sono molto pubblicizzate (Pattaya Mail, febbraio 2026), ma i rinnovi sono solo promesse contrattuali. Bektu spiega che i tribunali in genere fanno valere solo il primo periodo registrato di 30 anni. Puoi descrivere un'opzione di rinnovo. Non venderla mai come 90 anni.
• “Piena proprietà” senza verificare la quota. La piena proprietà straniera nei condomini è limitata al 49% della superficie vendibile di un edificio. Oltre questa soglia, uno straniero può solo prendere in locazione. Verifica che l'edificio abbia ancora spazio nella quota straniera prima di pubblicizzare un'unità come piena proprietà per stranieri.
• “Protetto da escrow” quando non lo è. L'escrow previsto dall'Escrow Act B.E. 2551 (2008) è volontario e si applica solo se entrambe le parti accettano di usare un agente di escrow autorizzato (Thailand Law Online). La maggior parte degli acquirenti paga il costruttore direttamente.
• Terreni a nome di uno straniero. Gli stranieri non possono possedere terreni. Non pubblicizzare mai un terreno o una casa con terreno come qualcosa che un acquirente straniero può possedere direttamente.

3. Conosci il contratto standard per i condomini

La sezione 6/2 del Condominium Act, aggiunta nel 2008, impone che il contratto di vendita di un condominio con un costruttore segua il modello standard del Ministry of Interior (Siam Legal). Le clausole non conformi sono nulle, e la sezione 63 fissa una multa di 100,000 baht. Le tutele principali per un acquirente:

• Il costruttore deve indicare una data di trasferimento e dare 30 giorni di preavviso.
• I lavori non possono fermarsi per più di un anno.
• Una garanzia per i difetti di 5 anni per la struttura e di 2 anni per le altre parti.
• L'acquirente può cedere il contratto a un'altra persona senza alcun costo.
• Una penale per ritardata consegna di almeno lo 0.01% al giorno, con un tetto del 10%.

Quando un acquirente ti mostra un contratto che si discosta da queste condizioni, mandalo da un avvocato prima che firmi.

4. Gestisci correttamente il denaro dall'estero: il modulo FET

Un acquirente straniero che vuole un condominio in piena proprietà a proprio nome deve dimostrare che il denaro è arrivato dall'estero. Storm Real Estate Phuket (settembre 2026) spiega:

• Il modulo Foreign Exchange Transaction (FET) viene rilasciato dalla banca thailandese che riceve il denaro.
• Di solito è richiesto per trasferimenti pari o superiori a USD 50,000.
• I fondi devono essere bonificati dall'estero, in valuta estera, prima del trasferimento.

Il Department of Lands usa il modulo per registrare l'unità a nome dello straniero. Dillo agli acquirenti dal primo giorno. Il denaro arrivato nel modo sbagliato è la causa classica di un trasferimento a uno straniero che slitta.

5. Conosci il tuo cliente e la provenienza dei fondi

Themis Partner elenca gli obblighi antiriciclaggio tra le regole che si applicano alle agenzie. Chiedi alla tua agenzia la sua procedura scritta, e seguila in ogni pratica. Come prassi quotidiana:

1. Identifica ogni acquirente e venditore, e il titolare effettivo dietro qualsiasi società.
2. Capisci il denaro: da dove viene e come arriverà.
3. Incassa i compensi solo con bonifico bancario sul conto della società, a fronte di una fattura.
4. Conserva traccia di ogni verifica fatta.

La stretta del 2026 sui prestanome alza la posta. La campagna nazionale avviata il 19 ottobre 2026 aggiunge controlli sugli acquisti sopra i 2 milioni di baht o con un valore stimato sopra i 5 milioni di baht, e i coniugi thailandesi di stranieri devono dimostrare la provenienza dei fondi (Thai Examiner, ottobre 2026). Leto segnala anche una circolare del Department of Lands del 15 maggio 2026 sulla verifica dei beneficiari effettivi. Aspettati domande all'ufficio fondiario e prepara i clienti.

Non suggerire mai una struttura con prestanome, un “amico” thailandese sul titolo o una società con soci thailandesi di comodo per aggirare il divieto sui terreni. Metti a rischio il denaro del tuo cliente e la tua stessa carriera.

Cosa mette nei guai

Pratica	Rischio
Uno straniero che mostra unità o negozia	Multa, espulsione e divieto d'ingresso per il lavoratore, una multa per il datore di lavoro (lezione 2)
Nessun accordo di provvigione scritto	Nessun valore predefinito per legge a cui appoggiarsi, e una controversia su chi paga
Vendere una locazione di 99 anni o una quota del 75%	Promettere diritti che per legge non esistono
Vendere il 30+30+30 come garantito	In genere si fanno valere solo i primi 30 anni registrati
Denaro inviato senza FET o in baht	Un trasferimento in piena proprietà che non può essere registrato a nome dello straniero
Suggerire un prestanome	Indagini e possibile perdita del terreno con la stretta del 2026

Le tue abitudini quotidiane

• Nessun incarico senza un accordo di provvigione scritto.
• Nessun annuncio che prometta più di quanto consentano la quota del 49% e la locazione di 30 anni.
• Nessuna prenotazione senza documento d'identità e una provenienza dei fondi chiara.
• Ogni acquirente straniero informato sul FET prima di inviare qualsiasi somma.
• Niente contanti e niente prestanome, mai.

Queste regole cambiano, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Mettile in pratica in competenze con i clienti.

Questa lezione contiene informazioni generali, non consulenza legale. CloserPass non è affiliato ad alcun ente governativo in Thailandia.