Conoscere il mercato thailandese: quattro zone, acquirenti stranieri e regole sulla proprietà

La Thailandia non è un mercato unico. Un condominio in città a Bangkok, un'unità vista mare a Jomtien, una villa con piscina a Phuket e una casa in collina a Koh Samui attirano acquirenti diversi, a prezzi diversi, con le stesse rigide regole sulla proprietà. Conoscere sia i luoghi sia le regole è ciò che fa sì che i clienti si fidino di te.

Il quadro generale

I migliori dati pubblici sugli acquirenti stranieri provengono dal Real Estate Information Center (REIC), che conta le unità in condominio trasferite a stranieri.

• 2025: 14,899 unità, in crescita del 2.2%, per 60.92 miliardi di baht, in calo del 10.7%. Gli stranieri hanno raccolto il 14.7% di tutte le unità in condominio trasferite e il 25% del valore (Khaosod English, marzo 2026).
• Primo semestre 2026: 6,533 unità, in calo dell'8.8%, per 28.267 miliardi di baht, in calo dell'1.5%. Si tratta dell'11.7% delle unità e del 21.7% del valore, con una media di 4.3 milioni di baht e 43.9 mq per unità (The Nation, settembre 2026).
• Secondo trimestre 2026: 3,292 unità, in crescita dell'1.4%, per 14.803 miliardi di baht, in crescita del 20.2%.

Provincia	Unità in condominio straniere, 2025	Valore, 2025	Media per unità (calcolata)
Bangkok	7,029	35.39 miliardi di baht	circa 5.0 milioni di baht
Chonburi (Pattaya)	4,164	11.59 miliardi di baht	circa 2.78 milioni di baht
Phuket	1,190	6.09 miliardi di baht	circa 5.1 milioni di baht

Le medie sono una nostra divisione dei totali REIC, non cifre pubblicate. Dillo quando le citi.

Chi compra

Per numero di unità nel 2025: Cina 4,940 (in calo del 12.9%), Myanmar 1,968 (in crescita del 41.8%) e Russia 1,172 (in crescita dell'8.6%) (Khaosod English).

Per valore nel primo semestre 2026, i primi dieci erano Cina, Russia, Myanmar, USA, Taiwan, Francia, Regno Unito, Germania, Australia e India. Gli americani hanno pagato la media più alta, circa 6.6 milioni di baht per unità (The Nation, settembre 2026).

Ogni nazionalità ha la sua mappa (The Nation, agosto 2026):

Acquirenti	Primo semestre 2026, per valore	Dove comprano
Cinese	6.874 miliardi di baht, in calo del 27.7%	Bangkok e Chonburi
Russo	3.603 miliardi di baht, in crescita del 75.9%	Phuket e Chonburi
Myanmar	2.457 miliardi di baht, in calo del 16.2%	Bangkok

Le quattro zone

Bangkok è di gran lunga il primo mercato straniero, con 7,029 unità e 35.39 miliardi di baht nel 2025. In testa gli acquirenti cinesi e del Myanmar. Aspettati il maggior numero di agenzie, le società di consulenza più grandi e la concorrenza più forte.

Pattaya (Chonburi) è il secondo mercato per numero di unità. Pattaya Mail (febbraio 2026) descrive un eccesso di offerta strutturale piuttosto che un crollo, più grave a Jomtien e sul lungomare meridionale, con costruttori che ricorrono a sconti e condizioni di pagamento flessibili. Gli acquirenti del Myanmar sono la principale nuova fonte di domanda, e si trasferiscono per scuole, sanità e stabilità. Le unità costano meno che a Bangkok, circa 2.78 milioni di baht in media.

Phuket cresce con gli acquirenti stranieri e si contrae con i costruttori. Krungsri Research (agosto 2026) riporta:

• Trasferimenti di condomini a stranieri nel 2025 in crescita del 18.3% a 1,190 unità, l'82.3% di tutti i trasferimenti di condomini a stranieri nel Sud, e in crescita del 52.2% a 420 unità nel primo trimestre 2026.
• Ma nel 2025 nuovi lanci in calo del 52.6% a 7,205 unità e vendite in calo del 61.1% a 5,374 unità, con 14,008 unità invendute per 193.7 miliardi di baht.
• Le ville costano in media 44.8 milioni di baht, e l'assorbimento delle ville è sceso all'1.8% al mese, circa 50 mesi per vendere lo stock.
• Principali acquirenti stranieri: russi, cinesi, francesi, britannici e americani. Le previsioni per il 2026 sono lanci in calo del 4.2% e vendite in calo del 7.3%.

Koh Samui è un'isola di ville. Samui Property Group, un'agenzia, ha riportato a maggio 2026, in gran parte su dati C9 Hotelworks di giugno 2025:

• Un mercato primario di 2,882 unità in 117 progetti, per 30.3 miliardi di baht, diviso tra 52% condomini e 48% ville.
• Una mediana dei condomini di 88,500 baht al mq e una mediana delle ville con tre camere da letto di 14.9 milioni di baht.
• Acquirenti stranieri nell'85%-90% delle compravendite di ville, secondo Colliers.
• Più richieste dopo la terza stagione di The White Lotus, girata a Maenam e trasmessa nel 2025, ma nessun dato misurato.

Regole che ogni agente deve conoscere

La quota del 49% nei condomini. In base al Condominium Act B.E. 2522 (1979), gli stranieri possono possedere unità in condominio in piena proprietà, ma la superficie di proprietà straniera non può superare il 49% della superficie vendibile totale dell'edificio. Oltre questa soglia, uno straniero può solo prendere in locazione (Bektu, giugno 2026). In un edificio con 10,000 mq di superficie vendibile, gli stranieri possono possedere al massimo 4,900 mq.

Niente terreni. Gli stranieri non possono possedere terreni, e una società con più del 49% di capitale straniero o con una maggioranza di soci stranieri è considerata straniera ai sensi della sezione 97 del Land Code (Leto).

La locazione di 30 anni. La più lunga locazione residenziale registrabile è di 30 anni. Le promesse di rinnovo come 30+30+30 sono contrattuali, e i tribunali in genere fanno valere solo il primo periodo registrato (Bektu).

Le proposte del 2024 non sono mai diventate legge. A giugno 2024 il Consiglio dei ministri ha approvato in linea di principio una quota straniera del 75% nei condomini e locazioni di 99 anni, ma la bozza non era pronta (The Nation, giugno 2024). A giugno 2026 nessuna delle due era stata approvata (Bektu). La frase corretta per i clienti a ottobre 2026: la quota del 49% e il limite di 30 anni per la locazione restano in vigore.

La direzione a fine 2026 è più rigida, non più flessibile. Il 19 ottobre 2026 il Primo Ministro ha avviato una stretta nazionale sulla proprietà di terreni tramite prestanome, con controlli aggiuntivi sugli acquisti sopra i 2 milioni di baht (Thai Examiner, ottobre 2026; lezione 4).

L'off-plan in due righe

La maggior parte dei nuovi condomini si vende off-plan, con il contratto standard del Condominium Act, di solito pagato a stati di avanzamento direttamente al costruttore, con escrow solo se entrambe le parti lo accettano (lezione 6). A Phuket e Pattaya l'eccesso di offerta dà all'acquirente margine di trattativa, e a te il dovere di verificare il costruttore.

Come conoscere la tua zona

1. Scegli una zona e impara le sue strade, i trasporti, le scuole, gli ospedali e i nuovi progetti.
2. Segui i dati REIC attraverso la stampa, e cita sempre la fonte e la sua data.
3. Impara le nazionalità e le lingue dei tuoi acquirenti: cinese e birmano a Bangkok, russo a Phuket, birmano e russo a Pattaya.
4. Chiedi a ogni edificio quanta quota straniera resta, e a ogni costruttore le condizioni di pagamento e i progetti già realizzati.

Prezzi e regole cambiano in fretta, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Consulta la pagina sulla Thailandia e i mercati per sapere cosa copre CloserPass.

Questa lezione contiene informazioni generali, non consulenza sugli investimenti.