Un'operazione dall'inizio alla fine in Thailandia

La vendita di un condominio thailandese passa per diverse mani: l'agenzia, l'avvocato dell'acquirente, la banca estera dell'acquirente, la banca thailandese che riceve il denaro, spesso un costruttore, e il Department of Lands, il registro fondiario. Il tuo valore sta nel conoscere l'ordine, tenere tutti nei tempi e fare in modo che nessuno sia sorpreso dalle imposte o dal modulo bancario. Questa lezione segue una rivendita a un acquirente straniero, poi fa i conti in baht.

Chi fa cosa

• L'agenzia (agenti thailandesi sul campo): incarico, marketing, visite, offerta, negoziazione, coordinamento.
• Uno straniero in un ruolo legale (lezione 2): trova e informa gli acquirenti esteri, prepara i materiali e spiega il processo, mentre i colleghi thailandesi gestiscono visite e negoziazione.
• L'avvocato dell'acquirente: verifica il titolo e il contratto, e la situazione della quota straniera.
• Le banche: la banca dell'acquirente invia il denaro dall'estero, la banca thailandese rilascia il modulo FET.
• Il Department of Lands: registra il trasferimento e riscuote imposte e tributi.

Un condominio in rivendita, passo dopo passo

1. Incarico di vendita. Scritto, con la provvigione, chi paga e quando è dovuta (lezione 4).
2. Offerta e prenotazione. Spesso una piccola caparra di prenotazione blocca l'unità prima del contratto di vendita. Se sia rimborsabile dipende dalla clausola, quindi leggila con l'acquirente prima che si muova del denaro.
3. Identificazione. Identifica entrambe le parti e la provenienza dei fondi dell'acquirente (lezione 4).
4. Verifica della quota. Un acquirente straniero in piena proprietà ha bisogno di spazio nella quota straniera del 49% dell'edificio. Confermalo prima del contratto di vendita, non il giorno del trasferimento.
5. Contratto di vendita. Prezzo, date di pagamento, data di trasferimento, chi paga quale costo e cosa succede se una delle parti non adempie.
6. Denaro dall'estero. L'acquirente bonifica i fondi dall'estero, in valuta estera, in anticipo. Per importi pari o superiori a USD 50,000, la banca thailandese ricevente rilascia il modulo FET (Storm Real Estate Phuket, settembre 2026).
7. Trasferimento presso il Department of Lands. Si pagano imposte e tributi, e l'unità viene registrata a nome dell'acquirente.
8. Provvigione. Il venditore paga l'agenzia, con bonifico bancario a fronte di una fattura. FazWaz osserva che di solito l'acquirente non paga alcun compenso all'agente.

A fine 2026, aspettati più domande. La stretta sui prestanome avviata il 19 ottobre 2026 aggiunge controlli sugli acquisti sopra i 2 milioni di baht o con un valore stimato sopra i 5 milioni di baht (Thai Examiner). Tieni pronto il fascicolo sulla provenienza dei fondi.

Costi di trasferimento

Storm Real Estate Phuket illustra i costi nella sua guida di settembre 2026:

Costo	Aliquota	Base	Chi paga
Imposta di trasferimento	2%	Valore di stima	Negoziabile, spesso diviso
Specific Business Tax (SBT)	3.3%	Il più alto tra valore di stima e prezzo di vendita	Venditore
Imposta di bollo	0.5%	Il più alto tra valore di stima e prezzo di vendita	Solo quando non si applica la SBT
Ritenuta d'acconto	1% per un venditore società, progressiva per una persona fisica in base agli anni di possesso	Fissata dalle regole dell'ufficio fondiario	Venditore

Quando si applica la SBT. Il venditore paga la SBT se possiede l'immobile da meno di cinque anni, o se opera nel settore immobiliare. Se si applica la SBT, non c'è imposta di bollo. Se non si applica, si paga invece l'imposta di bollo.

Un'agevolazione che gli stranieri non hanno. Le imposte ridotte di trasferimento e ipoteca dello 0.01% valgono solo per i cittadini thailandesi che comprano case di valore pari o inferiore a 7 milioni di baht, e sono state prorogate fino al 30 giugno 2027. Gli acquirenti stranieri pagano le aliquote piene.

Esempio pratico 1: un condominio in rivendita a Bangkok, il venditore lo possiede da 3 anni

Un acquirente straniero paga 5,000,000 baht. Ipotizziamo un valore di stima del Department of Lands di 4,600,000 baht. Il venditore è una persona fisica che ha comprato tre anni fa. Il contratto prevede che l'imposta di trasferimento sia divisa 50/50, e la provvigione dell'agenzia è del 3%, pagata dal venditore.

Voce	Calcolo	Importo
Imposta di trasferimento	4,600,000 x 2%	92,000 baht
Metà dell'acquirente e metà del venditore	92,000 / 2	46,000 baht ciascuno
SBT, venditore (meno di cinque anni)	5,000,000 x 3.3%	165,000 baht
Imposta di bollo	Non dovuta, perché si applica la SBT	0
Ritenuta d'acconto, venditore	Progressiva, fissata all'ufficio fondiario	Chiedi una stima
Provvigione, venditore	5,000,000 x 3%	150,000 baht
Modulo FET	Fondi ben oltre USD 50,000	Richiesto

I costi del venditore prima della ritenuta d'acconto sono 46,000 + 165,000 + 150,000 = 361,000 baht, circa il 7.2% del prezzo. Ecco perché i venditori chiedono della SBT già al primo incontro.

Esempio pratico 2: lo stesso condominio, il venditore lo possiede da 7 anni

Stesso prezzo e stessa stima, ma il venditore possiede l'unità da sette anni e non opera nel settore immobiliare.

Voce	Calcolo	Importo
Imposta di trasferimento, ciascuna metà	4,600,000 x 2% / 2	46,000 baht
SBT	Non dovuta (possesso da cinque anni o più)	0
Imposta di bollo	5,000,000 x 0.5%	25,000 baht
Provvigione	5,000,000 x 3%	150,000 baht

Il venditore risparmia 140,000 baht rispetto all'esempio 1. Programmare una vendita dopo la soglia dei cinque anni può contare più di una piccola variazione di prezzo.

Esempio pratico 3: acquirente thailandese e acquirente straniero, stessa unità nuova

Un costruttore vende un condominio nuovo a 3,000,000 baht, e ipotizziamo che il valore di stima sia lo stesso. Il costruttore opera nel settore immobiliare, quindi paga una SBT di 99,000 baht (3.3%) e la ritenuta d'acconto dell'1% come società.

Imposta di trasferimento	Acquirente thailandese	Acquirente straniero
Aliquota	0.01% (agevolazione fino al 30 giugno 2027)	2%
Importo su 3,000,000 baht	300 baht	60,000 baht

Chi paga l'imposta di trasferimento su un'unità nuova lo stabilisce il contratto del costruttore. Leggilo con l'acquirente.

Off-plan: come si muove il denaro

Per un condominio nuovo comprato off-plan, Thailand Law Online descrive lo schema abituale: l'acquirente paga il costruttore direttamente, a stati di avanzamento:

1. Una caparra di prenotazione per bloccare l'unità.
2. Un deposito contrattuale alla firma del contratto di vendita.
3. Rate durante la costruzione.
4. Il saldo al trasferimento, presso il Department of Lands.

L'escrow è volontario. L'Escrow Act B.E. 2551 (2008) si applica solo se entrambe le parti accettano di usare un agente di escrow autorizzato. Nessuna legge obbliga un costruttore a usarlo.

Il contratto standard tutela l'acquirente. In base alla sezione 6/2 del Condominium Act, il contratto del costruttore deve seguire il modello del Ministry of Interior, e le clausole non conformi sono nulle (Siam Legal). Deve indicare una data di trasferimento con 30 giorni di preavviso, limita qualsiasi sospensione dei lavori a un anno, prevede 5 anni di garanzia per i difetti della struttura e 2 anni per le altre parti, consente all'acquirente di cedere il contratto senza alcun costo e fissa una penale per ritardata consegna di almeno lo 0.01% al giorno, con un tetto del 10%.

Un piano di pagamenti off-plan illustrativo

Un'unità da 4,300,000 baht, vicina alla media del primo semestre 2026 per gli acquirenti stranieri (The Nation). Gli stati di avanzamento sono solo un esempio. Decide il contratto.

Tappa	Pagamento	Versato finora
Prenotazione	50,000 baht	50,000 baht
Deposito contrattuale	380,000 baht	430,000 baht
Rate di costruzione	860,000 baht	1,290,000 baht
Saldo al trasferimento	3,010,000 baht	4,300,000 baht

Ogni pagamento dall'estero dovrebbe arrivare in valuta estera, così l'acquirente può ottenere il modulo FET per l'intero importo al trasferimento.

Operazioni in leasehold

Uno straniero che compra una villa o una casa non può possedere il terreno. La struttura abituale è una locazione registrata fino a 30 anni, la più lunga locazione residenziale registrabile consentita dalla legge. Le eventuali opzioni di rinnovo sono contrattuali e, come osserva Bektu, i tribunali in genere fanno valere solo il primo periodo registrato. Calcola il prezzo dell'operazione su 30 anni, non su 90.

Imposte, costi e regole cambiano, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Esercitati con la formazione sulle vendite e con gli esercizi sul denaro.

Questa lezione contiene informazioni generali, non consulenza legale o fiscale.