I tuoi primi 90 giorni nel settore immobiliare in Thailandia

I primi tre mesi decidono se resterai in questo lavoro. Chi inizia raramente fallisce per mancanza di talento. Più spesso aspetta i lead, salta la routine o, nel caso degli stranieri, scivola verso attività che il permesso non copre. Ecco un piano semplice, con un percorso per gli agenti thailandesi e uno per gli stranieri in ruoli legali.

Giorni da 1 a 30: organizzati e impara

Per tutti:

1. Impara il processo dell'agenzia. Il suo accordo di provvigione, i passaggi di identificazione dei clienti, la procedura antiriciclaggio e chi approva ogni pratica (lezioni 3 e 4).
2. Impara una zona. Percorrila a piedi. Visita ogni immobile che la tua agenzia ha lì. Annota trasporti, scuole, ospedali, spiagge e nuovi progetti.
3. Impara i numeri. L'imposta di trasferimento del 2%, la SBT del 3.3% o l'imposta di bollo dello 0.5%, la quota del 49%, la soglia FET di USD 50,000 e la locazione di 30 anni. I clienti ti mettono alla prova prima di tutto su questi (lezione 6).

Se sei thailandese: apri i tuoi account sui portali con l'agenzia, e valuta l'iscrizione alla TREBA, o alla REBA-ES a Pattaya (lezione 3).

Se sei straniero: non iniziare prima di avere il visto Non-B e il permesso di lavoro, e leggi la descrizione delle mansioni sul permesso. Deve corrispondere al tuo lavoro quotidiano (Thaiger, maggio 2026). Concorda per iscritto con il tuo manager quali compiti sono tuoi e quali spettano ai colleghi thailandesi: incarichi, visite e negoziazione sono nell'elenco riservato (Acclime).

Giorni da 31 a 60: trova persone

I proprietari sono il cuore dell'attività per gli agenti thailandesi. Un incarico porta gli acquirenti da te. Dedica almeno metà del tempo di prospezione ai proprietari.

Leto, un'agenzia, elenca dove gli agenti thailandesi trovano clienti nel 2026:

• Segnalazioni e acquirenti di ritorno. I lead più economici che avrai mai.
• Portali: FazWaz, DDproperty, Thailand-Property e Hipflat. Tieni d'occhio i nuovi annunci di privati nella tua zona e chiama i proprietari che vendono da soli.
• Annunci social a pagamento e un personal brand su YouTube o Telegram.
• Viaggi di ispezione per investitori esteri, in particolare acquirenti russi.
• Comunità linguistiche e gruppi di chat.
• I costruttori, che pagano provvigioni dirette agli agenti sui nuovi lanci.

Conosci gli acquirenti. Nel 2025 i principali acquirenti stranieri per numero di unità venivano da Cina, Myanmar e Russia (Khaosod English). Nel primo semestre 2026 gli acquisti russi si sono concentrati su Phuket e Chonburi, quelli cinesi su Bangkok e Chonburi, quelli del Myanmar su Bangkok (The Nation). A Pattaya le famiglie del Myanmar che si trasferiscono per scuole e sanità sono la principale nuova domanda (Pattaya Mail, febbraio 2026).

Per gli stranieri in un ruolo legale, la tua parte del percorso è a monte: campagne all'estero, contenuti nella tua lingua, webinar per investitori, partnership con società estere. Quando un lead è pronto per una visita o una trattativa, passalo a un collega thailandese.

Giorni da 61 a 90: converti

• Qualifica ogni acquirente. Budget, contanti o mutuo, tempistiche, nazionalità, piena proprietà o locazione, casa o investimento. Le risposte determinano la verifica della quota, il FET e i costi.
• Parla del FET agli acquirenti stranieri dal primo giorno. Il denaro deve arrivare dall'estero, in valuta estera, prima del trasferimento (Storm Real Estate Phuket).
• Verifica la quota prima di promettere un'unità in piena proprietà.
• Fai follow-up entro 24 ore dopo ogni visita.
• Prepara per tempo il fascicolo sulla provenienza dei fondi. Gli acquisti sopra i 2 milioni di baht sono soggetti a controlli aggiuntivi con la stretta avviata il 19 ottobre 2026 (Thai Examiner).
• Punta al tuo primo trasferimento presso il Department of Lands, non solo alle visite.

Conosci il ritmo

Secondo Leto solo circa il 30% dei nuovi agenti arriva a due o più operazioni al mese. I trasferimenti di condomini a stranieri sono calati dell'8.8% in unità nel primo semestre 2026 (The Nation). Fissa un obiettivo modesto per il primo anno, tieni dei risparmi per un inizio lento se lavori a provvigione, e conta la tua attività, non solo le operazioni.

Una routine quotidiana

Orario	Attività
9:00-11:00	Prospezione: chiamate ai proprietari, controllo dei portali, messaggi alla rete
11:00-13:00	Visite e valutazioni (agenti thailandesi) o lavoro sulle campagne (personale straniero)
14:00 - 15:00	Follow-up e aggiornamento del CRM
15:00 - 18:00	Visite, contenuti, studio del mercato
Fine giornata	Pianifica il giorno dopo, annota tre successi e una lezione

Adatta gli orari alla tua agenzia e ai fusi orari dei tuoi acquirenti, ma tieni fisso il blocco di prospezione. È la prima cosa che sparisce in una giornata piena, e il motivo per cui il tuo flusso di clienti si prosciuga un mese dopo.

I tuoi strumenti

• Un CRM con ogni contatto, visita e data di follow-up.
• Account sui portali che usa la tua agenzia.
• Un telefono con una buona qualità di foto e video, e le app di messaggistica usate dai tuoi acquirenti.
• Modelli: l'accordo di provvigione, un modulo di identificazione del cliente, una scheda di qualificazione dell'acquirente e una stima dei costi con imposta di trasferimento, SBT o imposta di bollo.
• Un elenco di fonti: dati REIC attraverso la stampa, Krungsri Research e il Department of Lands per i tuoi aggiornamenti di mercato.

Cinque errori da evitare

1. Uno straniero che mostra unità o negozia, anche una sola volta. È un'attività riservata, con multe, espulsione e divieti d'ingresso in gioco (lezione 2).
2. Promettere una locazione di 99 anni o una quota del 75%. Nessuna delle due è diventata legge (Bektu, giugno 2026).
3. Vendere il 30+30+30 come garantito. I tribunali in genere fanno valere solo i primi 30 anni registrati.
4. Dimenticare il FET. Un acquirente straniero il cui denaro arriva in baht o dall'interno della Thailandia potrebbe non riuscire a registrare un'unità in piena proprietà.
5. Suggerire un prestanome. A fine 2026 è il modo più rapido per mettere sotto indagine l'acquisto di un cliente.

Mantieni alta l'energia

Il rifiuto fa parte di ogni giornata. Rivedi i tuoi numeri ogni venerdì, continua a studiare le regole e costruisci relazioni con costruttori, avvocati e banche.

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Le regole cambiano, quindi verifica la fonte ufficiale prima di agire. Questa lezione contiene informazioni generali.