Carreiras no mercado imobiliário no Marrocos

As regras que um corretor precisa conhecer

Órgãos públicos

Não há órgão regulador de corretores. O Ministério do Ordenamento Territorial Nacional, Urbanismo, Habitação e Política da Cidade supervisiona os corretores de imóveis para fins de prevenção à lavagem de dinheiro; a Agência Nacional de Conservação Fundiária, Cadastro e Cartografia (ANCFCC) administra o registro de imóveis (conservation foncière)

Licença

O Marrocos não tem licença de corretor, nem carteira profissional, nem prova de admissão: a profissão de corretor de imóveis não é definida por nenhuma lei. Um projeto de lei sobre o estatuto dos corretores de imóveis (projeto 36.17, 37 artigos) foi apresentado em fevereiro de 2014 e enviado à Secretaria-Geral do Governo em 2017; ele exigiria ficha criminal limpa e um diploma de dois anos após o baccalauréat ou cinco anos de experiência. O Ministro da Habitação prometeu em outubro de 2023 retomá-lo, mas em março de 2025 o Bladi relatou que ele ainda não havia sido aprovado, e em novembro de 2025 corretores de Rabat disseram ao Le Brief que a profissão continuava sem marco legal. Nenhuma aprovação havia sido encontrada até outubro de 2026. Um registro nacional voluntário contava cerca de 1,312 corretores em 2023 (Le360). Os corretores trabalham sob o direito empresarial e tributário comum, e a atividade é dominada por intermediários informais chamados samsars.

Quem pode ser corretor

Como a atividade não é regulamentada, qualquer pessoa, marroquina ou estrangeira, pode atuar como corretor; uma imobiliária formal simplesmente se registra como empresa, com número de registro comercial (RC), identificador de empresa ICE e taxe professionnelle (a antiga patente), por exemplo por meio de uma SARL. Estrangeiros podem fundar ou ser sócios de uma empresa assim. O estatuto simplificado de auto-entrepreneur (limites de faturamento de MAD 500,000 para comércio e MAD 200,000 para serviços, imposto de 0.5% ou 1% do faturamento) é aberto a residentes, incluindo residentes estrangeiros, segundo a Upsilon Consulting; não foi confirmado se a intermediação imobiliária está na lista de atividades elegíveis. Um funcionário estrangeiro precisa de um contrato de trabalho no modelo oficial do Ministério do Emprego, visado pela plataforma TAECHIR nos termos dos artigos 516 a 520 do Código do Trabalho; o contrato só produz efeito a partir da data do visto. Normalmente o empregador precisa antes obter um certificado da ANAPEC comprovando que nenhum candidato marroquino adequado se apresentou (cerca de 60 dias após um anúncio de 15 dias). As categorias isentas incluem gerentes, sócios e acionistas de empresas, cônjuges de marroquinos, estrangeiros nascidos no Marrocos, pessoas residentes como funcionários há mais de 10 anos, funcionários de empresas da Casablanca Finance City e cidadãos cobertos por acordos bilaterais, como Argélia, Tunísia e Senegal. Um estrangeiro que fica mais de 90 dias precisa de um cartão de residência emitido pela polícia (DGSN): o cartão de registro é válido de 1 a 10 anos e renovável, e um cartão de residente é possível após quatro anos de residência legal contínua (Lei 02-03).

Regras de corretagem

Na falta de lei específica, a relação do corretor com o cliente é um contrato regido pelo Código das Obrigações e dos Contratos. Um mandato por escrito é uma boa prática, mas corretores de Rabat disseram ao Le Brief em 2025 que mandatos assinados, contratos de prospecção e fichas de visita muitas vezes faltam. Não há teto legal de comissão: as imobiliárias costumam cobrar de 2% a 3% do preço, muitas vezes 2.5% de cada lado, e até 5% em alguns negócios, tudo negociável. Desde 16 de julho de 2026 (Lei 41.25), a escritura de venda, a promessa de venda e o contrato preliminar de VEFA devem ser atos autênticos lavrados por um tabelião ou por dois adouls, e os advogados admitidos na Corte de Cassação não podem mais redigi-los; desde 1 de junho de 2026 (Lei 31.18), toda procuração usada para vender ou hipotecar um imóvel deve antes ser inscrita em um registro no tribunal de primeira instância, caso contrário o registro de imóveis pode recusar o negócio. Os corretores de imóveis são entidades obrigadas pela Lei 43-05 contra lavagem de dinheiro: a Portaria Ministerial 133.23 (em vigor desde janeiro de 2023) exige um sistema de vigilância e controle interno baseado em risco, identificação de clientes e beneficiários efetivos, comunicações de operações suspeitas à Autoridade Nacional de Inteligência Financeira (ANRF), verificação em listas de sanções e um relatório anual ao Ministério da Habitação, que nomeou 45 fiscais. Desde 1 de julho de 2026 (Lei de Finanças de 2026, artigo 133-III do CGI), as vendas acima de MAD 300,000 pagam um imposto de registro adicional de 2% sobre qualquer parte do preço não paga por meios rastreáveis (transferência bancária, cheque cruzado, cartão) e registrada na escritura. As imobiliárias registradas emitem nota fiscal dos seus honorários e pagam impostos sobre eles, enquanto os samsars informais geralmente não pagam nem IVA nem imposto sobre a atividade.

Compradores estrangeiros

Estrangeiros podem comprar imóveis residenciais e comerciais no Marrocos, em especial imóveis urbanos com título, nas mesmas condições que os cidadãos marroquinos. As terras agrícolas são protegidas: um estrangeiro que compra um terreno fora de um perímetro urbano deve apresentar um certificado de uso não agrícola (attestation de vocation non agricole), concedido apenas para um projeto não agrícola em terreno de baixo valor agrícola e dimensionado para o projeto (circular do governo, 2022). Os compradores devem preferir imóveis com título (titre foncier) registrados na ANCFCC, que é garantido e oponível a terceiros; imóveis sem título mantidos sob uma melkia, documento lavrado por dois adouls a partir de depoimentos de testemunhas, não têm registro central e trazem risco de venda dupla, e convertê-los em título pode levar de 12 a 36 meses. Para manter o direito de repatriar o preço e qualquer ganho de capital depois, um não residente deve financiar a compra em moeda estrangeira por meio de um banco marroquino (ou de uma conta em dirhams conversíveis) e guardar o comprovante; na revenda, o banco transfere o valor mediante a escritura de venda e o comprovante de pagamento dos impostos (Office des Changes). Os bancos pedem a pessoas físicas não residentes uma declaração juramentada de que não possuem outra residência no Marrocos, regra que não se aplica aos marroquinos residentes no exterior (MRE).

Impostos e taxas

Os compradores costumam pagar cerca de 6% a 7% além do preço: imposto de registro de 4% sobre imóveis construídos (mínimo de MAD 1,000; 5% sobre terreno sem construção; 3% para habitação social elegível), emolumentos do registro de imóveis de 1.5% mais MAD 100 por título (mínimo de MAD 500, tabela da ANCFCC de 2016), honorários do tabelião geralmente em torno de 1% mais IVA, e pequenos custos de selos e cópias. Os vendedores pagam o imposto sobre lucros imobiliários (TPI) de 20% do ganho líquido, com mínimo de 3% do preço de venda mesmo sem ganho. Uma residência principal ocupada por pelo menos cinco anos é isenta (prazo reduzido de seis anos pela Lei de Finanças de 2023), uma vez a cada cinco anos, mas o mínimo de 3% continua valendo para a parte do preço acima de MAD 4 milhões; vendas anuais totais abaixo de MAD 140,000 também são isentas. A declaração e o pagamento vencem em até 30 dias após a venda. Os proprietários pagam o imposto de habitação (taxe d'habitation, faixas de 10%, 20% e 30% do valor locativo, isenção até MAD 5,000, abatimento de 75% na residência principal, isenção de 5 anos para imóveis novos) e a taxa de serviços municipais; pela Lei 14-25 de julho de 2025, ambos agora são arrecadados pela administração tributária (DGI) e pagos online. A renda de aluguel é tributada pela tabela progressiva do imposto de renda após uma dedução de 40%, com retenção de 10% ou 15% quando o inquilino é uma empresa.

Imóveis na planta (VEFA)

As vendas na planta seguem as regras de venda de imóveis a construir (VEFA) da Lei 44-00, alterada pela Lei 107-12. A lei prevê um contrato de reserva depois de emitido o alvará de construção (o comprador pode desistir em até um mês), um contrato preliminar depois de obtido o alvará (art. 618-5), que desde 16 de julho de 2026 deve ser um ato autêntico lavrado por tabelião ou adouls (Lei 41.25), uma garantia de restituição ou de conclusão dada pela incorporadora e um cronograma por etapas indicado como 5% na reserva, 5% no contrato preliminar, 10% no início das obras, 60% distribuídos entre as etapas de estrutura e acabamento, e 20% na entrega. Na prática, a VEFA é pouco usada: as incorporadoras preferem acordos de reserva mais flexíveis, às vezes respaldados apenas por um recibo, o que deixa os compradores com pouca proteção quanto a prazos e especificações (Finances News, 2023). O auxílio direto à moradia do governo, de 2024 a 2028, paga MAD 100,000 por um imóvel novo de até MAD 300,000 e MAD 70,000 por um imóvel de MAD 300,000 a 700,000 para compradores que não possuem outro imóvel residencial. Até junho de 2026, havia beneficiado mais de 105,000 pessoas de 218,000 pedidos, 24% delas MRE, e a Lei de Finanças de 2026 o abriu a coproprietários.

Locação

As locações residenciais são regidas pela Lei 67-12. O contrato deve ser escrito, o depósito caução é limitado a dois meses de aluguel, e o aluguel pode ser revisto no máximo a cada três anos, com aumento limitado a 8%; o despejo exige ordem judicial. Os aluguéis de temporada e turísticos seguem a Lei 80-14 sobre hospedagem turística, que exige licença de funcionamento, e a renda de aluguel de curta duração é tributável e deve ser declarada à DGI. Em julho de 2025, o Ministro do Turismo anunciou uma portaria de aplicação para trazer ao sistema apartamentos e riads não declarados, e em janeiro de 2026 a Secretaria de Estado da Habitação disse que estava sendo preparado um decreto para limitar os aluguéis de curta duração em áreas não turísticas; nenhum dos textos havia sido confirmado como aprovado até outubro de 2026.

Plataformas

Registro de imóveis da ANCFCC (conservation foncière) e cadastroDirection Générale des Impôts (impostos de registro, TPI, imposto de habitação)Tabeliães e adouls (atos autênticos, Lei 41.25)Registro de procurações imobiliárias do tribunal de primeira instância (Lei 31.18)Autoridade Nacional de Inteligência Financeira (ANRF)Supervisão de PLD dos corretores de imóveis pelo Ministério da HabitaçãoOffice des Changes (financiamento em moeda estrangeira e repatriação)Plataforma TAECHIR e ANAPEC (contratos de trabalho de estrangeiros)Registro comercial (RC), ICE e taxe professionnelleÍndice de preços imobiliários do Bank Al-Maghrib e da ANCFCC (IPAI)