Хто може тут працювати: брокер має бути індонезійцем

Це найважливіший урок курсу, тож скажемо прямо. На Балі брокер з нерухомості має бути громадянином Індонезії. Іноземці все одно можуть будувати тут кар'єру в нерухомості, але в інших ролях, з належним дозволом і ніколи як особа, яка шукає клієнтів і веде переговори щодо угод.

Правило в одному абзаці

Постанова Міністра торгівлі 33 від 2025 року (Permendag 33/2025) чинна з 5 жовтня 2025 року і замінила старе правило для брокерів, Permendag 51/2017 (правова база BPK). Вона встановлює, що ліцензована брокерська компанія (P4) має наймати сертифікованих брокерів з нерухомості як експертний персонал, і ці брокери мають бути громадянами Індонезії (WNI) (Bisnis.com, листопад 2025). Керівники P4 мають мати сертифікат компетентності національної системи сертифікації і можуть бути іноземцями, але кожен керівник може бути зареєстрований лише в одній P4.

Хто може бути брокером

Person	Може бути польовим брокером?	Що можна робити
Громадянин Індонезії із сертифікатом компетентності, який працює на ліцензовану P4	Так	Шукати клієнтів, брати об'єкти, проводити покази, вести переговори, закривати угоди
Громадянин Індонезії без сертифіката	Ні, після завершення перехідного періоду	Навчитися і отримати сертифікат (урок 3)
Іноземець з робочим KITAS на керівній посаді та із сертифікатом компетентності	Ні	Керувати P4, розвиток бізнесу, стратегія
Іноземець з туристичною, гостьовою візою, візою second home або візою для віддаленої роботи	Ні	Жодної оплачуваної роботи на індонезійський бізнес

Що іноземцю можна і не можна робити

У листопаді 2025 року AREBI Bali чітко пояснила правило: іноземці можуть обіймати управлінські функції, наприклад розвиток бізнесу чи стратегічний маркетинг, але не можуть виконувати основну брокерську роботу (NusaBali). Це означає, що іноземець не повинен:

• Шукати клієнтів і підписувати їх як їхній агент.
• Показувати вілли покупцям і вести переговори щодо пропозицій.
• Вести угоду або працювати з грошима.
• Підписувати угоди з продавцями чи покупцями.

AREBI Bali наголосила на цьому, бо іноземці досі діяли як активні агенти в туристичних районах.

Візи: що не підходить

• Віза після прибуття або гостьова віза: лише туризм. У вересні 2024 року імміграційна служба Балі депортувала австралійця з візою після прибуття за рекламу вілли в соцмережах із забороною в'їзду щонайменше на шість місяців (INP Polri).
• Віза second home: тривале перебування, а не дозвіл на роботу.
• Віза для віддаленої роботи (E33G): Emerhub пояснює, що вона вимагає іноземного доходу і виключає дохід з індонезійських джерел. Продаж вілл на Балі для балійського агентства є роботою в Індонезії.

Контроль активний. З січня по червень 2026 року імміграційна служба Балі депортувала 342 іноземців, переважно за порушення умов дозволів і перевищення строку перебування (RRI). Якщо вам пропонують роль «фрилансера-агента» за туристичною візою, ризик лежить на вас.

Шлях 1: спонсорований дозвіл на роботу на керівній посаді

Іноземцю, який хоче працювати в балійському брокерському агентстві, потрібен роботодавець-спонсор. Hukumonline пояснює, що дозвіл на перебування для роботи (ITAS, картка називається KITAS) потребує гарантії від компанії-роботодавця. Звичайні кроки (Expat.com, квітень 2026):

1. Компанія отримує в Міністерстві праці дозвіл на найм іноземця, RPTKA (план використання іноземних працівників).
2. Компанія заздалегідь сплачує збір за дозвіл на роботу, близько USD 100 на місяць.
3. Ви отримуєте візу обмеженого перебування (робочий маршрут E23) і в'їжджаєте до Індонезії.
4. Візу конвертують у KITAS, зазвичай на 6 місяців, 1 рік або 2 роки, з можливістю продовження.

Назва посади має значення. Деякі посади закриті для іноземців Наказом Міністра праці 349 від 2019 року, а сама брокерська роль зарезервована для громадян. Керівна посада в P4 також потребує сертифіката компетентності (урок 3). Збори і кроки часто змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти.

Шлях 2: інвестиції через PT PMA

Іноземець може володіти брокерським агентством через компанію з іноземним капіталом, PT PMA. Посередництво з нерухомістю не входить до закритого списку для іноземних інвестицій. Згідно з Постановою BKPM 5/2025 інвестиційний план має й надалі перевищувати IDR 10 мільярдів, але сплачений капітал для нових компаній знизився до IDR 2.5 мільярда (Infiniti).

Володіння компанією не робить вас брокером. PT PMA все одно має наймати сертифікованих брокерів-індонезійців, а ви можете лише керувати. Балі також пильно стежить за іноземними компаніями: з 2026 року система OSS відхиляє нові реєстрації PMA на Балі для видів діяльності з низьким і нижчим за середній ризиком (Emerhub, травень 2026). Ліцензоване посередництво має вищий за середній ризик, тож залишається відкритим, але очікуйте перевірок капіталу, офісу та кодів діяльності.

Шлях 3: робота з-за кордону

Деякі іноземці направляють покупців зі своєї країни до ліцензованої P4 на Балі або працюють у закордонному відділі продажів девелопера за правилами своєї країни. Чи законно це, залежить від того, де ви живете і як вам платять. Запитайте індонезійського юриста, перш ніж брати будь-яку винагороду, і ніколи не робіть цього з Балі за гостьовою візою.

Якщо ви індонезієць

Саме навколо вас побудовано закон. Ваш шлях: ліцензована P4, сертифікат компетентності та постійне навчання. Англійська, а також російська чи французька, допоможуть вам обслуговувати іноземних покупців. Урок 3 описує кроки.

Докладніше читайте в Як стати агентом з нерухомості на Балі і тренуйтеся з вправами на правила Балі.

Це загальна інформація, а не юридична чи імміграційна консультація. Індонезійські правила швидко змінюються: перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти.