Новачка з Балі приєднується до агентства в Canggu у 2026 році і запитує, чого Постанова Міністерства торгівлі 33/2025 вимагає від неї особисто, перш ніж вона займатиметься угодами. Що правильно?

1. Нічого особистого: ліцензія потрібна лише агентству
2. Сертифікат компетентності, і вона має працювати в ліцензованій брокерській компанії
3. Членство в нотаріальній палаті та юридична освіта
4. Ліцензія туристичного гіда від уряду провінції Балі

Який діапазон комісії застосовується до продажу нерухомості через брокера в Індонезії згідно з Permendag 33/2025?

1. Від 1% до 2% ціни
2. Вільна домовленість без жодного діапазону
3. Від 5% до 8% ціни
4. Від 2% до 5% ціни

Умовні цифри: ваше агентство продає віллу у freehold у Sanur індонезійському покупцю за IDR 5,000,000,000 з комісією 3%. Яку максимальну суму агентство може виплатити сертифікованому агенту, який вів угоду, згідно з Permendag 33/2025 (в IDR)?

Австралієць з візою після прибуття знімає віллу на відео і публікує його в соцмережах, щоб знайти покупців та орендарів. Що зробила імміграційна служба Балі в подібному випадку 2024 року?

1. Винесла усне попередження, бо дописи в соцмережах не є роботою
2. Зобов'язала його оформити дозвіл на роботу протягом 30 днів
3. Депортувала його, вважаючи рекламу бізнес-діяльністю, яку VoA не дозволяє, із забороною повторного в'їзду
4. Оштрафувала лише власника вілли, бо іноземці ніколи не несуть відповідальності

Який щорічний обов'язок звітування Permendag 33/2025 покладає на брокерську компанію з нерухомості?

1. Звіт про діяльність, поданий через систему Міністерства торгівлі до 30 квітня
2. Щоквартальний звіт губернатору Балі про іноземних клієнтів
3. Щомісячна кількість об'єктів, що надсилається до AREBI
4. Жодної звітності після видачі NIB

Француз-експат на Балі хоче приєднатися до вашого агентства як польовий агент, який показує вілли та веде переговори щодо пропозицій. Що, за словами AREBI Bali, дозволяють нові правила посередництва?

1. Будь-що, якщо він має KITAS будь-якого типу
2. Польову брокерську роботу, якщо індонезійський агент підписує кожну угоду разом з ним
3. Польову брокерську роботу лише для іноземних покупців
4. Керівні посади, як-от розвиток бізнесу, але не пошук клієнтів, переговори чи супровід угод

Як за новими правилами класифікується посередництво з нерухомістю (KBLI 68200, нерухомість на основі винагороди чи договору) в системі ліцензування на основі ризиків (OSS) і що з цього випливає?

1. Низький ризик: достатньо лише NIB
2. Середньо-високий ризик: компанії потрібен стандартний сертифікат на додаток до NIB
3. Високий ризик: повна міністерська ліцензія та екологічний дозвіл
4. Не класифіковано: брокери працюють без реєстрації

AREBI оголосила національну ціль сертифікації, прив'язану до кінця періоду ознайомлення з Permendag 33/2025. Яка вона?

1. 500 сертифікованих брокерів до грудня 2025 року
2. Усі 3 000 агентів на Балі сертифіковані до червня 2026 року
3. 5 000 сертифікованих брокерів до жовтня 2026 року
4. 10 000 сертифікованих брокерів до 2030 року

Іноземний інвестор хоче відкрити брокерське агентство PT PMA на Балі у 2026 році. Що змінив Регламент BKPM 5/2025 для нових компаній з іноземним капіталом?

1. Мінімальний сплачений капітал знизився з IDR 10 млрд до IDR 2,5 млрд, тоді як запланована сума інвестицій однаково має перевищувати IDR 10 млрд
2. Компаніям PT PMA більше не потрібен мінімальний капітал
3. Мінімальний сплачений капітал зріс до IDR 25 млрд
4. Іноземні брокерські агентства тепер мають на 51% належати членам AREBI

Покупець з Нідерландів, який має KITAS, запитує, чи може він купити віллу в Uluwatu у Hak Milik (freehold) на своє ім'я. Що ви йому скажете?

1. Так, якщо він має KITAP, а не KITAS
2. Так, якщо ціна перевищує IDR 5 млрд
3. Так, через нотаріальну довіреність
4. Ні: Hak Milik лише для індонезійців; він може мати будинок у Hak Pakai або володіти квартирою (HMSRS)

Які мінімальні ціни застосовуються на Балі, коли іноземець купує житло згідно з Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 млрд за будинок і IDR 500 млн за квартиру
2. IDR 5 млрд за будинок на землі та IDR 2 млрд за квартиру
3. IDR 10 млрд для обох
4. За межами Джакарти мінімальної ціни немає

Умовні цифри: представник індонезійської діаспори (з іноземним паспортом) хоче купити будинок на землі на Балі. Указ дозволяє покупцям з діаспори застосовувати 75% звичайного порогу для Балі в IDR 5 млрд. Яка його мінімальна ціна (в IDR)?

Іноземна пара хоче купити дві суміжні ділянки в Tabanan загальною площею 3 500 m2, щоб збудувати один сімейний будинок у Hak Pakai. Яке обмеження діє?

1. Обмежень немає, якщо кожна ділянка менша за 2 000 m2
2. До 5 000 m2 на особу
3. Одна ділянка площею не більше 2 000 m2 на особу чи сім'ю, якщо міністр не надасть виняток
4. До 10 000 m2, якщо земля поза туристичною зоною

Hak Pakai надається на державній землі іноземцю, власнику житла. Яка максимальна загальна тривалість, якщо його надано, продовжено, а потім повністю поновлено згідно з PP 18/2021?

1. 80 років: 30, плюс продовження на 20 років, плюс поновлення на 30 років
2. 25 років без продовження
3. 99 років за одним наданням
4. Необмежено, як Hak Milik

Клієнт підписує 25-річний leasehold (Hak Sewa) на віллу в Pererenan. Чим він насправді володіє наприкінці угоди?

1. Землею, щойно оренду повністю сплачено
2. Сертифікатом Hak Milik на своє ім'я
3. Hak Pakai, автоматично зареєстрованим у BPN
4. Договірним правом користуватися нерухомістю протягом строку; земля залишається в індонезійського власника

Продавець пропонує, щоб ваш іноземний покупець оформив право власності freehold на балійського двоюрідного брата продавця, з додатковою угодою та довіреністю. Яка правильна порада у 2026 році?

1. Це безпечно, якщо додаткова угода нотаріально засвідчена
2. Це безпечно, якщо двоюрідний брат також підпише договір позики
3. Відмовитися: Індонезія не визнає бенефіціарної власності, додаткова угода не має юридичної сили, а Балі взявся повністю заборонити такі схеми pinjam nama
4. Це безпечно на 30 років, потім треба переоформити

Хто з перелічених є суб'єктом звітування перед PPATK (підрозділом фінансової розвідки Індонезії) згідно з Постановою уряду 43/2015?

1. Лише банки та обмінники валют
2. Компанії з нерухомості та агенти з нерухомості, поряд з нотаріусами та посадовими особами PPAT із земельних актів
3. Лише PPAT, ніколи не агент
4. Лише забудовники, що котируються на біржі

Покупець наполягає на оплаті вілли в Seminyak кількома пачками готівки від різних людей, відмовляється пояснювати походження коштів і просить не вказувати ціну в документах. Що вам робити?

1. Подати звіт про підозрілу операцію до PPATK і не повідомляти клієнту, що ви це зробили
2. Прийняти готівку, але попросити нотаріуса вказати нижчу ціну
3. Попередити клієнта, що ви на нього повідомите, і дочекатися його реакції
4. Проігнорувати: обов'язок звітувати має лише банк

Що наказав губернатор Wayan Koster у липні 2025 року щодо туристичних проєктів на продуктивних землях Балі?

1. Повну заборону будь-якого будівництва на всьому острові на п'ять років
2. Податкову знижку для готелів, збудованих на рисових полях
3. Що з 2025 року не можна видавати дозволи на туристичні об'єкти на продуктивних землях
4. Що дозволи на сільгоспземлях потрібні лише іноземним інвесторам

Наприкінці 2026 року інвестор хоче орендувати рисове поле (sawah) у Tabanan і збудувати на ньому шість вілл для оренди. Яку позицію провінції після смертоносних повеней у вересні 2025 року ви маєте пояснити?

1. Дозволено, якщо вілли нижчі за два поверхи
2. Дозволено, якщо землю орендують, а не купують
3. Дозволено, якщо інвестор сплатить окрузі збір за переведення
4. Жодних нових дозволів на комерційне використання рисових полів; будувати там можна лише власне житло власника землі

Покупець планує розмістити свою віллу в Canggu на Airbnb і Booking.com. Що Міністерство туризму вимагає від господарів з 1 серпня 2026 року?

1. Нічого нового: усе ліцензування беруть на себе платформи
2. Чинний NIB з відповідним кодом KBLI, інакше оголошення можуть видалити
3. Лише квитанцію про туристичний збір з аеропорту
4. Лише підписаний лист від голови banjar

Умовні цифри: покупець купує будинок у Hak Milik на Балі за IDR 6,000,000,000. Припустімо, що округ застосовує ставку BPHTB 5% з неоподатковуваним мінімумом (NPOPTKP) IDR 80,000,000. Скільки BPHTB сплачує покупець (в IDR)?

Який субринок Балі мав найвищу заповнюваність готелів у 2025 році, за даними Horwath HTL?

1. Canggu
2. Ubud
3. Nusa Dua
4. Seminyak

Клієнт хоче віллу в районі, де у 2025 році був найвищий середній денний тариф готелів на Балі. Який район ви покажете першим?

1. Jimbaran і Uluwatu
2. Kuta і Legian
3. Tegallalang
4. Sanur

Яка приблизно частка пропозиції брендованих резиденцій Балі розташована в Canggu і Berawa (Horwath HTL, 2026)?

1. Близько 10%
2. Близько 25%
3. Близько 60%
4. Близько 40%

Який район Ubud є люксовим поясом уздовж ущелини річки, де вдало розташована вілла з 3 спальнями може заробляти близько USD 400-700 за ніч?

1. Tegallalang
2. Sayan (долина річки Ayung)
3. Mas
4. Nyuh Kuning

Умовні цифри: вілла з 3 спальнями в Penestanan, Ubud, заброньована на 20 ночей у високий сезон по USD 300 за ніч, у межах діапазону USD 250-350, про який повідомлялося у 2026 році. Який валовий дохід від номерів за ці ночі (в USD)?

Умовні цифри: інвестор орендує 4 ари (400 кв. м) найкращої землі в Pererenan по IDR 45 млн за ар на рік на 25 років. Яка загальна вартість оренди (в IDR)?

Яка з цих зон району Canggu має найдешевшу землю в leasehold за ар на рік, за даними Bali Villa Realty (вересень 2026)?

1. Batu Bolong
2. Berawa (найкращі ділянки)
3. Seseh і Cemagi біля пляжу
4. Pererenan (найкращі ділянки)

Якому мікрорайону Canggu дані Rumavi за 2026 рік для вілл з 4 спальнями дають найвищий тариф за ніч?

1. Pererenan
2. Umalas
3. Seseh
4. Batu Bolong

Який мікрорайон Seminyak має найвищий попит на короткострокову оренду і найвищу ціну входу (від близько USD 700 000)?

1. Petitenget
2. Drupadi
3. Legian
4. Batu Belig

Який район Bukit має найдешевшу землю в leasehold, близько IDR 10-15 млн за ар на рік (Bali Villa Realty, вересень 2026)?

1. Найкращі пляжі Bingin і Uluwatu
2. Ungasan, Pandawa і внутрішній Bukit
3. Pecatu і Balangan
4. Перша лінія бухти Jimbaran

За даними NusaBali за травень 2026 року, наскільки медіанна ціна вілли у freehold вища за медіанну ціну вілли в leasehold в Ungasan (в USD)?

Де на острові надбавка freehold над leasehold була найвищою в I кварталі 2026 року, близько 82%?

1. Ubud
2. Canggu
3. Pecatu
4. Seminyak

Умовні цифри: віллі з 3 спальнями в Pecatu потрібно 50 цистерн води на місяць у високий сезон по IDR 200,000 за цистерну на 5 000 літрів. Яка щомісячна вартість води (в IDR)?

Яка мінімальна ціна для іноземця, що купує будинок на землі в Hak Pakai на Балі?

1. IDR 2 млрд
2. IDR 3 млрд
3. IDR 1 млрд
4. IDR 5 млрд

З 2026 року OSS відхиляє нові реєстрації PMA на Балі для діяльності низького та нижче середнього ризику. Який KBLI нерухомості конкретно назвав лист губернатора?

1. 68111 (власна чи орендована нерухомість)
2. 68200 (посередництво з нерухомістю на основі винагороди)
3. 41011 (будівництво житлових будівель)
4. 55110 (зіркові готелі)

Регіональний регламент Балі 4/2026 робить переведення захищених рисових полів під вілли кримінальним злочином. На які два округи насамперед спрямований контроль?

1. Badung і Denpasar
2. Tabanan і Gianyar
3. Buleleng і Karangasem
4. Klungkung і Bangli

Сім'я з чотирьох іноземних туристів прилітає на Балі на відпочинок. Скільки туристичного збору вони сплатять загалом (в IDR)?

Що, за словами AREBI Bali (листопад 2025), може робити іноземець у брокерському агентстві на Балі згідно з Permendag 33/2025?

1. Працювати польовим брокером, якщо має KITAS
2. Вести переговори щодо угод для клієнтів зі своєї країни
3. Обіймати лише керівну посаду, без польової брокерської роботи
4. Нічого, навіть як інвестор

Умовні цифри: агентство продає віллу в leasehold у Berawa за USD 400,000 з комісією 5%, верхньою межею діапазону продажу Permendag 33/2025, і виплачує своєму брокеру максимально дозволену частку. Скільки отримує брокер (в USD)?

Умовні цифри: власник вілли в Kerobokan отримує IDR 300 млн річної орендної плати від довгострокового орендаря. Який остаточний податок на дохід треба сплатити (в IDR)?

Забудовник хоче, щоб покупці підписали PPJB (умовний договір купівлі-продажу) на вілли на землі в новому проєкті в Ubud. Які умови мають бути виконані спершу згідно з PP 14/2016 зі змінами PP 12/2021?

1. Лише підписана форма бронювання та завдаток
2. Визначений статус землі, дозвіл на будівництво (PBG), наявні інфраструктура та комунікації і щонайменше 20% завершеного будівництва
3. Банківська гарантія на 100% ціни
4. Погодження AREBI і banjar

Перед ким покупець і забудовник мають підписати PPJB на будинок згідно з регламентом про житло?

1. Лише перед старостою села
2. Перед агентом, що виставив об'єкт, як свідком
3. Ні перед ким: достатньо підтвердження в WhatsApp
4. Перед нотаріусом

Яка різниця в часі між рекламою проєкту квартир і проєкту будинків на землі згідно з регламентом про житло?

1. Квартири (rumah susun) можна рекламувати до початку будівництва, а будинки на землі продаються за PPJB, коли збудовано щонайменше 20%
2. Обидва можна рекламувати лише після видачі SLF
3. Будинки на землі можна рекламувати до набуття землі, квартири ні
4. Різниці немає, як і умов

Умовні цифри: покупець підписав PPJB на віллу вартістю IDR 3,000,000,000 і сплатив IDR 900,000,000. Він розриває договір з власної вини. Згідно зі статтею 22L(4) забудовник може утримати 10% ціни. Скільки треба повернути (в IDR)?

Покупець сплатив завдаток IDR 250,000,000 за віллу вартістю IDR 3,000,000,000 за PPJB, а потім відмовляється з особистих причин. Що регламент дозволяє забудовнику?

1. Повернути все, бо розірвання завжди безкоштовне
2. Повернути половину завдатку
3. Залишити весь платіж, бо він не перевищує 10% ціни
4. Вимагати з покупця повну ціну

Забудовник зриває строк передачі та не виконує зобов'язань за PPJB, і покупець розриває договір. На що має право покупець згідно з регламентом про житло?

1. Ні на що, бо off-plan покупці несуть увесь ризик
2. На 90% платежів, забудовник залишає 10%
3. Лише на кредит-ноту на майбутній проєкт
4. На повернення всіх отриманих платежів

Брошура проєкту вілл у Pecatu обіцяла пляжний клуб і фіксовану дохідність 12%, але ні того, ні іншого немає в PPJB. Покупець вважає, що його ввели в оману. Який закон дає йому підставу для дій і яке покарання може застосовуватися?

1. Закон про захист прав споживачів: оманлива реклама незаконна і може каратися ув'язненням до 5 років або штрафом до IDR 2 млрд
2. Жоден: важить лише PPJB, а брошури не мають юридичної сили
3. Закон про туризм, з максимальним штрафом IDR 10 млн
4. Лише етичний кодекс AREBI, без юридичного покарання

Забудовник показує старий IMB на ділянку в Jimbaran. Який документ замінив IMB як дозвіл на будівництво згідно з PP 16/2021?

1. Сертифікат SHM
2. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), за яким звертаються через SIMBG
3. NIB з OSS
4. PPJB

Готову off-plan віллу передано, але забудовник ще не має SLF. Чому це важливо?

1. Не важливо: SLF для вілл необов'язковий
2. Це впливає лише на податкову декларацію забудовника
3. SLF (сертифікат придатності до експлуатації) підтверджує, що будівля придатна до використання, і його треба отримати, перш ніж будівлею користуватимуться чи заселять її
4. SLF є правом на землю, тож покупець нічим не володіє

Як часто треба поновлювати SLF для будівлі, яка не є житловим будинком, наприклад для готелю?

1. Кожні 5 років
2. Кожні 20 років
3. Щороку
4. Ніколи

Умовні цифри: off-plan вілла з 2 спальнями коштує IDR 6,800,000,000, а забудовник прогнозує IDR 485,000,000 річного доходу від оренди. Яка валова дохідність (у %, два знаки після коми)?

Умовні цифри: та сама вілла, ціна IDR 6,800,000,000 і дохід IDR 485,000,000. Відніміть управління 20%, комісії OTA 15%, операційні витрати 15% і резерв на капітальні витрати 5%, усе від доходу. Яка чиста дохідність (у %, два знаки після коми)?

Клієнт запитує, скільки зазвичай бере керуюча компанія вілли на Балі з повним обслуговуванням. Який діапазон наводить аналіз ринку 2026 року?

1. Від 1% до 3% доходу
2. Фіксовано USD 100 на місяць
3. Від 50% до 70% доходу
4. Близько 15-30% доходу, до комісій OTA

Забудовник у Canggu рекламує «валовий ROI 11,5%» на віллу за IDR 4,2 млрд. Як найточніше пояснити цю цифру покупцю?

1. Це гарантований чистий дохід після податків
2. Це прогнозований дохід, поділений на вартість купівлі, до будь-яких операційних відрахувань, тож треба запитати припущення щодо заповнюваності та тарифу за ніч
3. Це щорічне зростання ціни вілли
4. Це дохідність, уже досягнута в попередніх проєктах забудовника

Брендовані вілли та кондотелі на Балі давно продають з гарантованою дохідністю. На яку слабкість вказало дослідження JLL?

1. Гарантії незаконні та недійсні
2. Гарантії завжди діють увесь строк оренди
3. Типові гарантії були короткими (близько 7% на три роки), і деякі слабші проєкти не могли забезпечити належну дохідність після закінчення гарантії
4. Гарантії сплачує уряд Балі

Умовні цифри: забудовник пропонує гарантію доходу від оренди 8% на рік протягом 3 років на віллу вартістю IDR 4,000,000,000. Яка загальна гарантована виплата за цей період (в IDR)?

Умовні цифри: покупець підписує угоду на off-plan віллу в leasehold на 30 років; строк оренди починається з дати підписання. Здачу обіцяли за 18 місяців, але віллу передали через 36 місяців. Скільки років оренди залишається, коли він може нею користуватися?

Невеликий забудовник на Балі просить вашого покупця сплатити 70% наперед на рахунок компанії, без ескроу. Який захист ви порадите?

1. Платежі за етапами, які вивільняються лише після незалежної перевірки, з детальним договором і незалежним будівельним аудитором
2. Заплатити наперед, але попросити знижку
3. Заплатити готівкою виконробу, щоб пришвидшити роботу
4. Погодитися, бо індонезійський закон гарантує всі off-plan завдатки

На якому етапі будівництва off-plan вілли підрядник найімовірніше покине роботу, за словами операторів на Балі?

1. До розчищення ділянки
2. У день підписання PPJB
3. Після видачі SLF
4. Ближче до кінця будівництва, коли більшу частину грошей уже сплачено

Умовні цифри: щойно здана вілла здається по IDR 3,500,000 за ніч. Регіональний податок на готельні послуги (PBJT, що поширюється і на вілли) становить 10%. Скільки PBJT треба сплатити за ніч (в IDR)?

У брошурі забудовника сказано, що в туризмі Балі тепер домінують відвідувачі з Китаю. За даними BPS за перше півріччя 2026 року, яка країна насправді була найбільшим джерелом іноземних візитів на Балі?

1. Китай
2. Австралія
3. Індія
4. Велика Британія

Умовні цифри на основі даних BPS: Балі прийняв близько 3,2 млн іноземних візитів у I півріччі 2026 року, з них 802,837 австралійських. Яка частка візитів припала на Австралію (у %, один знак після коми)?

Покупець каже, що туризм на Балі щороку зростає, тож дохід від оренди може лише збільшуватися. Що показують дані 2026 року?

1. Прибуття зросли більш ніж на 10% у 2026 році, тож твердження правильне
2. Прибуття подвоїлися після запровадження туристичного збору
3. У 2025 році було 6,95 млн іноземних прибуттів, але за перші вісім місяців 2026 року їх було приблизно на 1,6% менше, ніж роком раніше
4. BPS припинило публікувати дані про прибуття на Балі у 2026 році

Колега з Франції хоче орієнтуватися на європейських покупців. Яка європейська країна надіслала найбільше відвідувачів на Балі в I півріччі 2026 року?

1. Франція
2. Німеччина
3. Росія
4. Велика Британія

Умовні цифри на основі середніх даних AirDNA для Балі: вілла має середній денний тариф USD 130 при заповнюваності 57%. Який валовий річний дохід це означає (в USD)?

Забудовник обіцяє заповнюваність 85% цілий рік для нової вілли з двома спальнями в Canggu. Який чесний орієнтир варто показати клієнту?

1. Зіркові готелі на Балі мали в середньому близько 65% у червні 2026 року (найвищий показник серед провінцій), а AirDNA показує близько 57% для короткострокової оренди за 12 місяців, тож 85% цілий рік потребують вагомих доказів
2. 85% є середнім показником Балі за даними BPS
3. Заповнюваність не важлива для вілл, важливий лише тариф за ніч
4. Короткострокова оренда завжди випереджає готелі на 20 пунктів

Що відбувається, коли 25-річний leasehold на віллу на Балі закінчується без погодженого продовження?

1. Орендар автоматично стає власником freehold
2. Оренда перетворюється на Hak Pakai
3. Земля та будівля повертаються власнику землі, а залишкова вартість договору падає до нуля
4. Держава викуповує віллу за ринковою вартістю

Спрощений приклад: клієнт платить USD 300,000 за віллу, на якій залишилося 25 років оренди. За лінійним підходом (без зростання ринку, вартість рівномірно зменшується з часом), скільки коштуватиме оренда через 10 років (в USD)?

Умовні цифри: вілла в leasehold коштує USD 250,000, залишилося 20 років, і вона приносить USD 22,000 чистого доходу на рік. Якщо розглядати ціну як витрату, рівномірно розподілену на строк оренди (USD 12,500 на рік), яка реальна річна дохідність від ціни купівлі (у %)?

Умовні цифри: вілла, куплена за USD 350,000, приносить USD 45,000 валового доходу від оренди на рік. Управління, комісії платформ, персонал, комунальні послуги, утримання та податки забирають 40% цього доходу. Яка чиста дохідність (у %, один знак після коми)?

Інвестор запитує, скільки коштує золота віза Індонезії через пасивні інвестиції (державні облігації, акції на біржі чи пайові фонди) без створення компанії. Що правильно?

1. USD 100,000 на 10 років
2. USD 350,000 за дозвіл на 5 років або USD 700,000 за дозвіл на 10 років
3. Будь-яка вілла в leasehold дорожча за USD 500,000
4. Rp 2 млрд на ощадному рахунку на 10 років

Австралійське подружжя пенсіонерів запитує про візу другого дому. Яка основна фінансова вимога?

1. Володіння будь-якою віллою на Балі
2. USD 60,000 щорічного іноземного доходу
3. USD 1 млн в індонезійських акціях
4. Кошти щонайменше Rp 2 млрд (близько USD 130,000) в індонезійському банку для перебування на 5 чи 10 років

Цифровий кочівник з KITAS для віддалених працівників E33G хоче купити віллу і сам отримувати дохід від оренди. Що ви йому скажете?

1. E33G покриває лише дохід з-за кордону, тож для доходу від оренди вілли на Балі потрібна належна структура (ліцензований оператор чи компанія) і податкова консультація
2. E33G дозволяє йому вести будь-який бізнес в Індонезії
3. Він може здавати її на своє ім'я на Airbnb
4. Дохід від оренди не оподатковується для власників KITAS

Дані імміграційної служби показують, що з липня 2024 по травень 2026 року видано 1 274 золоті візи на суму близько USD 2,9 млрд. Який правильний висновок для агента з продажу вілл на Балі?

1. Більшість дозволів отримали австралійці, які купували вілли
2. Програма провалилася і її закрили
3. Майже 98% коштів надійшло від корпоративних інвесторів, а найбільше власників з США, Китаю та Тайваню, тож індивідуальні покупці золотої візи є невеликою нішею
4. Кожен власник мав купити нерухомість на Балі

Продавець у Buleleng стверджує, що його земля подвоїться в ціні, бо «скоро відкриють аеропорт на півночі Балі». Який стан справ у жовтні 2026 року?

1. Його відкрили у 2025 році
2. Ділянка в Kubutambahan, Buleleng, є в національному плані розвитку на 2025-2029 роки, і президент підтримав прискорення в липні 2026 року, але проєкт досі на стадії планування без дати початку будівництва
3. Проєкт скасувало Міністерство транспорту
4. Він будується, відкриття заплановано на 2027 рік

Який сигнал 2026 року найчіткіше вказує на ризик надлишкової пропозиції вілл на Балі?

1. Готелі Балі досягли 100% заповнюваності
2. Туристичний збір скасували
3. Прибуття зросли на 15% у 2026 році
4. Кількість оголошень вілл на одній платформі оренди зросла з близько 2 400 у червні до понад 3 300 у жовтні 2026 року, а нові оголошення просили приблизно на 5% менше, ніж наприкінці 2025 року, тоді як AirDNA відстежує понад 48 000 активних оголошень короткострокової оренди

Клієнт хоче збудувати віллу для оренди на продуктивному рисовому полі в Tabanan. Про який регуляторний ризик ви попередите насамперед?

1. Жодного, рисові поля є найдешевшим законним варіантом
2. У вересні 2025 року губернатор Koster доручив головам округів і мерам припинити видачу нових дозволів на готелі та вілли на продуктивних сільгоспземлях, тож проєкт може ніколи не отримати ліцензію
3. Регулюється лише колір даху
4. Сільгоспземлю можна автоматично перевести в іншу зону через 5 років

Згідно з даними оголошень Bali Villa Hub, опублікованими в жовтні 2026 року, у якому районі була найвища медіанна запитувана орендна плата за віллу з двома спальнями при помісячній оренді?

1. Pererenan, близько USD 2,414 на місяць
2. Kuta
3. Ubud
4. Lovina

Умовні цифри: вілла з двома спальнями в Pererenan здається за річним договором по USD 2,414 на місяць. Leasehold коштує USD 280,000. Яка валова дохідність від оренди (у %, один знак після коми)?

Сім'я з Джакарти хоче віллу на Балі. Bank Indonesia утримав BI Rate на рівні 5,75% у липні 2026 року після підвищень на 100 базисних пунктів того року, а курс рупії був близько 17,900 за USD. Що варто мати на увазі?

1. Індонезійські покупці не можуть купувати на Балі
2. Ставки знизили до нуля, тож іпотека безкоштовна
3. Як громадяни Індонезії вони можуть мати freehold Hak Milik, але вищі ставки роблять іпотеку дорожчою, тож перевірте їхній план фінансування заздалегідь
4. Вони мають використовувати PT PMA

Умовні цифри: індонезійський покупець купує віллу у freehold за IDR 5,000,000,000. BPHTB становить 5% вартості набуття мінус NPOPTKP; припустімо національний мінімальний NPOPTKP IDR 80,000,000 для першого набуття. Скільки BPHTB треба сплатити (в IDR)?

Умовні цифри: той самий покупець згодом купує другий об'єкт у тому самому окрузі за IDR 3,000,000,000. NPOPTKP не можна застосувати повторно для другого набуття. Скільки BPHTB треба сплатити (в IDR)?

Умовні цифри: продавець передає віллу у freehold за IDR 6,200,000,000. Остаточний податок на дохід з передачі землі та будівель становить 2,5% валової вартості. Скільки винен продавець (в IDR)?

Хто за законом сплачує який податок на передачу під час продажу freehold між двома індонезійцями на Балі?

1. Покупець сплачує обидва
2. Продавець сплачує 2,5% остаточного податку на дохід, а покупець 5% BPHTB
3. Нотаріус сплачує обидва зі своєї винагороди
4. Обидва податки за законом діляться 50/50

Умовні цифри: забудовник передає новий будинок на землі в грудні 2026 року за IDR 4,500,000,000 (без ПДВ). Фактична ставка ПДВ 11% (12% з бази 11/12 ціни). Згідно з PMK 90/2025 держава бере на себе 100% ПДВ з перших IDR 2 млрд для житла вартістю до IDR 5 млрд. Скільки ПДВ однаково сплачує покупець (в IDR)?

Нова вілла коштує IDR 5,600,000,000 з передачею в листопаді 2026 року. Чи застосовується пільга з ПДВ 2026 року (PPN DTP)?

1. Так, на перші IDR 2 млрд
2. Так, на повну ціну
3. Ні, бо ціна перевищує межу IDR 5 млрд, тож застосовується повний ПДВ
4. Лише якщо покупець іноземець

Умовні цифри: власник землі, податковий резидент Індонезії, здає землю іноземному покупцю на 25 років за загальну суму IDR 2,000,000,000. Остаточний податок на дохід від оренди землі та будівель становить 10% валової суми. Скільки податку треба сплатити (в IDR)?

Умовні цифри: власник-резидент Індонезії здає віллу за річним договором за USD 24,000. Переведіть за курсом IDR 17,900 за USD, а потім застосуйте 10% остаточного податку з доходу від оренди. Скільки податку треба сплатити (в IDR)?

Умовні цифри: іноземець-нерезидент продає залишок строку своєї вілли в leasehold за USD 200,000. Передача оренди оподатковується як дохід від оренди: 10% для податкових резидентів, 20% для нерезидентів (може бути знижено за договором про оподаткування). Скільки податку треба сплатити до будь-якого зниження за договором (в USD)?

Умовні цифри: нотаріус PPAT бере 0,75% з угоди на IDR 3,580,000,000 (законний максимум 1%). Яка винагорода (в IDR)?

Умовні цифри: гості бронюють ліцензовану віллу на 5 ночей по IDR 3,000,000 за ніч. Регіональний готельний податок (PBJT на розміщення, раніше PHR або PB1) становить 10%. Скільки податку стягується (в IDR)?

Власник вважає, що Airbnb сплачує всі податки за його віллу на Балі. Яка правильна позиція?

1. Airbnb стягує та сплачує кожен індонезійський податок
2. Короткострокова оренда на Балі не оподатковується
3. Податок сплачують лише гості в аеропорту
4. Airbnb не завжди стягує 10% готельного податку в Індонезії, тож оператор має зареєструвати NPWPD і щомісяця декларувати та сплачувати його

Умовні цифри: віллу продають за IDR 7,160,000,000 з комісією агентства 5%. Яка комісія (в IDR)?

Умовні цифри: віллу в leasehold продають за USD 400,000. Комісію 5% ділять 50/50 між агентством продавця та агентством, яке привело покупця. Скільки отримує кожне агентство (в USD)?

Хто сплачує 5% комісії агента під час типового продажу вілли на Балі?

1. Зазвичай продавець; будь-яка винагорода агента покупця окрема і має бути погоджена письмово
2. Завжди покупець
3. Власник землі за leasehold
4. Нотаріус, з податків на передачу

Умовний курс: IDR 17,900 за USD (6 жовтня 2026 року рупія торгувалася близько IDR 17,901). Клієнт закладає в бюджет USD 250,000. Скільки це в IDR?

Умовний курс: IDR 17,900 за USD. Віллу виставлено за IDR 3,222,000,000. Яка ціна в USD?

Умовні цифри: американець купує віллу за IDR 4,475,000,000 при курсі IDR 17,900 за USD. Через роки він продає її за ту саму ціну в IDR, але рупія зміцнилася до IDR 16,500 за USD. Який його валютний прибуток (в USD, з округленням)?

Умовні цифри: вілла в leasehold коштує USD 300,000 на строк 30 років. Скільки коштує рік оренди (в USD)?

Умовні цифри: покупець орендує 4 ари землі (1 ар = 100 m2) по IDR 6,000,000 за ар на рік на 25 років з оплатою наперед. Яка загальна ціна оренди (в IDR)?

Умовні цифри: вілла, куплена за USD 320,000, приносить USD 48,000 валового доходу на рік. Управління забирає 20% валового доходу, комісії платформ 15% валового доходу, а обслуговування та комунальні послуги USD 6,000. Яка чиста дохідність (у %, один знак після коми)?

За попереднім прикладом (ціна USD 320,000, чистий дохід USD 25,200 на рік) який простий строк окупності і з чим його треба порівнювати?

1. Близько 7,9 року, порівнювати ні з чим
2. Близько 12,7 року, що треба порівняти із залишком строку оренди (при оренді на 25 років після окупності залишається лише близько 12 років прибутку)
3. Близько 25 років, тривалість оренди
4. Близько 3,8 року, бо дохід від оренди з часом подвоюється

Австралійський покупець запитує: «Чи можу я просто купити віллу у freehold на своє ім'я?» Яка чесна відповідь?

1. Так, будь-який іноземець може мати Hak Milik
2. Ні. Freehold Hak Milik доступний лише громадянам Індонезії. Його варіанти: leasehold (Hak Sewa), Hak Pakai на будинок, що відповідає мінімальній ціні, або компанія (PT PMA) з правом HGB
3. Так, якщо він одружиться з будь-ким
4. Лише якщо він сплатить подвійний BPHTB

Німецький пенсіонер хоче будинок на землі на Балі в Hak Pakai (право користування). Яка мінімальна ціна застосовується до іноземців для будинку на землі на Балі згідно з Kepmen ATR/BPN 1241/2022?

1. IDR 1 млрд
2. IDR 2 млрд
3. IDR 10 млрд
4. IDR 5 млрд

Скільки може тривати Hak Pakai на житловий будинок для іноземного власника з урахуванням продовжень?

1. До 80 років загалом (30 + 20 + 30)
2. 10 років без поновлення
3. Назавжди, як freehold
4. 25 років, як типова оренда

Подружжя з Нідерландів хоче PT PMA, щоб «володіти» віллою для відпочинку, яку здаватимуть кілька тижнів на рік. Що ви їм чесно скажете?

1. PT PMA є дешевою компанією-оболонкою, яку будь-хто може відкрити онлайн
2. PT PMA є справжньою операційною компанією з іноземним капіталом з великими вимогами до капіталу, ліцензіями відповідно до її коду KBLI (55193 для комерційних вілл), податковими деклараціями та звітністю; у 2026 році посадовці Балі вимагали підтвердження капіталу і виступали проти віртуальних офісів, тож для будинку, де відпочивають час від часу, це рідко підходить
3. PT PMA дозволяє їм мати Hak Milik
4. Їй не потрібна податкова реєстрація в Індонезії

Клієнт з Росії каже, що його балійський водій оформить землю на себе «для нього» з приватною додатковою угодою. Яка ваша порада?

1. Це стандартна практика і цілком безпечно
2. Це нормально, якщо угода англійською
3. Відмовитися це організовувати: номінальні структури не дають іноземцю правового захисту, а Балі взявся їх карати, тож він ризикує втратити землю і понести відповідальність
4. Це законно, якщо водій родич

Яка перша перевірка документів до будь-якого завдатку за віллу чи землю на Балі?

1. Перевірити сертифікат на землю в місцевому земельному управлінні BPN: ім'я власника, тип права, площу та будь-яку іпотеку, арешт чи спір
2. Попросити продавця надіслати гарне фото сертифіката
3. Перевірити відгуки про забудовника в Google
4. Переконатися, що вілла є на Airbnb

Ділянка в Canggu виглядає ідеально, але клієнт планує короткострокову оренду. Яка перевірка зонування найважливіша?

1. Колір сусідніх будинків
2. Перевірити зонування (KKPR): туристичні зони дозволяють повні ліцензії на оренду, житлові зони обмежені, а зелені сільськогосподарські зони закриті для оренди
3. Зонування важливе лише для готелів понад 100 номерів
4. Зонування може змінити продавець

Старіша вілла на продаж має лише дозвіл на будівництво IMB 2015 року. Що ви скажете покупцю, який хоче її здавати?

1. IMB достатньо назавжди
2. Для вілл дозволи не потрібні
3. Дозволи потрібні лише новим віллам
4. IMB треба переоформити на PBG з SLF (сертифікатом придатності до експлуатації), перш ніж можна буде отримати чи поновити ліцензію на оренду, тож врахуйте витрати та час у пропозиції

До дешевої ділянки біля Uluwatu можна дістатися лише стежкою через землю сусіда. Яка правильна порада?

1. Купувати зараз, сусід напевно погодиться пізніше
2. Доступ не впливає на вартість вілли
3. Зробити законний під'їзд умовою: отримати зареєстроване право проходу чи купити смугу для доступу, бо ділянку без доступу може бути неможливо забудувати, ліцензувати чи перепродати
4. Натомість використовувати вертолітний майданчик

Запропонована земля є балійською родинною землею, яку успадкували четверо братів і сестер, але переговори веде лише старший брат. Чого слід вимагати?

1. Нічого, вирішує старший брат
2. Підтвердження, що кожен зареєстрований власник чи спадкоємець дає згоду і підписує перед нотаріусом (і подружжя, де потрібно), інакше угоду можуть оскаржити пізніше
3. Лише усної згоди батьків
4. Більшого завдатку як компенсації

Інвестор з Близького Сходу хоче, щоб купівля вілли дала йому золоту візу Індонезії. Що правильно?

1. Підходить будь-яка вілла дорожча за USD 300,000
2. Власники золотої візи можуть мати Hak Milik
3. Вілла на орендованій землі прямо не підходить; індивідуальні шляхи здебільшого USD 350,000 (5 років) або USD 700,000 (10 років) в облігаціях, акціях чи фондах, тож направте його до фахівця з імміграції
4. Золота віза лише для індонезійців

Покупець з Франції читає, що оренда має «опцію продовження». Який пункт захищає його найкраще?

1. Продовження за фіксованою чи індексованою на інфляцію ціною, прописане в договорі оренди, плюс пункт про переуступку, що дозволяє йому передати оренду
2. Продовження «за ціною, яку буде погоджено з власником землі»
3. Усна обіцянка сина власника землі
4. Жодного пункту, бо продовження автоматичні

Покупчиня з Джакарти запитує, чим її купівля відрізняється від купівлі іноземця. Що ви пояснюєте?

1. Вона має використовувати leasehold, як іноземці
2. Як громадянка Індонезії вона може мати freehold Hak Milik, сплачує 5% BPHTB після місцевого NPOPTKP при першому набутті, а продавець сплачує 2,5% остаточного податку
3. Вона взагалі не сплачує податків
4. Їй потрібна PT PMA

Ви організовуєте ознайомчу поїздку для клієнта з Великої Британії. Що йому слід знати про туристичний збір Балі?

1. Він сплачується за кожен день перебування
2. Він становить IDR 1,5 млн
3. Для покупців нерухомості він необов'язковий
4. Він становить IDR 150,000 з кожного іноземного відвідувача за візит, сплачується на офіційному порталі LoveBali (lovebali.baliprov.go.id) або в аеропорту, а власники KITAS і KITAP звільнені

Покупець з Мельбурна хоче купити без поїздки. Як найбезпечніше провести дистанційну купівлю?

1. Надіслати повну ціну на особистий рахунок продавця, щоб закріпити об'єкт
2. Платити лише в межах процесу нотаріуса після перевірки права власності, зонування та дозволів і підписувати через належно оформлену довіреність або особисто під час наступного візиту, з незалежним юристом, який перевіряє все
3. Дозволити агенту підписувати все без письмового доручення
4. Заплатити готівкою через друга

Off-plan забудовник пропонує «гарантований ROI 15%» і просить завдаток на особистий рахунок, перш ніж показати сертифікат на землю. Як ви відреагуєте?

1. Заплатити швидко, щоб отримати ціну для перших покупців
2. Лише попросити знижку
3. Сприйняти це як тривожний сигнал: відмовитися платити до перевірки сертифіката в BPN, зонування та дозволів і порівняти обіцянку з реальними орієнтирами (близько 57% середньої заповнюваності за AirDNA)
4. Гарантована дохідність на Балі захищена законом

З січня по червень 2026 року імміграційна служба депортувала з Балі 342 іноземців. Які порушення були найпоширенішими?

1. Перевищення швидкості
2. Купівля вілл у leasehold
3. Несвоєчасна сплата туристичного збору
4. Зловживання дозволами на проживання та перевищення строку перебування

Після продажу ваш клієнт запитує, чи може він здавати віллу на своє ім'я на платформах бронювання. Що правильно у 2026 році?

1. Так, будь-яка фізична особа може розмістити віллу
2. Короткострокова оренда вважається комерційною діяльністю, тож вона має здійснюватися через зареєстровану юридичну особу (його PT PMA або ліцензовану керуючу компанію як оператора), а неліцензованим оголошенням загрожує видалення
3. Так, якщо він сплачує туристичний збір
4. Обмеження стосуються лише росіян

Що має містити хороший договір управління віллою для власника, який живе за кордоном?

1. Лише графік прибирання
2. Обіцянку 90% заповнюваності
3. Чіткі винагороди (управління зазвичай бере відсоток валового доходу), щомісячні звіти, відповідальність за ліцензії, 10% готельного податку та 10% податку з доходу від оренди, де це застосовно, бюджет на обслуговування та пункт про вихід з договору
4. Нічого, на Балі звично домовлятися на словах

Клієнт порівнює дві вілли в leasehold за однаковою ціною: на одній залишилося 28 років, на іншій 13. Як чесно пояснити різницю?

1. Вони однаково цінні, бо ціна однакова
2. Вартість leasehold іде за S-подібною кривою: спочатку падає повільно, а приблизно після 15-го року швидше, тож оренда з 13 роками має продаватися з реальною знижкою (часто 20-30%), якщо немає зафіксованого продовження
3. Коротша оренда краща, бо вона новіша
4. Залишок років важливий лише для freehold