Який правовий акт регулює продаж житла off-plan (VEFA) у Марокко?
- Закон 67-12 зі змінами 2016 року
- Закон 31.18 про довіреності
- Закон 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, у межах Кодексу зобов'язань і договорів
- Закон 80-14 про туристичне розміщення
Правила VEFA містяться в Кодексі зобов'язань і договорів: Закон 44-00 додав їх у 2002 році, а Закон 107-12 переписав у 2016 році. Закон 67-12 регулює оренду житла, а Закон 80-14 туристичне розміщення.
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12 (2016-11) Забудовник у Танжері хоче почати укладати договори бронювання VEFA для нової вежі. Що він має мати, щоб будь-який договір бронювання був дійсним?
- Дозвіл на будівництво проєкту
- Дозвіл на заселення (permis d'habiter)
- Завершений фундамент першого поверху
- Підписані бронювання на 30% об'єктів
Закон визнає договір бронювання недійсним, якщо його підписано до отримання дозволу на будівництво. Дата і номер дозволу також мають бути зазначені в договорі, тож попросіть його показати, перш ніж ваш клієнт підпише.
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, ст. 618-3 ter (2016-11) Згідно з текстом про VEFA, чинним після Закону 107-12, з якого моменту можна підписати попередній договір купівлі-продажу (contrat préliminaire)?
- Лише після завершення фундаменту першого поверху
- Лише після завершення конструктивних робіт (gros oeuvre)
- Лише після того, як забудовник продасть половину об'єктів
- Щойно отримано дозвіл на будівництво
Стаття 618-5 дозволяє попередній договір після отримання дозволу на будівництво. У деяких гайдах досі сказано, що потрібно чекати фундаменту першого поверху: це було старе правило, а в чинному тексті фундамент є лише одним з етапів оплати.
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, ст. 618-5 (2016-11) Хто може скласти дійсний попередній договір VEFA в Марокко?
- Відділ продажу забудовника на власному бланку
- Нотаріус або двоє адулів, як автентичний акт
- Будь-який агент з нерухомості з підписаним мандатом
- Лише земельний реєстр (conservation foncière)
З 16 липня 2026 року Закон 41.25 вимагає, щоб попередній договір VEFA був автентичним актом, складеним нотаріусом або адулами, під загрозою недійсності. Раніше його могли складати адвокати, допущені до Касаційного суду, але тепер ні, а папір, підписаний у відділі продажу, ніколи не відповідає вимогам.
Youssef Tlemçani, Обов'язковий автентичний акт у Марокко: Закон 41.25 (Dahir від 3 липня 2026 р., BO 7526) (2026-07) Приклад розрахунку: квартиру в Касабланці продають off-plan за MAD 1,200,000, і покупець підписує договір бронювання VEFA. Яку максимальну суму забудовник може вимагати під час цього підписання (у MAD)?
MAD Закон обмежує платіж під час договору бронювання 5% від ціни. 1,200,000 x 5% = 60,000 MAD.
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, ст. 618-6 (2016-11) Приклад розрахунку: квартира off-plan у Рабаті коштує MAD 1,500,000. Покупець підписав договір бронювання, потім попередній договір, і тепер роботи розпочалися. Згідно із встановленим законом графіком, яку максимальну суму він міг сплатити на цей момент (у MAD)?
MAD Бронювання 5% + попередній договір 5% + початок робіт 10% = 20%. 1,500,000 x 20% = 300,000 MAD. Наступні 60% сплачуються протягом трьох етапів будівництва.
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, ст. 618-6 (2016-11) У встановленому законом графіку платежів VEFA 60% ціни розподілено на три етапи будівництва. Які саме?
- Котлован, фундамент, дах
- Фундамент першого поверху, конструктивні роботи всієї будівлі, оздоблювальні роботи плюс дозвіл на заселення або сертифікат відповідності
- Кожна третина поверхів будівлі
- Дозвіл, конструктивні роботи, передача ключів
60% розподіляють між трьома етапами за домовленістю сторін, і кожну частину сплачують після завершення відповідного етапу. Останні 20% сплачуються лише під час остаточного договору та передачі ключів.
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, ст. 618-6 (2016-11) Приклад розрахунку: віллу в Марракеші купують off-plan за MAD 2,000,000 за договором VEFA, що відповідає встановленому законом графіку. Скільки залишається сплатити під час остаточного договору та передачі ключів (у MAD)?
MAD Останні 20% сплачуються під час підписання остаточного договору купівлі-продажу та передачі ключів. 2,000,000 x 20% = 400,000 MAD.
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, ст. 618-6 (2016-11) Через десять днів після підписання договору бронювання VEFA ваша клієнтка передумала. Що їй надає закон?
- Нічого: завдаток втрачається після підписання договору
- Часткове повернення за вирахуванням компенсації 15%
- Повернення лише якщо забудовник знайде іншого покупця
- Вона може відмовитися протягом одного місяця після підписання, а забудовник має повернути всю суму протягом 7 днів
Покупець може відмовитися від договору бронювання протягом одного місяця, а продавець має повернути все протягом 7 днів. Договір бронювання також діє не більше 6 місяців і не може бути продовжений: він має завершитися попереднім договором або поверненням коштів.
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, ст. 618-3 quater (2016-11) Відділ продажу просить вашого клієнта дати чек на MAD 50,000 під просту квитанцію «bon de réservation», без договору бронювання чи попереднього договору. Яка правильна порада?
- Не платити: платіж до належного договору бронювання чи попереднього договору недійсний згідно із законом про VEFA, а квитанція майже не дає захисту
- Платити, бо квитанція має таку саму силу, як договір бронювання
- Заплатити натомість готівкою, щоб суму не можна було відстежити
- Платити, якщо сума не перевищує 10% від ціни
Багато забудовників досі приймають бронювання, підкріплені лише квитанцією, замість договорів VEFA, що залишає покупців незахищеними щодо строків і специфікацій. Закон вважає будь-який платіж до договору бронювання чи попереднього договору нікчемним, тож спершу наполягайте на офіційному договорі.
Finances News Hebdo, VEFA: чому забудовники її уникають (2023-03) Що має забезпечити для покупця приватний забудовник після підписання попереднього договору?
- Гарантію оренди готового об'єкта
- Поліс страхування життя на ім'я покупця
- Гарантію завершення робіт або гарантію повернення сплачених внесків
- Іпотеку на головний офіс забудовника
Стаття 618-9 вимагає або гарантії завершення, або гарантії повернення коштів, і укладач може передати депоновані внески забудовнику лише тоді, коли їх покриває гарантія. Попросіть сам гарантійний лист і перевірте, що в ньому вказано правильний проєкт.
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, ст. 618-9 (2016-11) Клієнт хоче перевірити, що забудовник справді контролює землю проєкту off-plan. Який документ показує це найкраще?
- Брошура проєкту та шоурум-квартира
- Земельний титул (titre foncier) і запис про нього в conservation foncière, разом із дозволом на будівництво
- Сторінка забудовника в Instagram
- Лист від менеджера з продажу
Відділ продажу, макет чи реклама не доводять ні прав на землю, ні наявності дозволу. Перевірте titre foncier у земельному реєстрі (ANCFCC), реквізити дозволу на будівництво та гарантію, які мають бути зазначені в договорі.
Bladi.net, MRE: пастки, яких слід уникати перед купівлею off-plan у Марокко (2026-07) На ділянці з титулом ваш покупець VEFA сплатив понад 50% ціни. Що він може попросити реєстратора землі внести до реєстру, щоб захистити свої права?
- Повний перехід права власності
- Скасування титулу забудовника
- Орендне обтяження будівлі
- Prénotation на підставі його попереднього договору
Щойно аванси перевищують 50%, покупець може внести prénotation до земельного титулу; будь-яке положення, що суперечить цьому, недійсне. Вона діє до реєстрації остаточного договору, який тоді має пріоритет із дати prénotation, а реєстратор тим часом не може видати забудовнику дублікат титулу.
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, ст. 618-10 (2016-11) Яких умов слід дотриматися, перш ніж можна буде підписати остаточний договір купівлі-продажу VEFA?
- Конструктивні роботи завершено і сплачено 80% ціни
- Видано дозвіл на заселення або сертифікат відповідності, створено окремі земельні титули (для землі з титулом) і сплачено залишок, є сертифікат архітектора про завершення
- Лише сплата залишку
- Передача ключів і один рік проживання
Будівля вважається завершеною лише після видачі дозволу на заселення або сертифіката відповідності. Для остаточного договору також потрібні окремі титули на кожен об'єкт, сертифікат архітектора і повна сплата залишку.
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, ст. 618-15 і 618-16 (2016-11) Забудовник бачить, що не встигне до дати здачі за VEFA. Який додатковий строк він може отримати згідно із законом?
- До 6 місяців, якщо він повідомить покупця щонайменше за місяць до початкового строку
- До 12 місяців без жодного повідомлення
- Необмежений час, доки тривають роботи
- До 24 місяців за погодженням земельного реєстру
Продавець може отримати додатковий строк до шести місяців, повідомивши покупця щонайменше за місяць до погодженої дати. Після цього покупець може вимагати компенсації за затримку або розірвати договір.
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, ст. 618-7 (2016-11) Яку компенсацію згідно із законом про VEFA покупець може вимагати від забудовника, який затримує роботи?
- Фіксовані 5% від ціни, що сплачуються під час здачі
- 2% на місяць без обмеження
- 1% на місяць від належної суми, але не більше 10% на рік, починаючи через місяць після офіційної вимоги
- Нічого, штрафи за затримку в Марокко не дозволені
Те саме правило 1% на місяць, але не більше 10% на рік, застосовується до покупця, який платить із запізненням. В обох випадках відлік починається лише через місяць після того, як сторона, що порушила зобов'язання, отримає офіційну вимогу (mise en demeure).
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, ст. 618-12 (2016-11) Приклад розрахунку: забудовник пропускає погоджену дату здачі (з урахуванням продовження), і покупець, який сплатив MAD 480,000, розриває договір VEFA. Яку компенсацію він може вимагати на додачу до повернення коштів (у MAD)?
MAD Коли продавець пропускає погоджену дату здачі, покупець може розірвати договір без сплати компенсації і має отримати 20% сплачених сум. 480,000 x 20% = 96,000 MAD.
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, ст. 618-14 (2016-11) Покупець VEFA хоче продати свою позицію до завершення будівлі. Що каже закон?
- Це заборонено до реєстрації остаточного договору
- Достатньо приватного листа між двома покупцями
- Забудовник має викупити об'єкт за початковою ціною
- Він може відступити свої права третій особі з тими самими формальностями, що й для договору бронювання чи попереднього договору, і це зобов'язує продавця, щойно його офіційно повідомлено
Стаття 618-13 дозволяє відступлення прав за VEFA. Новий покупець тоді переймає всі права та обов'язки щодо забудовника, але лише після того, як забудовника повідомлено законним шляхом. Перевірте податкові наслідки, оскільки прибуток від продажу може оподатковуватися.
ANCFCC, консолідований текст Закону 44-00 зі змінами, внесеними Законом 107-12, ст. 618-13 (2016-11) Який покупець має право на пряму житлову допомогу в Марокко (програма 2024-2028)?
- Французький інвестор, який купує другу квартиру, щоб здавати її в оренду
- Марокканець, який живе в Бельгії і не має житла в Марокко, купує квартиру першого продажу вартістю MAD 650,000 з податками як основне житло
- Марокканець, який уже має квартиру у Фесі, купує другу в Рабаті
- Марокканець, який купує квартиру на вторинному ринку, збудовану у 2015 році, за MAD 400,000
Покупець має бути марокканцем (включно з MRE), не мати іншого житла в Марокко і ніколи раніше не отримувати державної житлової допомоги. Житло має продаватися вперше, мати дозвіл на заселення від 1 січня 2023 року, коштувати до MAD 700,000 з податками і використовуватися як основне житло протягом 5 років, інакше допомогу потрібно повернути.
LesMRE, Daam Sakane 2026: право на участь і умови (2026-06) Приклад розрахунку: марокканець, який має право на допомогу і вперше купує житло, придбаває нову квартиру за MAD 450,000 з податками і отримує державну пряму житлову допомогу. Яку частину ціни йому залишається профінансувати (у MAD)?
MAD Житло вартістю від MAD 300,000 до MAD 700,000 з податками отримує MAD 70,000 (MAD 100,000 за ціни до 300,000 включно). 450,000 - 70,000 = 380,000 MAD. До червня 2026 року допомогу отримали понад 105,000 домогосподарств, 24% з них MRE.
Maroc.ma, пряма житлова допомога: понад 105,000 отримувачів (2026-06) - Райони Дубая
- Правила та процедури
- Гроші та розрахунки
- Off-plan
- Оренда
- Навички продажу
- Продаж Дубая
- Комплаєнс
- Маркетинг і соцмережі
- Майстерність роботи з клієнтами
- Мислення та результативність
- Ринкові цикли та оцінка
- Абу-Дабі: правила та райони
- Шарджа: правила та райони
- Рас-ель-Хайма: правила та райони
- Аджман: правила та райони
- Умм-ель-Кайвайн: правила та райони
- Фуджейра: правила та райони
- Саудівська Аравія: правила та ліцензія
- Регіони та райони Саудівської Аравії
- Off-plan у Саудівській Аравії (Wafi)
- Куди інвестувати в Саудівській Аравії
- Розрахунки для Саудівської Аравії: ROI та дохідність
- Клієнти та культура Саудівської Аравії
- Єгипет: правила та реєстр брокерів
- Райони та нові міста Єгипту
- Off-plan в Єгипті
- Куди інвестувати в Єгипті
- Розрахунки для Єгипту: ROI та плани оплати
- Єгипетські клієнти та культура
- Марокко: правила та професія агента
- Міста й райони Марокко
- Off-plan у Марокко (VEFA)
- Куди інвестувати у Марокко
- Розрахунки для Марокко: витрати, ROI та дохідність
- Марокканські клієнти та культура
- Усі емірати: хто за що відповідає
- Стажер
- Молодший брокер
- Брокер
- Старший брокер
- Топпродюсер
- Closer
ЛегкийСереднійЕкспертний Правильно!Чудово!Влучно!Абсолютно правильно! Не зовсім.Цього разу ні.Майже, але ні. Ви в ударі! Бонус за серію Наступне запитанняМій результат Правильна відповідь:Ваша відповідь: Найвищий ранг досягнутобалів до рівняНайкращий Блискуче. Ви знаєте це як топпродюсер. Сильний раунд. Перегляньте виправлення нижче, щоб досягти 90%. Добра спроба. Прочитайте виправлення і зіграйте ще раз: другий раунд завжди кращий. Кожен топброкер починав саме тут. Прочитайте виправлення, а потім зіграйте ще раз. Мій результат:у тренуванні для брокерів CloserPass. Спробуєш мене обійти? Посилання скопійовано Перший раундВи завершили свій перший раунд Ідеальний раунд100% правильних відповідей В ударі5 правильних відповідей поспіль Розум експертаПравильна відповідь на експертне питання Майстер цифрПравильний розрахунок Щоденний гравецьСьогоднішній виклик виконано Готовий до іспиту80% або більше в режимі іспиту 