Правила, яких ви щодня дотримуєтеся на Балі

Отримати сертифікат лише початок. Збереження ліцензії, репутації та грошей клієнта залежить від звичок, які ви повторюєте щодня. Цей урок охоплює чотири великі теми: угоди, реклама, гроші та те, що завершує кар'єру на Балі.

1. Оформлюйте кожне доручення письмово

Згідно з Permendag 33/2025 брокерське агентство повинно мати письмові угоди зі своїми клієнтами та партнерами з co-broking (Bisnis.com, SIP Law Firm). Немає підписаної угоди, немає чіткого права на винагороду.

Хороша угода з продавцем чи покупцем зазначає:

• Об'єкт, ціну та вид права: власність Hak Milik, leasehold, Hak Pakai або HGB.
• Ставку комісії в законному діапазоні від 2% до 5% для продажу та від 5% до 8% для оренди, і чи додається ПДВ.
• Хто платить і коли: зазвичай продавець, під час підписання акта чи договору оренди.
• Чи є доручення ексклюзивним і на який строк.
• Що відбувається, якщо клієнт домовляється напряму з покупцем, якого привели ви.
• Дані ліцензії агентства.

Для co-broking підпишіть окрему угоду з іншим агентством, у якій зафіксовано розподіл. Закон не встановлює розподіл між агентствами.

2. Рекламуйте чесно

Правила короткі, але важливі:

• Показуйте ліцензію. P4 повинна показувати дані своєї ліцензії на сайті та в публікаціях (Bisnis.com).
• Жодної неправдивої інформації та жодних непевних обіцянок. Permendag 33/2025 забороняє їх у брокерському маркетингу. Закон про захист прав споживачів, Закон 8/1999, також забороняє просувати товари чи послуги з непевними обіцянками (стаття 9), а стаття 62 передбачає покарання до 5 років або IDR 2 мільярдів (Hukumonline).
• Обережно з дохідністю. Брошура, що обіцяє «гарантовані 12%», яких немає в договорі, якраз і є тією обіцянкою, через яку покупці, девелопери та агенти потрапляють у халепу. Наводьте натомість реальні порівнянні об'єкти.
• Не рекламуйте нелегальну оренду. Міністерство туризму встановило строки, до яких житло для подобової оренди має отримати ліцензії OSS, і оголосило про видалення неліцензованих об'єктів з платформ бронювання з 1 серпня 2026 року (Freaking Nomads). Якщо ви продаєте віллу «з орендним доходом», спершу перевірте ліцензію.
• Іноземці та соцмережі. Публікація вілл на продаж є підприємницькою діяльністю. У 2024 році австралійця з візою після прибуття депортували за рекламу вілли онлайн (INP Polri). Якщо ви іноземець, маркетингом, спрямованим на клієнтів, займаються індонезійські брокери вашого агентства.

3. Дотримуйтеся правил щодо грошей

Національна платіжна система. Брокери мають використовувати національну платіжну систему для операцій (Bisnis.com). Комісію виставляє агентство, і її сплачують на індонезійський рахунок компанії, ніколи не на ваш особистий рахунок і не за кордон.

Жодного краудфандингу, жодного відмивання. Permendag 33/2025 забороняє брокерам сприяти фінансуванню нерухомості через краудфандинг, відмиванню коштів або фінансуванню тероризму (Bisnis.com).

Ви суб'єкт звітування. Постанова Уряду 43 від 2015 року додала компанії з нерухомості та агентів з нерухомості до суб'єктів, які мають звітувати до PPATK, підрозділу фінансової розвідки Індонезії (Setkab). На практиці:

1. Знайте свого клієнта. Збирайте документи, що посвідчують особу, і з'ясовуйте, хто справжній покупець.
2. Запитуйте, звідки гроші, особливо при готівкових платежах і платежах від третіх осіб.
3. Повідомляйте про підозрілі операції до PPATK через своє агентство.
4. Повідомляйте про великі готівкові угоди. Постачальники товарів і послуг також мають звітувати про готівкові операції на суму від IDR 500 мільйонів (Hukumonline).
5. Не попереджайте клієнта. Суб'єкти звітування не повинні повідомляти клієнту, що на нього подається звіт (Setkab).

Покупець, який платить пачками готівки від різних людей, не пояснює їхнього походження і просить не вказувати ціну в документах, є класичним тривожним сигналом. Зупиніться і поговоріть зі своїм керівником.

4. За що агентів карають або угоди визнають недійсними

Практика	Що може статися
Робота без сертифіката компетентності після жовтня 2026	Догани від Kemendag (AFU)
P4 порушує правила або не подає річний звіт	Письмове попередження, зупинення діяльності, відкликання ліцензії, штрафи (SIP Law Firm)
Іноземець займається польовою брокерською роботою за неналежною візою	Депортація та заборона в'їзду (INP Polri)
Організація угоди через номінального власника	Угода недійсна, а номінального власника вважають власником (Hukumonline)
Обіцянка доходу, якого немає в договорі	Претензії споживачів і кримінальні покарання за Законом 8/1999
Прийом готівки без перевірок	Порушення обов'язків з протидії відмиванню коштів

Номінальні власники заслуговують окремої уваги. Угода через номінального власника оформлює землю Hak Milik на ім'я індонезійця, а додаткові документи дають контроль іноземцю. Hukumonline повідомляє, що Верховний суд вважає такі угоди недійсними і визнає номінального власника законним власником. Якщо клієнт чи продавець пропонує таке, відмовтеся і запропонуйте законний шлях: leasehold, Hak Pakai або належну корпоративну структуру.

Список щоденних звичок

• Підписана угода до початку маркетингу об'єкта.
• Дані ліцензії в кожному дописі та брошурі.
• Перевірка права власності, зонування і дозволів, перш ніж називати орендний дохід.
• Документи особи та походження коштів до будь-якого завдатку.
• Усі гроші через індонезійські рахунки компанії.

Прочитайте Перш ніж підписувати і Купівля нерухомості на Балі іноземцем. Правила щодо оренди та іноземних компаній кілька разів змінювалися у 2026 році, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти.