Угода на Балі від початку до кінця

Угода на Балі має більше складових, ніж на більшості ринків: вид права на землю, зонування, дозволи на будівництво і два види посадових осіб, нотаріус і PPAT. Цей урок розбирає три угоди і завершується розрахунковим прикладом у рупіях.

Хто що робить

• Брокер (індонезієць, сертифікований, працює на P4): бере об'єкти, рекламує, кваліфікує, веде переговори і рухає справу вперед.
• Незалежний юрист покупця: перевірка (due diligence) і аналіз договору. Global Investments оцінює це в IDR 20-60 мільйонів.
• Нотаріус: складає і засвідчує угоди, як-от PPJB (попередній договір купівлі-продажу) та акти оренди.
• PPAT (посадова особа із земельних актів): перевіряє сертифікат і підписує AJB (Akta Jual Beli, акт купівлі-продажу). Передачу прав на землю можна зареєструвати лише з актом PPAT (Hukumonline).
• BPN (національне земельне агентство): веде земельний реєстр і видає оновлений сертифікат.
• Податкові органи: остаточний податок на дохід продавця сплачується до національної податкової служби, а BPHTB покупця до регентства.
• Девелопер (лише off-plan): будує, отримує дозволи і передає об'єкт.

Угода 1: перепродаж між індонезійцями або продаж Hak Pakai іноземцю

1. Угода з продавцем підписується з власником, із зазначенням винагороди та дати оплати.
2. Пропозиція та умови узгоджуються письмово: ціна, завдаток, графік, що залишається у віллі.
3. Перевірка сертифіката (cek sertifikat). PPAT перевіряє сертифікат у BPN: зареєстрований власник, обтяження та спори. Ксерокопія нічого не доводить.
4. Зонування та дозволи. Перевірте зону в плані просторового розвитку, дозвіл на будівництво PBG (він замінив старий IMB) і сертифікат придатності до експлуатації SLF. Bali Exception описує зелені зони як сільгоспземлі, де будівництво суворо обмежене.
5. Підписують усі власники. Сімейна земля часто має кількох спадкоємців. Кожен має дати згоду.
6. PPJB, якщо потрібно. Коли оплата відбувається етапами або якогось документа ще бракує, сторони підписують PPJB у нотаріуса. Сам по собі він не передає право власності (Hukumonline).
7. Сплата податків. Продавець сплачує остаточний податок на дохід 2.5% від валової ціни (Генеральний директорат з питань оподаткування). Покупець сплачує BPHTB до 5% від вартості понад неоподатковуваний поріг щонайменше IDR 80 мільйонів (Hukumonline). Обидва податки сплачуються до AJB.
8. AJB підписується в PPAT, і сплачується залишок.
9. Реєстрація. PPAT надсилає акт до BPN, який реєструє нового власника.

Для іноземного покупця за Hak Pakai кроки ті самі, але ціна має відповідати мінімуму для Балі (IDR 5 мільярдів за будинок), а будинок Hak Milik переводиться в Hak Pakai, коли його купує іноземець (Hukumonline, PP 18/2021).

Угода 2: вілла leasehold

Більшість іноземних покупців орендують. Emerhub (червень 2026) пояснює:

1. Узгодьте строк, зазвичай 25-30 років, і умову про продовження з ціною або формулою, зафіксованою вже зараз.
2. Проведіть ті самі перевірки сертифіката, зонування та дозволів.
3. Підпишіть договір оренди нотаріальним актом з власником Hak Milik.
4. Орендодавець сплачує остаточний податок на дохід 10% від валової орендної плати. Запитайте нотаріуса, чи застосовується BPHTB і з якої бази, оскільки Global Investments зазначає, що оренду можуть оцінювати інакше.

Коли орендар пізніше продає решту років, Rumavi пояснює, що така передача оподатковується як орендний дохід: 10% для податкових резидентів і 20% для нерезидентів, якщо договір про оподаткування не знижує ставку, від валової ціни.

Угода 3: off-plan

Для будинків, які девелопер продає за PP 12/2021, PPJB можна підписати у нотаріуса лише після виконання п'яти умов: визначений статус землі, чіткий предмет продажу, PBG, інфраструктура і щонайменше 20% будівництва (Hukumonline). Якщо винен девелопер і покупець скасовує угоду, девелопер має повернути всі платежі. Якщо покупець відмовляється сам, девелопер може залишити собі до 10% ціни (Hukumonline).

Вілли off-plan на умовах leasehold часто виходять за межі цих правил: оренда землі плюс договір на будівництво. Прив'язуйте кожен платіж до перевіреного етапу і залишайте відчутну суму на передачу об'єкта з SLF.

ПДВ. Нові об'єкти від девелопера, зареєстрованого платником ПДВ, оподатковуються ПДВ за ефективною ставкою 11% (12% на предмети розкоші) згідно з PMK 131/2024. За PMK 90/2025 уряд сплачує ПДВ з перших IDR 2 мільярдів вартості готового житла ціною до IDR 5 мільярдів, переданого у 2026 році (Katadata). Запитайте податкового радника девелопера, чи підпадає під це іноземний покупець.

Розрахунковий приклад: вілла у власності за IDR 5 мільярдів, продана покупцю з Джакарти

Стаття	Хто платить	Сума
Ціна	Покупець	IDR 5,000,000,000
BPHTB: (5,000,000,000 мінус 80,000,000) x 5%	Покупець	IDR 246,000,000
Остаточний податок на дохід продавця: 2.5%	Продавець	IDR 125,000,000
Комісія агентства: 5%	Продавець	IDR 250,000,000
ПДВ на комісію: 11%	Продавець	IDR 27,500,000
Нотаріус і PPAT за 0.75% (Global Investments: до 1%)	Зазвичай навпіл	IDR 37,500,000

Покупцю потрібно близько IDR 5.246 мільярда плюс юридичні витрати і частка витрат на нотаріуса. Продавець отримує близько IDR 4.5975 мільярда до вирахування своєї частки за нотаріуса. Поріг BPHTB залежить від регентства, тож точну цифру підтверджує нотаріус.

Про всю фінансову сторону читайте в Комісія агента на Балі та Off-plan на Балі. Податкові правила змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти.