Правила, яких ви дотримуєтеся щодня на Кіпрі

Правила Кіпру для агентів містяться в кількох законах, і більшість із них короткі. Найчастіше проблеми виникають через винагороду, яку ніхто не зафіксував письмово, оголошення без даних власника чи вашого номера ліцензії, неперевіреного покупця, готівку або документ на право власності, який ніхто не перевірив. Цей урок перетворює правила на щоденні звички.

1. Узгодьте винагороду письмово

Закон про агентів з нерухомості не містить типового договору. Ось що він каже в статті 20:

• Користуватися послугами агента для угоди ніколи не обов'язково.
• Ліцензований агент може вимагати узгоджену винагороду. Якщо не домовлено інше, винагорода становить 3% від вартості угоди і сплачується після укладення договору купівлі-продажу або оренди.
• Якщо угода не відбулася не з вашої вини, ви можете вимагати розумну винагороду за свій час і витрати.
• Якщо ви, ваш близький родич або ваша компанія маєте інтерес у цьому об'єкті, ви мусите повідомити покупця письмово, перш ніж виступати посередником.
• Будь-яка угода, письмова чи усна, що доручає агентську роботу незареєстрованій або неліцензованій особі, є недійсною (стаття 27).

Закон не вимагає, щоб сама угода про винагороду була письмовою. Але все одно складіть її письмово. Ваш агентський договір із власником має зазначати об'єкт, угоду, вашу винагороду у відсотках або сумою, чи додається ПДВ, хто платить, коли настає строк оплати, будь-яку ексклюзивність і строк дії договору. Без цього вам залишиться сперечатися про стандартні 3%.

ПДВ. Leptos Estates зазначає, що ПДВ додається до комісії. Стандартна ставка становить 19% (PwC, серпень 2026). Винагорода 3% з продажу за €300,000 дорівнює €9,000 плюс €1,710 ПДВ.

Декларація про переоформлення. Коли продаж за участю посередника переоформлюють у Department of Lands and Surveys (DLS), сторони мають вказати в декларації ім'я, адресу та винагороду агента. Потім агент має сплатити Раді 2/10,000 задекларованої суми протягом 30 днів після отримання оплати (стаття 20(5) і (6)). З продажу за €300,000 це €60.

2. Тримайте оголошення в порядку

• Ваші номери. «Ліцензований агент з нерухомості», ваш реєстраційний номер і номер річної ліцензії в кожному оголошенні, дописі та документі (стаття 23).
• Власник. Стаття 33 визнає правопорушенням свідому публікацію оголошень, у яких чітко не зазначено ім'я та контактні дані власника, якщо ви не дієте як ліцензований агент. Запитайте свого роботодавця, як він застосовує це на практиці.
• Жодних неправдивих звань. Називати себе агентом, консультантом або агентством без ліцензії є правопорушенням (статті 26 і 33).
• Думку про вартість висловлювати можна. Стаття 22 дозволяє вам висловити думку про вартість, коли про це просить продавець або покупець.
• Жодних обіцянок щодо віз. Для резидентства через інвестиції діють суворі правила, а громадянство через інвестиції скасовано у 2020 році (урок 5).

3. Розкажіть покупцеві все

Стаття 21 є серцем цієї роботи. Незалежно від того, чи ви дієте від імені продавця, чи покупця, ви мусите повідомити майбутньому покупцеві усе, що знаєте про фізичний стан об'єкта, обтяження на ньому та будь-які обмеження, встановлені законом, судом чи державою. Якщо ви не змогли отримати інформацію з причин, які від вас не залежать, скажіть про це до підписання угоди. Ваше страхування на €200,000 існує саме для цього обов'язку (урок 3).

4. Знайте свого клієнта (Law 188(I)/2007)

Prevention and Suppression of Money Laundering Law 188(I)/2007 відносить агентів з нерухомості до зобов'язаних суб'єктів (розділ 2A). Це стосується й оренди, якщо орендна плата становить €10,000 на місяць або більше. Michael Kyprianou & Co (березень 2025) додають, що девелопери, які продають безпосередньо покупцям, імовірно, теж підпадають під ці вимоги. Ваші обов'язки:

1. Ідентифікуйте кожного клієнта та кінцевого бенефіціара будь-якої компанії за чинним документом.
2. Зрозумійте угоду й оцініть джерело коштів, ретельніше, коли ризик вищий.
3. Перевіряйте на політично значущих осіб і санкції.
4. Повідомляйте про підозри до MOKAS, підрозділу фінансової розвідки, не попереджаючи клієнта.
5. Зберігайте документи щонайменше п'ять років (розділ 68, за підсумком Michael Kyprianou & Co).

Тривожні сигнали: незрозуміле походження готівки, швидкий перепродаж і офшорні компанії з неясними власниками.

Готівка. Та сама фірма пише, що готівкові платежі в угодах з нерухомістю обмежено сумою €10,000, включно з пов'язаними платежами, зі штрафами до 10% отриманої готівки та ув'язненням до п'яти років. Завжди отримуйте свою винагороду банківським переказом за рахунком-фактурою.

Хто вас перевіряє. Сьогодні нагляд за агентами щодо протидії відмиванню коштів здійснює Рада. Законопроєкт 2026 року передасть його Податковому департаменту, а Регламент ЄС 2024/1624 поширює правила на всіх фахівців із нерухомості з липня 2027 року (Cyprus Property News). Попросіть своє агентство показати письмову процедуру.

5. Захищайте персональні дані

Ви збираєте паспорти, податкові номери, банківські виписки та підтвердження доходу. Діє GDPR ЄС, а Law 125(I)/2018, чинний із 31 липня 2018 року, впроваджує його в кіпрське право, наглядовим органом є Commissioner for Personal Data Protection (DLA Piper). На практиці:

• Збирайте лише те, що потрібно для угоди, і пояснюйте навіщо.
• Ніколи не надсилайте копії документів у відкриті групові чати.
• Видаляйте або архівуйте файли, коли спливає строк зберігання, пам'ятаючи про п'ять років для документів AML.

6. Перевірте право власності в DLS

Документ на право власності на Кіпрі може містити іпотеку, memo (обтяження на користь кредитора), заборону або раніше депонований договір купівлі-продажу. Ви знаходите їх за допомогою довідки з реєстру (search certificate).

Що	Деталі
Форма	N.50, довідка з реєстру щодо об'єкта, з обтяженнями та заборонами або без них
Збір	€10 проста, €15 з обтяженнями та заборонами
Як	Онлайн через e-Services з CY Login або електронною поштою до окружного земельного офісу
Хто	Власник, заінтересована особа згідно зі статтею 51A Cap. 224 або особа із засвідченою довіреністю

Власний чекліст DLS для покупця додає: переконайтеся, що продавець є зареєстрованим власником і площа збігається, перевірте законний доступ, заплановані дороги та примусові вилучення, запитайте, чи застосовується ПДВ, а для будівель переконайтеся, що існує сертифікат про прийняття (certificate of approval). Ніколи не дозволяйте клієнту сплатити повну ціну, доки право власності не оформлено на нього.

Чому це важливо. У липні 2024 року Міністерство внутрішніх справ повідомило Cyprus Mail, що DLS отримав 21,495 заяв від «покупців-заручників» згідно із законом 2015 року: людей, які заплатили за житло, але не могли отримати право власності через іпотеку девелопера або порушення містобудівних норм. Право власності було переоформлено в 11,158 випадках. Не станьте агентом, який продав наступний такий об'єкт.

Що створює проблеми для агентів

Практика	Ризик
Робота без ліцензії або поза вказівками роботодавця	До 12 місяців ув'язнення та €3,500 згідно з Law 71(I)/2010
Немає письмової угоди про винагороду	Стандартні 3% і суперечка про те, хто платить
Оголошення без ваших номерів або приватне оголошення без даних власника	Правопорушення за статтями 23 і 33
Приховування відомого дефекту чи обтяження	Порушення статті 21, претензії до вашого страхування
Пропуск перевірки клієнтів або прийняття готівки	Штрафи AML і ув'язнення
Немає довідки з DLS	Покупець без права власності, а ваша репутація втрачена

Ваші щоденні звички

• Жодного об'єкта без письмової угоди про винагороду з урахуванням ПДВ.
• Жодного оголошення без ваших номерів і лише для власників, які підписали договір із вашим агентством.
• Жодного бронювання без перевірки ID та кінцевого бенефіціара.
• Жодної готівки.
• Довідка з реєстру DLS у кожній справі.

Ці правила змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Тренуйте їх у розділі навички роботи з клієнтами.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною консультацією.