Знайте ринок Кіпру: чотири міста, покупці та правила проживання

Кіпр є невеликим островом із чотирма дуже різними ринками. Квартира з видом на море в Лімасолі, вілла пенсіонера біля Пафоса, нова квартира в Ларнаці та сімейний будинок у передмісті Нікосії приваблюють різних покупців, за різними цінами й з різних причин. Знання цих відмінностей змушує клієнтів вам довіряти. Нагадуємо, що цей курс охоплює лише території під контролем Республіки.

Загальна картина

Рада, посилаючись на дані Department of Lands and Surveys (DLS), нарахувала 18,114 договорів купівлі-продажу у 2025 році, приблизно на 15% більше, із загальною вартістю переоформлень понад €4.7 billion (Cyprus Mail, січень 2026). Темп зберігся і у 2026 році: 14,969 договорів із січня по вересень, на 14% більше (дані DLS у аналізі BuySell, жовтень 2026).

Ціни зростали швидше, ніж у більшій частині Європи. Індекс цін на житлову нерухомість Central Bank of Cyprus зріс на 8.5% за рік у Q2 2026 і на 2.4% за квартал: квартири подорожчали на 8.9%, будинки на 5.8%.

Округ	Договори купівлі-продажу 2025	З січня по вересень 2026	Індекс цін, Q2 2026 до попереднього року
Лімасол	5,563	4,860 (+17%)	+7.8%
Ларнака	3,978	3,291 (+15%)	+9.8%
Нікосія	4,115	3,163 (+6%)	+5.7%
Пафос	3,567	2,999 (+18%)	+9.6%
Фамагуста (вільна частина)	891	656 (+5%)	+10.0%

Рівень цін. Офіційної ціни за квадратний метр за округами немає. Уявлення дають два приватні джерела. Дослідження BuySell та AXIA на основі 121,434 оголошень, опубліковане в липні 2025 року, оцінило медіанну ціну пропозиції для квартир із двома спальнями приблизно в €4,497 за кв. м у Лімасолі, €3,878 у Пафосі та €2,379 у Нікосії. Краудсорсингові дані Numbeo, оприлюднені в січні 2026 року, показали ціни в центрі міста близько €4,536 у Лімасолі, €3,742 у Пафосі, €3,403 у Ларнаці та €2,714 у Нікосії. Завжди уточнюйте, який показник ви наводите: індекс, ціну пропозиції чи оцінку користувачів.

Дохідність. Індекс RICS і KPMG за Q1 2026 показав середню валову дохідність близько 5.4% для квартир і 3% для будинків.

Хто купує

Іноземці підписали 41.9% договорів купівлі-продажу за перші дев'ять місяців 2026 року: 4,173 громадяни країн поза ЄС і 2,094 громадяни ЄС.

Відповідь міністра внутрішніх справ парламенту, про яку Cyprus Mail повідомив у жовтні 2025 року, показує, як покупці розподіляються за округами:

Округ	Основні іноземні покупці
Лімасол	Росіяни, ізраїльтяни, греки
Пафос	Британці, ізраїльтяни, росіяни
Ларнака	Ізраїльтяни, ліванці, британці
Нікосія	Греки, румуни, росіяни, ліванці
Фамагуста	Британці

Цифри в цій відповіді не збігаються з її ж загальною сумою, тож використовуйте їх як рейтинг, а не як точні числа.

Чотири міста

Лімасол є найдорожчим округом із найбільшою кількістю договорів купівлі-продажу. Серед іноземців лідирують російські та ізраїльські покупці. У квітні 2026 року він також зібрав найбільше переглядів на Bazaraki, головному порталі (урок 7). Тут чекайте найбільшої конкуренції серед агентів і девелоперів.

Пафос показав найшвидше зростання кількості договорів у 2026 році (+18%) і є округом британських покупців, за ними йдуть ізраїльтяни та росіяни.

Ларнака дешевша за Лімасол і Пафос за наведеними вище цінами пропозиції, з високим попитом з боку ізраїльських і ліванських покупців та одним із найшвидших темпів зростання цін у 2026 році.

Нікосія є столицею та найбільш локальним ринком, де серед іноземців лідирують греки. Тут найнижчі ціни пропозиції з чотирьох міст і найповільніше зростання цін у 2026 році.

Правила, які має знати кожен агент

Покупцям поза ЄС потрібен дозвіл. DLS вимагає дозвіл згідно з Cap. 109, коли покупець є іноземною особою. У 2026 році парламент обговорював чотири законопроєкти, які обмежують купівлю громадянами третіх країн, наприклад одним житлом, і забороняють купівлю сільгоспземель і чутливих територій. У квітні 2026 року їх відклали, а у вересні 2026 року вони знову були в комітеті (Cyprus Property News). Перевірте їхній статус, перш ніж консультувати покупця поза ЄС.

Постійне проживання через інвестиції. Згідно з Regulation 6(2) Aliens and Immigration Regulations інвестор поза ЄС може отримати дозвіл на постійне проживання за прискореною процедурою. Michael Kyprianou & Co підсумовують правила, чинні з 2 травня 2023 року:

• Щонайменше €300,000 без ПДВ, сплачених девелоперу за нову житлову нерухомість з власного рахунку заявника. Інші варіанти: нежитлова нерухомість, частки компаній або схвалені фонди.
• Гарантований дохід з-за кордону щонайменше €50,000 на рік, плюс €15,000 на подружжя та €10,000 на кожну неповнолітню дитину.
• Чисті довідки про несудимість і медичне страхування для родини. Батьків більше не можна включати.
• Постійні перевірки того, що інвестиції та дохід зберігаються.

У вересні 2026 року заступник міністра з питань міграції заявив, що програму посилять до вступу Кіпру до Шенгену, що за два роки видано близько 1,500 дозволів і що перевіряють близько 12,000 дозволів, виданих із 2013 року (Cyprus Mail). На момент нашої перевірки нового тексту опубліковано не було. Ніколи не обіцяйте дозвіл: направляйте інвесторів до імміграційного юриста.

Громадянство через інвестиції скасовано. Кіпр скасував програму «золотих паспортів» 1 листопада 2020 року після розслідування Al Jazeera (Transparency International). У грудні 2025 року парламент також позбавив уряд права надавати громадянство за цією програмою. Cyprus Mail повідомив, що за програмою паспорти отримали 7,329 осіб. Ніколи не кажіть клієнту, що купівля житла веде до паспорта.

Off-plan і новобудови

Нове житло продається з ПДВ. Стандартна ставка становить 19%. Ставка 5% застосовується до основного та постійного місця проживання покупця згідно з правилами, опублікованими в червні 2023 року (Michael Kyprianou & Co, GK Law Firm):

• 5% на перші 130 кв. м, якщо вартість цих 130 кв. м не перевищує €350,000.
• Житло має бути не більшим за 190 кв. м, а угода не дорожчою за €475,000. Якщо перевищено будь-який ліміт, уся ціна оподатковується за ставкою 19%.
• Покупець будь-якого громадянства має прожити там 10 років або повернути різницю.

Старіший режим (5% на перші 200 кв. м) зберігається для деяких проєктів, заявки на дозвіл для яких подано до 31 жовтня 2023 року, але лише до 31 грудня 2026 року найпізніше. З 1 січня 2027 року діятимуть лише правила 2023 року.

Інший ризик off-plan пов'язаний з документом на право власності. Покупець нової квартири часто чекає на сертифікат про прийняття будівлі та окремі документи на право власності. Захистом тим часом є договір купівлі-продажу, депонований у DLS (урок 6).

Як вивчити свій район

1. Оберіть один округ і вивчіть його вулиці, школи, транспорт і нові проєкти.
2. Відстежуйте дані Central Bank, DLS і RICS і завжди називайте джерело.
3. Дізнайтеся, покупці яких національностей переважають у вашому окрузі, і якими мовами вони говорять.
4. Запитуйте кожного девелопера, яка ставка ПДВ застосовується, чи існують документи на право власності і чи перебуває земля в іпотеці.

Ціни та правила швидко змінюються, тож перевірте офіційне джерело, перш ніж діяти. Дивіться сторінку Кіпру і ринки, щоб дізнатися, що охоплює CloserPass.

Цей урок є загальною інформацією, а не інвестиційною порадою.