Угода в Єгипті від початку до кінця

Угода в Єгипті має більше кроків, ніж очікують багато новачків, головним чином через реєстрацію права власності. Цей урок показує обидва види продажу, а потім додає до них цифри.

Хто що робить

• Ви, брокер: письмовий брокерський договір, підбір, покази, переговори, перевірка документів, запис у вашому реєстрі.
• Юрист: перевіряє ланцюжок прав власності і складає або перевіряє договір купівлі-продажу. Уряд Великої Британії радить іноземним покупцям користуватися послугами незалежного юриста, ніколи не того, кого обрав девелопер чи агент.
• Девелопер: при продажах off-plan бронювання, договір, план оплати і будь-яке погодження передачі.
• Департамент публічної реєстрації нерухомості (Shahr El Aqary) і його нотаріальні контори: реєстрація і нотаріальне засвідчення, у віданні Міністерства юстиції.
• Податкова служба: отримує податок продавця 2.5% на відчуження.

Перепродаж крок за кроком

1. Підпишіть брокерський договір з продавцем (і з покупцем, якщо дієте від імені обох).
2. Перевірте право власності. Чи зареєстровано об'єкт («блакитний договір») чи його тримають за ланцюжком первинних договорів? У Єгипті саме реєстрація передає право власності щодо третіх осіб. Розрив у ланцюжку може означати судову справу.
3. Рекламуйте об'єкт і кваліфікуйте покупців. Перевірте особу покупця і його кошти.
4. Узгодьте ціну та умови. Якщо об'єкт ще будується, ціну часто показують як уже сплачену суму плюс надбавку («over»), а покупець перебирає решту розстрочки з девелопером.
5. Підпишіть договір купівлі-продажу. Продавець має бути присутнім особисто або через довіреність. Оформлення довіреності з-за кордону потребує часу, тож починайте заздалегідь.
6. Платіть через банк. Зберігайте підтвердження, особливо для іноземних покупців, які платять в іноземній валюті.
7. Зареєструйте або засвідчте нотаріально. Реєстрація потребує обмірів, ратифікації Адвокатської спілки (1% вартості, не більше EGP 25,000), реєстраційного збору залежно від площі (повідомляють про EGP 500 до 100 кв. м і до EGP 2,000 понад 300 кв. м) і витрат на договір. Enterprise повідомляло, що загальні витрати у 2023 році часто сягали EGP 30,000-50,000.
8. Продавець сплачує податок на відчуження: 2.5% від валової ціни продажу без жодних відрахувань, незалежно від того, чи зареєстровано договір. Відколи 29 липня 2026 року набув чинності Закон 151 від 2026 року, PwC повідомляє про 60-денний строк сплати (старіші посібники кажуть про 30 днів).

Продаж off-plan крок за кроком

1. Перевірте проєкт: історію девелопера, виділення землі (часто від NUCA), затверджений генеральний план і банківський рахунок проєкту, якого вимагає Указ 2184 від 2022 року.
2. Бронювання. Клієнт бронює конкретний номер об'єкта. Ніколи не приймайте «бронювання» без номера об'єкта чи оплату на особистий рахунок.
3. Перший внесок. Один посібник для покупців 2026 року називає від 5% до 15%, але це залежить від запуску.
4. Підпишіть первинний договір (aqd ibtidaei) з девелопером. Прочитайте дату здачі, умови щодо затримок, рівень оздоблення, збори за передачу і депозит на обслуговування, який стягується понад ціну.
5. Розстрочка згідно з планом, часто на 7-10 років. Згідно з Указом 2184, девелопер має 12-місячний пільговий період на затримку здачі, а після 24 місяців затримки покупець може вимагати повернення коштів.
6. Передача об'єкта, після чого сплачується депозит на обслуговування, а реєстрація може відбутися пізніше.

Комісію вашому агентству платить девелопер. Запитайте, коли.

Розрахунковий приклад 1: перепродаж у New Cairo

Готова зареєстрована квартира продається за EGP 8,000,000. Продавець погодився на комісію 2.5% у вашому договорі (приклад ставки: закон її не встановлює).

• Податок на відчуження: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (продавець)
• Комісія: 8,000,000 x 2.5% = EGP 200,000 (продавець, банківським переказом)
• Чиста сума продавця до інших витрат: 8,000,000 - 200,000 - 200,000 = EGP 7,600,000
• Покупець: витрати на реєстрацію плюс збір Адвокатської спілки не більше EGP 25,000.

Розрахунковий приклад 2: об'єкт off-plan

Ціна об'єкта EGP 6,000,000, перший внесок 10% і щоквартальні платежі протягом 8 років (умови для прикладу).

• Перший внесок: 6,000,000 x 10% = EGP 600,000
• Залишок: 6,000,000 - 600,000 = EGP 5,400,000
• Кварталів: 8 x 4 = 32
• Кожен платіж: 5,400,000 / 32 = EGP 168,750
• Якщо депозит на обслуговування становить 8% (лише для прикладу, перевірте договір): 6,000,000 x 8% = EGP 480,000 додатково.

Завжди показуйте клієнту загальну суму, а не лише щомісячну. Скористайтеся калькулятором комісії, щоб перевірити свою частку.

У 2026 році збори і строки сплати податків змінилися. Перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти.

Більше про off-plan у статті як працює off-plan у Єгипті. Тренуйтеся з вправами off-plan у Єгипті і гроші в Єгипті.