Робота агента з нерухомості у Франції

Ласкаво просимо на курс. За вісім коротких уроків ви дізнаєтеся, як почати, працювати і зростати як агент з нерухомості у Франції. Цей перший урок про саму роботу: кому дозволено її виконувати, хто вам платить і яким насправді буде перший рік.

Охоплення. Цей курс охоплює метропольну Францію з фокусом на чотири ринки: Париж, Лазурний Берег (Ніцца, Канни, Антіб), Ліон і Бордо.

Ліцензована професія з трьома шляхами входу

Франція регулює посередників у нерухомості через loi Hoguet (закон n° 70-9 від 2 січня 1970 року) і декрет до нього n° 72-678 від 20 липня 1972 року. Кожен, хто регулярно веде переговори, продає, здає в оренду або управляє нерухомістю для інших, має працювати за carte professionnelle, професійною карткою, яку видає CCI, торгово-промислова палата. Для продажів це carte T (transaction).

Картку має лише одна особа або компанія. Усі інші, хто веде переговори, працюють від імені цього власника. На практиці ви зустрінете три профілі:

• Власник картки (titulaire de la carte T). Агентство або головна компанія мережі чи її законний представник. Він підписує мандати, має страхування і, де це дозволено, тримає гроші клієнтів (урок 3).
• Найманий négociateur. Працівник власника картки, який отримує зарплату та комісію за національною колективною угодою у сфері нерухомості (IDCC 1527).
• Agent commercial immobilier, якого часто називають mandataire. Самозайнятий консультант, який працює за договором з власником картки, дуже часто з мережею, як-от IAD, Safti, Capifrance або eXp.

І найманому négociateur, і agent commercial потрібна attestation d’habilitation: іменний документ, який власник картки запитує в CCI і який дозволяє вести переговори від його імені. Власна картка їм не потрібна (урок 2).

Що насправді робить агент

При перепродажу ви зазвичай працюєте на продавця. Ви:

1. Отримайте об'єкт і підпишіть письмовий мандат до будь-яких переговорів (урок 4).
2. Оцініть житло, зберіть діагностику та опублікуйте оголошення з гонорарами, показаними так, як вимагають правила.
3. Кваліфікуйте покупців, організуйте покази та збирайте пропозиції.
4. Допоможіть обом сторонам дійти до compromis або promesse de vente, а потім супроводжуйте 10-денний період для відмови покупця, банк і notaire до остаточного акта (урок 6).

У новобудові ви продаєте для забудовника за правилами VEFA (урок 5). В оренді ви знаходите і перевіряєте орендарів для власника.

Хто наймає

Ви зустрінете чотири основні типи роботодавців:

• Мережі mandataires. La Maison des Mandataires нарахувала 47,000 консультантів мереж наприкінці 2025 року, на 7% більше, ніж роком раніше. Мережі провели 28% угод через посередників у 2025 році проти 13% у 2018 році.
• Мережі франшиз і філій, як-от Orpi, Century 21, Laforêt, Guy Hoquet або Nestenn, якими часто керують місцеві власники.
• Престижні агентства, сильні в Парижі та на Лазурному Березі, як-от Barnes, Daniel Féau, Émile Garcin, Kretz, Engel & Völkers, Sotheby’s International Realty, John Taylor або Michaël Zingraf.
• Незалежні місцеві агентства, часто сімейні фірми, які також займаються орендою та управлінням нерухомістю.

Професійне об'єднання FNAIM заявляє про близько 10,000 агентств-членів. Сам ринок великий: за 12 місяців до кінця травня 2026 року власника змінили близько 949,000 осель на вторинному ринку, на 5.7% більше, ніж роком раніше (MesFraisNotaire з посиланням на Notaires de France).

Як вам платять

У Франції немає законної шкали гонорарів. Агентство встановлює власний тариф, але має опублікувати його з ПДВ (TTC), з максимальною ставкою і зазначенням, хто платить (урок 4). Галузевий блог Agence Immobilière France оцінює більшість гонорарів від 3% до 10% ціни, менше зі зростанням ціни, і вважає, що приблизно 70% мандатів на продаж покладають гонорар на продавця. Сприймайте це як орієнтир, а не офіційні дані.

Цей гонорар отримує власник картки. Ваша частка залежить від вашого статусу:

Статус	Як вам платять	Головний ризик
Найманий négociateur	Зарплата плюс комісія, соціальне забезпечення через роботодавця	Менша частка з кожної угоди
Agent commercial у мережі	Відсоток від гонорару, який ви приносите, мінус щомісячний пакет	Жодного доходу, доки угоду не закрито
Agent commercial у місцевому агентстві	Частка, узгоджена у вашому договорі	Залежить від лідів одного агентства
Власне агентство з carte T	Ви залишаєте винагороду собі, ви оплачуєте витрати	Увесь ризик і вся документація

Для найманих працівників Kohen Avocats визначає мінімум для négociateur VRP, що не є керівником, за IDCC 1527 у €1,500 брутто на місяць, або €19,500 на рік з виплатою за 13 місяців, і зазначає, що це може бути аванс у рахунок комісій. Розрахунки ми зробимо в уроці 8, а свої цифри можна перевірити в калькуляторі комісії.

Реалістичний перший рік

Будьте чесними із собою, перш ніж почати:

• Документи французькою. Мандати, пропозиції, compromis і реєстр CCI ведуться французькою. Мовного тесту немає, але на практиці потрібна вільна французька. Англійська, італійська, російська чи арабська є реальним плюсом у паризькому люксі та на Лазурному Березі.
• Незалежність має ціну. Як agent commercial ви сплачуєте власні внески, страхування та пакет мережі навіть у місяць без продажу.
• Ви маєте навчатися. Кожен, хто веде переговори, має проходити безперервне навчання: 42 години за три роки (урок 3).
• Правила перевіряють. У дослідженні 2019 року 2,175 закладів DGCCRF виявила порушення в 64% із них, здебільшого щодо мандатів і відображення гонорарів. Робіть усе за правилами з першого дня.

Агенти, які тримаються в професії, будують щоденну рутину, знають свою територію вулиця за вулицею і бачать у кожному продавці майбутню рекомендацію. Саме в цьому вам допоможе цей курс.

Що далі

В уроці 2 ми розглянемо, кому дозволено працювати у Франції і в якому статусі. Щоб побачити відкриті вакансії вже зараз, перегляньте вакансії і порівняйте роботодавців у розділі агентства.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною консультацією. CloserPass не пов'язаний з CCI, FNAIM чи будь-яким державним органом. Правила й цифри змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти.