Угода від початку до кінця у Франції

Французький продаж проходить через кілька рук: вас, продавця, покупця, зазвичай банк і notaire, публічну посадову особу, яка складає остаточний акт і стягує податки. Ваша цінність у тому, щоб знати порядок, тримати всіх у графіку і стежити, щоб нікого не здивували витрати. Цей урок проходить продаж на вторинному ринку, потім новобудову, і розраховує цифри в євро.

Хто що робить

• Ви, négociateur або agent commercial: за мандатом власника картки маркетинг, покази, пропозиції, пакет документів для notaire, координація.
• Власник картки: підписує мандат, виставляє рахунок за гонорар і, якщо має гарантію, може тримати кошти.
• Notaire: перевіряє право власності та документи, на прохання складає або приймає compromis, підписує acte authentique і сплачує податки державі.
• Банк або брокер: схвалює кредит.

Перепродаж крок за кроком

1. Мандат. Підписаний і внесений до registre des mandats, з гонораром TTC і зазначенням, хто платить (урок 4).
2. Покази та пропозиція. Покупець робить письмову пропозицію. Перевірте, що ціна і база гонорару зрозумілі.
3. Діагностика та документи. Продавець надає технічну діагностику, зокрема DPE, а для квартири також документи будинку.
4. Compromis або promesse de vente. Попередній договір фіксує ціну, умови, дату акта та будь-який завдаток. Його можна підписати приватно, в агентстві або в notaire.
5. 10-денний період для відмови. Дивіться нижче.
6. Схвалення кредиту. Банк схвалює кредит до підписання акта.
7. Acte authentique. Підписується в notaire, який отримує кошти і сплачує droits de mutation. Покупець стає власником.
8. Ваш гонорар. Стягується, лише якщо продаж справді відбувся. Положення про гонорар без продажу є незаконним (DGCCRF).

10-денний період для відмови

Він захищає покупця, і ви маєте знати його напам'ять. За даними Notaires de France:

• Він застосовується до непрофесійного покупця житлової нерухомості за статтею L.271-1 Code de la construction et de l’habitation.
• Він триває 10 календарних днів.
• Він починається наступного дня після першого вручення рекомендованого листа з підписаним compromis або наступного дня після підписання, якщо compromis підписано в notaire.
• Покупець відмовляється рекомендованим листом, без пояснення причин і без штрафу.
• Будь-який завдаток повертають протягом 21 дня.

Тож підписаний compromis протягом десяти днів ще не є завершеною угодою. Не кажіть продавцю «продано», доки період не мине.

Droits de mutation у 2026 році

Покупці називають їх frais de notaire, але більша частина суми становить droits de mutation (DMTO), що сплачуються державі та département. Закон про фінанси на 2025 рік дозволив départements підвищити свою частку з 4.50% до 5.00% з 1 квітня 2025 року по 31 березня 2028 року. MesFraisNotaire, звірено з таблицею DGFiP від 1 червня 2026 року, наводить:

Ситуація	Загальна DMTO на вторинному ринку
89 départements, які підвищили ставку, зокрема Париж (75), Рона (69) і Жиронда (33)	6.31% (часто округлюють до 6.32%)
11 départements без підвищення, зокрема Приморські Альпи (06)	5.81%
Покупці першого житла, які мають на це право, у département з підвищеною ставкою	5.81%

FAQ того самого сайту суперечливо описує Приморські Альпи, тож перевірте таблицю DGFiP, перш ніж називати цифру.

Усі витрати покупця на вторинному ринку, податки плюс гонорари та витрати notaire, у прикладах MesFraisNotaire становили близько 7.2% до 7.8% ціни.

Приклад 1: квартира на вторинному ринку в Парижі

Покупець платить €250,000 за квартиру на вторинному ринку в Парижі. Оцінка загальних витрат покупця від MesFraisNotaire: 7.81%, тобто близько €19,525. Гонорар агентства додається зверху або входить у ціну залежно від мандата.

Якщо мандат покладає гонорар 5% TTC на продавця, агентство виставляє продавцю рахунок на €12,500 TTC, а витрати покупця розраховують від €250,000.

Приклад 2: вибір платника змінює податки

Продавець у Ліоні хоче отримати €400,000 чистими. Гонорар становить €20,000 TTC.

Варіант	Ціна в акті	DMTO 6.31%
Гонорар платить продавець	€420,000	€26,502
Гонорар платить покупець	€400,000 (плюс гонорар €20,000)	€25,240

Коли платить покупець, droits de mutation нараховують на чисту ціну продавця, що тут заощаджує близько €1,262. Agence Immobilière France відзначає цей ефект і вважає, що приблизно 70% мандатів досі покладають гонорар на продавця.

Приклад 3: вторинний ринок на Лазурному Березі

Покупець платить €340,000 за квартиру в Приморських Альпах, де DMTO залишилися на рівні 5.81%. Оцінка загальних витрат покупця від MesFraisNotaire: 7.19%, близько €24,446.

Новобудова: VEFA

При купівлі off-plan кроки змінюються:

1. Contrat de réservation. Покупець резервує об'єкт і може внести завдаток, обмежений законом: 5%, якщо продаж має бути підписаний протягом року, 2% протягом двох років, нуль за більшого строку (Le Mag Juridique; більшість текстів відносять ці правила до статей R.261-28 до R.261-31 Кодексу, тож перевірте номер).
2. Acte de vente у VEFA в notaire.
3. Поетапні платежі, обмежені статтею R.261-14: щонайбільше 35% після фундаменту, 70% коли будівля захищена від води (hors d’eau), 95% після завершення і останні 5% при передачі, які можна утримати на депозиті, якщо зафіксовано застереження щодо дефектів. Пеня за прострочення платежу обмежена 1% на місяць.
4. Передача і перелік застережень.

Приклад: нова квартира за €400,000 у Бордо, продаж підписано протягом року.

Етап	Максимум сплаченого загалом	З них на цьому етапі
Завдаток при резервуванні (5%)	€20,000	€20,000
Фундамент (35%)	€140,000	€120,000
Захист від води (70%)	€280,000	€140,000
Завершення (95%)	€380,000	€100,000
Передача (100%)	€400,000	€20,000

Завдаток зараховують у ціну. Кожна житлова VEFA також потребує garantie financière d’achèvement (GFA) від банку, страховика чи гарантійної компанії, яка гарантує завершення будівлі, якщо забудовник не впорається (Homunity). Витрати покупця при першому продажу нового житла, за загальними повідомленнями, набагато нижчі, ніж на вторинному ринку, але ми не перевіряли ставку для цього курсу, тож попросіть кошторис у notaire, а не наводьте цифри вторинного ринку.

Бік продавця: приріст капіталу

Продавці-нерезиденти часто питають, скільки вони будуть винні. David Notaires наводить правила:

• 19% податку на доходи з приросту плюс 17.2% соціальних внесків, або лише 7.5% для продавців, приєднаних до системи соціального забезпечення ЄЕЗ чи Швейцарії.
• Додатковий податок від 2% до 6% на прирости понад €50,000.
• Знижки за строк володіння з шостого року: без податку на доходи після 22 років, без соціальних внесків після 30 років.
• Податковий представник потрібен, якщо продавець живе поза ЄЕЗ, ціна перевищує €150,000, а об'єктом володіли менше 30 років.

Мебльована оренда. При продажах з 15 лютого 2025 року амортизація, заявлена за реальним режимом LMNP, додається назад при розрахунку приросту (NBE Avocats). Інвестори, які здають мебльоване житло, мають порадитися з бухгалтером перед продажем.

Іпотека

У жовтні 2026 року середні ставки брокерів становили 3.50% на 15 років, 3.66% на 20 років і 3.75% на 25 років (PAP.fr). Знайомте своїх покупців із брокером заздалегідь, до того як вони зроблять пропозицію.

Податки, гонорари та ставки змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Тренуйтеся з навчанням з продажів.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною чи податковою консультацією.