Правила, яких ви щодня дотримуєтеся в Марокко

Без ліцензії та без регулятора для агентів ніхто не перевіряє ваші справи щотижня. Але правила від цього не легшають. До вас застосовуються договірне право, право захисту прав споживачів, законодавство про дані та про протидію відмиванню коштів. Цей урок перетворює їх на щоденні звички.

Доручення та листи показів

Ваші відносини з клієнтом є звичайним договором за Кодексом зобов'язань і договорів. Форма не обов'язкова, але без письмового документа вашу винагороду важко відстояти. У листопаді 2025 року агенти з Рабата розповіли Le Brief, що підписаних доручень, договорів про пошук і листів показів часто немає, і саме так агенти втрачають винагороду, коли клієнти йдуть напряму.

Хороший мандат містить:

1. Сторони, об'єкт і його номер титулу (titre foncier), якщо він є.
2. Ексклюзивне чи ні, і строк дії.
3. Комісія: ставка або сума, хто платить, чи включено податок і коли її сплачують.
4. Що відбувається, якщо клієнт купує чи продає з кимось, кого ви представили, після завершення доручення.

Додайте лист показу (bon de visite), підписаний кожною людиною, якій ви показуєте об'єкт. Це ваш доказ того, що ви їх познайомили.

У Марокко немає законної стелі комісії. Ставка така, яку підписав клієнт.

Чесна реклама

Ми не знайшли в Марокко дозволу на рекламу об'єктів нерухомості, як цього вимагають деякі ринки Перської затоки. Однак загальне право діє. Challenge (червень 2025) пояснює, що згідно із законом про захист прав споживачів Законом 31-08 реклама заборонена, коли вона вводить споживача в оману щодо суттєвих моментів, як-от ціна, якості чи особа продавця. Видання повідомляє про штрафи, які за пов'язаними законами можуть сягати MAD 1,000,000 залежно від випадку.

На практиці:

• Показуйте реальну ціну, реальну площу і реальні фото.
• Ніколи не рекламуйте об'єкт без доручення власника.
• Не обіцяйте посвідку на проживання разом із купівлею. У Марокко немає «золотої візи».
• Не обіцяйте дату здачі, якої немає в договорі девелопера.

Повідомлення з пошуку клієнтів і дані клієнтів

Дані клієнтів захищені Законом 09-08, нагляд здійснює CNDP. Інформаційний листок CNDP про пошук клієнтів каже, що надсилання реклами електронними засобами потребує попередньої згоди особи і попереднього повідомлення CNDP. Виняток: людина, яка раніше купувала у вас подібну послугу. Кожне повідомлення має давати безкоштовну і просту можливість відписатися. Звернення до людини, яка заперечила, може призвести до штрафу від MAD 20,000 до 200,000, ув'язнення або обох покарань.

Отже: формуйте список контактів із людей, які погодилися, і видаляйте кожного, хто просить припинити.

Протидія відмиванню коштів щодня

Згідно із Законом 43-05 і Наказом 133.23 ви повинні:

• Ідентифікувати кожного клієнта і справжнього кінцевого бенефіціара за компанією.
• Відмовляти анонімним клієнтам і фіктивним компаніям.
• Перевіряти імена за санкційними списками.
• Повідомляти ANRF про підозрілі операції.
• Робити внесок у щорічний звіт до Міністерства житлового будівництва.

Закон 12-18 додав дисциплінарні санкції за порушення, зокрема тимчасове зупинення діяльності (Bladi, 2021). Саме відмивання коштів є злочином: Hespress повідомляє про покарання від двох до п'яти років ув'язнення і штрафи від MAD 50,000 до 500,000 для фізичних осіб.

Правила 2026 року, які змінюють ваші угоди

• Лише нотаріус або адули. З 16 липня 2026 року (Закон 41.25) акт купівлі-продажу, обіцянка продажу і попередній договір off-plan мають бути автентичними актами нотаріуса або двох адулів. Адвокати більше не можуть їх складати.
• Довіреності. З 1 червня 2026 року (Закон 31.18) будь-яку довіреність на продаж чи іпотеку треба спершу зареєструвати в суді першої інстанції, інакше земельний реєстр може відмовити в реєстрації акта (Al3omk).
• Надбавка за готівку. З 1 липня 2026 року продаж понад MAD 300,000 обкладається додатковим реєстраційним збором 2% на будь-яку частину ціни, сплачену не відстежуваним способом і не зафіксовану в акті (Medias24). Цифри для прикладу: MAD 200,000, сплачені готівкою, коштують покупцю на MAD 4,000 більше.
• Задекларована ціна. ReaConsult попереджає, що податкова служба може скоригувати ціну, яка видається занадто низькою, і нарахувати штрафи. Ніколи не допомагайте приховати частину ціни.

Оренда

Довгострокова оренда регулюється Законом 67-12: письмовий договір, депозит не більше двомісячної орендної плати і виселення лише за рішенням суду (Global Property Guide). Подобова оренда для відпочинку потребує ліцензії за Законом 80-14.

Через що агенти потрапляють у халепу

Помилка	Наслідок
Немає підписаного доручення чи листа показу	Клієнт іде напряму, винагорода втрачена
Прийом частини ціни готівкою	Надбавка 2% для покупця, ризики щодо AML для вас
Незареєстрована довіреність	Відмова в реєстрації акта в земельному реєстрі
Оманливе оголошення чи ціна	Штрафи за законодавством про захист прав споживачів
Повідомлення людям, які відписалися	Штраф CNDP від MAD 20,000 до 200,000
Немає файлу з документами клієнта	Порушення Закону 43-05

Головне

• Спершу доручення, потім покази. Завжди письмово.
• Рекламуйте лише правдиве і те, на що є доручення.
• Отримуйте згоду, перш ніж надсилати маркетингові повідомлення.
• Знайте свого клієнта, відмовляйтеся від готівки і повідомляйте ANRF про підозри.

Ці правила швидко змінюються. Перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти, і тренуйтеся з вправами на правила Марокко. Про комісію читайте в статті Комісія агента з нерухомості в Марокко.