Робота агента з нерухомості в Португалії

Ласкаво просимо на курс. За вісім коротких уроків ви дізнаєтеся, як почати, працювати і зростати як агент з нерухомості в Португалії. Цей перший урок про саму роботу: чим ви займаєтеся цілий день, хто вам платить і яким насправді буде перший рік.

Ліцензія в агентства, клієнт у вас

У Португалії посередництво в нерухомості є ліцензованою діяльністю. Law 15/2013 встановлює, що компанії (або індивідуальному підприємцю) потрібна ліцензія від IMPIC, державного інституту нерухомості та будівництва, перш ніж вона зможе діяти як посередник. У галузі її називають ліцензією AMI. Докладно ми розглянемо її в уроці 3.

Більшість людей, які показують житло, самі не мають такої ліцензії. Вони працюють як consultores imobiliários (консультанти з нерухомості) за ліцензією агентства, до якого приєдналися. Ekonomista у вересні 2026 року пояснив, що консультанту потрібен лише договір про співпрацю з ліцензованою компанією. Гостьовий автор Doutor Finanças у 2024 році оцінив, що значно понад 95% агентів працюють саме так, а загальну кількість назвав у межах від 40,000 до 60,000 осіб. Індивідуального реєстру немає, тож сприймайте це як оцінку.

Чим насправді займається консультант

При перепродажу ви зазвичай працюєте на продавця. Ви:

1. Отримати об'єкт і домогтися, щоб власник підписав договір посередництва агентства (урок 4).
2. Оцінюєте житло, фотографуєте і публікуєте його на порталах.
3. Кваліфікувати покупців, організовувати перегляди та ідентифікувати кожного клієнта для перевірок з протидії відмиванню коштів.
4. Вести переговори щодо пропозиції та допомогти обом сторонам дійти до попереднього договору (CPCV) і завдатку (sinal).
5. Координувати банк, адвоката чи solicitador та escritura, доки ключі не перейдуть до нового власника.

У продажах новобудов чи off-plan ви продаєте для забудовника, часто через запуски проєктів і заходи для покупців. В оренді ви знаходите і перевіряєте орендарів для орендодавця.

Хто наймає

Ви зустрінете три основні типи роботодавців:

• Національні мережі та франшизи, де більшість консультантів самозайняті під спільним брендом.
• Незалежні та бутикові агентства, часто сильні в одному місті, на одному узбережжі чи в одному ціновому сегменті.
• Забудовники та їхні відділи продажу, які продають нові проєкти.

Мережі великі. ECO повідомив у березні 2026 року, що у 2025 році RE/MAX мала 11,350 консультантів у 422 агентствах, Century 21 мала 5,086 консультантів, ERA близько 3,300, а Zome 2,064. KW (Keller Williams) не назвала кількість працівників, але повідомила про 14,429 угод. Разом п'ять найбільших мереж мали 24,825 консультантів і закрили понад 140,000 угод.

Іноземні покупці мають значення. Дані INE, які навів ECO, показують, що у 2025 році іноземці здійснили 27.6% купівель житла для сімей, а лідирували покупці з Бразилії, Анголи та Франції. Мови дають реальну перевагу.

Як вам платять

Жоден закон не фіксує винагороду. Law 15/2013 лише вимагає, щоб у договорі посередництва були зазначені винагорода агентства, спосіб оплати і ставка ПДВ. Ekonomista у вересні 2026 року повідомив, що агентства зазвичай беруть від 2% до 6% від ціни, причому у великих мережах найчастіше називають 5%. Зверху додається ПДВ 23%, як у прикладі Postal із продажем за €250,000 зі ставкою 5%: винагорода €12,500 плюс €2,875 ПДВ. При продажу зазвичай платить продавець.

Ця винагорода надходить агентству. Ви отримуєте частку:

Модель	Як це працює	Головний ризик
Самозайнятий консультант (recibos verdes)	Ви виставляєте агентству рахунок за свою частку кожної винагороди	Жодного доходу, доки угоду не закрито
Найманий працівник із зарплатою та комісією	Договір, соціальне страхування сплачує роботодавець	Менша частка з угоди, і таке трапляється рідше
Посада з продажу в девелопера	Зарплата або винагорода за проданий об'єкт	Залежить від одного проєкту

Ekonomista оцінив звичайну частку консультанта в від 40% до 50% винагороди агентства залежно від моделі. Частки менші, коли винагороду ділять із колегою чи іншим агентством: у прикладі Postal консультант отримав €3,125 із винагороди €12,500, тобто близько 25%.

Щодо оренди, ECO ще у 2020 році повідомляв, що Century 21 брала від півтори до двох місячних орендних плат, а ERA дві місячні плати плюс ПДВ. Запитайте у свого агентства актуальні ставки.

Сторінка Indeed для consultor imobiliário, складена з 314 повідомлених зарплат і оновлена в жовтні 2026 року, показує в середньому близько €2,890 на місяць, здебільшого в межах від €1,079 до €7,739. Це дані, які повідомили самі користувачі, а не офіційна статистика. Ми зробимо розрахунки в уроці 8, а свої цифри можна перевірити в калькуляторі комісії.

Реалістичний перший рік

Будьте чесними із собою, перш ніж почати:

• Угоди потребують часу. За даними ECO, у п'яти великих мережах у 2025 році в середньому припадало 5.2 угоди на консультанта. Це приблизно одна угода на десять тижнів, а в новачка показник буде нижчим за середній.
• Вам потрібні заощадження. Працюючи лише за комісію, плануйте покриття витрат на життя на кілька місяців.
• Документи і є роботою. Ліцензії, перевірки з протидії відмиванню коштів, енергетичні сертифікати та податки. Агенти, які в цьому розбираються, здобувають довіру.
• Мови та знання місцевості важать більше, ніж відшліфована презентація.

Агенти, які затримуються в професії, вибудовують щоденну рутину, постійно вивчають правила і ставляться до кожного клієнта як до майбутньої рекомендації. Саме в цьому вам допоможе цей курс.

Що далі

В уроці 2 ми розглянемо, кому дозволено працювати в Португалії і на якій підставі. Щоб переглянути відкриті вакансії вже зараз, перейдіть до розділу вакансії і порівняйте роботодавців у розділі агентства.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною чи податковою консультацією. Правила і цифри змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти.