Ліцензія AMI: вимоги, збори та обов'язки

В одному Португалія простіша за багато країн: тут одна національна ліцензія, яку видає один орган, без іспиту. В іншому вона суворіша: ліцензія передбачає страхування, щорічне підтвердження і реальні штрафи. Цей урок проведе вас через усе це.

Кому потрібна ліцензія

Law 15/2013 встановлює, що посередництво в нерухомості в Португалії потребує ліцензії від IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção). Закон називає власника ліцензії empresa de mediação imobiliária (посередницька компанія з нерухомості). Це може бути компанія або індивідуальний підприємець.

Якщо ви приєднуєтеся до агентства як консультант, ліцензію має агентство, а ви працюєте за нею (урок 2). Власна ліцензія потрібна лише тоді, коли ви відкриваєте власний бізнес. Ekonomista зазначає, що для відкриття агентства обов'язкового курсу немає.

Дві вимоги

Article 5 закону встановлює лише дві умови:

1. Комерційна доброчесність (idoneidade comercial) компанії та її законних представників. Article 6 виключає, наприклад, компанії-банкрутів і осіб з певними остаточними вироками за попередні п'ять років. Doutor Finanças серед них називає вироки до позбавлення волі за шахрайство, корупцію чи відмивання коштів. Доброчесність підтверджують заявою під присягою та довідкою про несудимість.
2. Страхування цивільної відповідальності щонайменше на €150,000 або фінансова гарантія чи рівноцінний інструмент (article 7). gov.pt підтверджує той самий мінімум. Поліс з іншої країни Європейської економічної зони приймається.

Як подати заявку

Doutor Finanças описує кроки у своєму гайді 2025 року. Подати заявку можна онлайн, у пункті прийому IMPIC або через Balcão do Empreendedor (портал послуг для бізнесу). Подавайте заявку до початку роботи, а не після.

Вам знадобиться:

• Форма заявки і заява про доброчесність.
• Перелік приміщень, відкритих для клієнтів.
• Страховий поліс і підтвердження оплати.
• Для індивідуального підприємця: посвідчення особи, декларація про початок діяльності та довідка про несудимість, видана з метою «Mediação Imobiliária».
• Для компанії: перелік законних представників, їхні посвідчення особи та довідки про несудимість, податковий номер компанії і код доступу до витягу з комерційного реєстру.

Заявники з інших країн Європейської економічної зони можуть подавати документи португальською або англійською (FAQ IMPIC).

Строк рішення. Article 8 дає IMPIC 20 днів на рішення після отримання повного пакета. Якщо відповіді вчасно немає, заявка вважається мовчазно схваленою. Схвалення набирає чинності лише після сплати збору і підтвердження страхування.

Скільки це коштує

Згідно з FAQ IMPIC, на підставі Ordinance 199/2013:

Стаття	Сума
Заявка на ліцензію	€100
Нова заявка після несплаченого збору	€150
Щорічний регуляторний збір	€265, пропорційно в перший рік
Дублікат посвідчення представника або довідка	€25 за кожен

Додайте страхову премію, яка залежить від страховика. Doutor Finanças підтвердив суми €100 і €265 у листопаді 2025 року.

Як зберегти ліцензію чинною

Ліцензія не має строку дії (article 4). Вона може втратити чинність, бути призупинена чи анульована, якщо ви перестанете відповідати вимогам. Ваші щорічні та поточні обов'язки:

• Щороку в січні сплачуйте щорічний збір і підтверджуйте, що досі відповідаєте вимогам, зокрема наявність чинної страховки. Doutor Finanças називає це щорічним поновленням.
• Повідомляйте IMPIC протягом 30 днів, коли відкриваєте, переносите чи закриваєте приміщення, відкриті для відвідувачів (article 14).
• Повідомляйте про зміни в даних компанії та вимогах, ведіть актуальний реєстр договорів посередництва і надавайте IMPIC будь-яку запитану інформацію (article 20, у викладі gov.pt).
• Майте книгу скарг (livro de reclamações).
• Використовуйте затверджений договір. Після Decree-law 102/2017 типові договори посередництва перевіряє IMPIC. Якщо ви використовуєте офіційний зразок з Ordinance 228/2018, достатньо подати його до IMPIC щонайменше за 5 робочих днів до першого використання. Власний зразок спочатку потребує схвалення IMPIC. Пропуск цього кроку може коштувати від €500 до €2,500 (Imojuris).
• Виконуйте обов'язки з протидії відмиванню коштів як зобов'язаний суб'єкт, зокрема призначте відповідального за комплаєнс і щокварталу звітуйте про угоди (урок 4, FAQ IMPIC).

Ваш номер скрізь

Article 13 встановлює, що назва компанії та її номер ліцензії мають бути в кожному офісі, відкритому для відвідувачів, а також у договорах, листуванні, публікаціях і всій рекламі. Лише ліцензовані компанії можуть використовувати слова mediação imobiliária у своїй назві.

Як консультант перевірте, що номер AMI вашого агентства є на ваших візитівках, у дописах і в кожному оголошенні.

Штрафи

Ці діапазони встановлює початкова редакція 2013 року (article 32). Відтоді до закону вносилися зміни, тож перевірте консолідовану версію, перш ніж покладатися на точну цифру.

Порушення	Діапазон штрафу
Посередництво без ліцензії, серед іншого	Від €5,000 до €30,000
Порушення обов'язків перед клієнтами (article 17) або правил щодо авансів (article 19)	Від €2,500 до €25,000
Неповідомлення про офіси або обслуговування клієнтів удома	Від €1,000 до €10,000
Відсутність номера ліцензії чи назви в документах і рекламі, серед іншого	Від €750 до €5,000
Інші обов'язки, наприклад деякі правила звітності	Від €500 до €2,500

За дві найсерйозніші групи порушень IMPIC може додатково закрити приміщення або заборонити діяльність на строк до двох років. Замах і необережність також караються, з удвічі меншими межами.

Крок за кроком

1. Оберіть модель: консультант в агентстві, індивідуальний підприємець чи компанія.
2. Отримайте NIF, NISS і зареєструйте діяльність (урок 2).
3. Отримайте довідку про несудимість і підпишіть заяву про доброчесність.
4. Оформіть страховку: щонайменше на €150,000.
5. Подайте заявку до IMPIC і сплатіть збір €100, потім щорічний збір.
6. Подайте зразок свого договору до IMPIC.
7. Налаштуйте AML: відповідальний за комплаєнс, анкети клієнтів, квартальні звіти.
8. Вказуйте свій номер AMI у кожному оголошенні, на візитівці та в договорі.
9. Позначте в календарі кожен січень для сплати збору і підтвердження вимог.

Правила і збори змінюються, тож перевіряйте в IMPIC, перш ніж діяти. Тренуйтеся з вправами з продажів.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною консультацією.