Угода від початку до кінця в Португалії

Португальський продаж проходить через багато рук: ви, часто юрист або solicitador, банк, податкова, нотаріус або відділ Casa Pronta і земельний реєстр. Ваша цінність у тому, щоб знати порядок, тримати всіх у графіку і стежити, щоб нікого не здивував податковий рахунок. Цей урок проходить продаж на вторинному ринку, а потім розбирає одну угоду в євро.

Хто що робить

• Ви, консультант: договір посередництва, маркетинг, перегляди, пропозиція, ідентифікація клієнта, координація.
• Юрист або solicitador покупця: перевіряє документи, складає або перевіряє CPCV, бронює дату escritura.
• Банк: оцінює житло і схвалює іпотеку.
• Податкова (Finanças): видає платіжні документи для IMT і гербового збору, які покупець сплачує до escritura.
• Нотаріус або Casa Pronta: публічний акт продажу. Casa Pronta це єдине вікно земельного реєстру.
• Земельний реєстр (conservatória do registo predial): реєструє нового власника та будь-яку іпотеку.

Перепродаж крок за кроком

1. Договір посередництва. Письмовий і підписаний, із винагородою та ставкою ПДВ (урок 4).
2. Пропозиція і бронювання. Багато агентств беруть бронювання, щоб зупинити перегляди. Ми не знайшли спеціального правила в законі для цього, тож запишіть суму, строк підписання CPCV і чи повертається вона.
3. Ідентифікація. За правилами IMPIC ідентифікуйте обидві сторони та будь-якого кінцевого бенефіціара до CPCV (урок 4).
4. Перевірки. Юрист отримує certidão permanente (власник, іпотеки, арешти), caderneta predial (податкові дані), енергетичний сертифікат та історію ліцензій у муніципалітеті. З 2024 року licença de utilização більше не потрібна для escritura (Montepio), але її відсутність усе ще може заблокувати іпотеку.
5. CPCV і sinal. Див. нижче.
6. Схвалення іпотеки. Банк схвалює кредит до того, як буде призначено escritura.
7. IMT і гербовий збір. Покупець подає форму IMT (Modelo 1) і сплачує щонайпізніше наступного робочого дня після видачі платіжного документа, завжди до escritura (Portal das Finanças).
8. Escritura і реєстрація. У нотаріуса або в Casa Pronta, де продаж і реєстрація відбуваються за одне засідання.
9. Ваша винагорода. Належить після завершення угоди або при CPCV, якщо так зазначено у вашому договорі посередництва (Law 15/2013, стаття 19).

CPCV і sinal

Contrato-promessa de compra e venda (CPCV, попередній договір купівлі-продажу) це обіцянка купити і продати. Гайд Montepio за вересень 2026 року пояснює:

• Він укладається письмово і підписується обома сторонами. Закон передбачає особисте засвідчення підписів, від якого сторони можуть відмовитися в договорі.
• У ньому мають бути вказані сторони, об'єкт і його реєстрові та податкові дані, ціна та умови оплати, sinal, строк escritura, те, що житло продається без обтяжень, його містобудівна ліцензія та енергетичний сертифікат.
• Sinal (завдаток) узгоджується вільно, зазвичай від 10% до 20% ціни, і зараховується при escritura.
• Правило подвійного повернення. За статтею 442 Цивільного кодексу покупець, який відмовляється від угоди, втрачає sinal. Продавець, який відмовляється, має повернути його у подвійному розмірі. Також можна звернутися до суду з вимогою примусового продажу (execução específica).

Подбайте, щоб sinal було сплачено банківським переказом і зазначено в CPCV.

Іпотека

Banco de Portugal посилив свої рекомендації з 1 серпня 2026 року (Dinheiro Vivo):

• Співвідношення кредиту до вартості: до 90% для постійного житла, 80% для інших цілей.
• Обслуговування боргу: платежі до 45% доходу позичальника, раніше 50%.
• Строк: до 40 років, якщо найстаршому позичальнику 35 років або менше, інакше 35 років.

Тож навіть резиденту зазвичай потрібно щонайменше 10% ціни власними коштами, плюс податки та збори.

IMT і гербовий збір у 2026 році

Покупець сплачує IMT (податок на передачу) і гербовий збір (imposto do selo) у розмірі 0.8%, обидва від оподатковуваної вартості IMT (Portal das Finanças). Податковий гайд PwC на 2026 рік наводить шкалу IMT для континентальної Португалії:

Оподатковувана вартість	Постійне житло (HPP)	Друге житло або оренда
До €106,346	0%	1%
Від €106,346 до €145,470	2%	2%
Від €145,470 до €198,347	5%	5%
Від €198,347 до €330,539	7%	7%
Від €330,539 до €660,982	8%	8%
Від €660,982 до €1,150,853	6% фіксовано	6% фіксовано
Понад €1,150,853	7.5% фіксовано	7.5% фіксовано

Ставки до €660,982 маржинальні: кожна частина ціни оподатковується за своєю ставкою. Вище цього одна ставка застосовується до всієї ціни. Покупці віком до 35 років, які купують перше постійне житло, можуть отримати звільнення до €330,539 (PwC). На Мадейрі та Азорських островах діють інші шкали, які ми тут не розглядаємо.

Нерезиденти. З кінця травня 2026 року, згідно з Decree-law 97/2026, покупець, який не є податковим резидентом, сплачує фіксовані 7.5% за житло без шкали (Financial Options). Роз'яснення податкової від вересня 2026 року, про які повідомив idealista, кажуть, що покупець, який був резидентом раніше, сплачує звичайні ставки, а покупець, який стане резидентом протягом двох років, може повернути різницю протягом шести місяців. Повернення також можливе, якщо житло здається за помірною орендною платою (до €2,300 на місяць) протягом шести місяців і на 36 місяців у перші п'ять років.

Приклад розрахунку: квартира в Лісабоні

Пара купує квартиру в Лісабоні за €400,000 з іпотекою як постійне житло. Договір посередництва передбачає 5% плюс ПДВ, які сплачує продавець. Sinal і вибір Casa Pronta наведено як приклад.

Стаття	Розрахунок	Сума
Sinal 10% (приклад)	400,000 x 10%	€40,000
Мінімальні власні кошти при LTV 90% (sinal зараховується)	400,000 x 10%	€40,000
IMT, постійне житло	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
Гербовий збір за купівлю	400,000 x 0.8%	€3,200
Casa Pronta з іпотекою	Фіксований збір (Kinvest)	€700
Винагорода агентства, сплачує продавець	400,000 x 5%	€20,000
IVA на винагороду	20,000 x 23%	€4,600

Як складається IMT: нічого з перших €106,346, далі 2% з наступних €39,124, 5% з €52,877, 7% з €132,192 і 8% з останніх €69,461.

Та сама квартира, покупець-нерезидент. 400,000 x 7.5% = €30,000 IMT, приблизно на €11,763 більше. Покажіть це іноземним клієнтам, перш ніж вони зроблять пропозицію. Ніхто не любить сюрпризів на escritura.

Банк додає власні комісії та податки на кредит. Попросіть його письмовий розрахунок витрат.

Escritura: нотаріус або Casa Pronta

Casa Pronta оформлює продаж і реєстрацію в земельному реєстрі за один візит до відділу реєстру. Гайд Kinvest за жовтень 2026 року наводить фіксовані збори €375 з однією реєстраційною дією (купівля за готівку) і €700 з кількома (купівля плюс іпотека), плюс €50 за кожен додатковий об'єкт. IMT і гербовий збір сплачуються окремо. Коли всі документи готові, візит часто можна призначити приблизно за п'ять робочих днів.

У нотаріуса збори залежать від акта. Потім нотаріус або юрист подає документи на реєстрацію. У будь-якому разі покупець захищений лише тоді, коли купівлю зареєстровано.

Off-plan і новобудови

При купівлі off-plan основним документом є CPCV. Montepio радить додати специфікації будівлі та будь-які умови, пов'язані з роботами. У 2026 році стежте за двома моментами:

• ПДВ 6%. Decree-law 97/2026 дозволяє будувати деяке нове житло з ПДВ 6% замість 23% для постійного житла ціною до €660,982. Покупцю, який не заселиться протягом шести місяців, загрожує надбавка до IMT 10% (ECO).
• Поетапні платежі. Ми не змогли підтвердити загальний законний обов'язок забудовників гарантувати поетапні платежі покупців, як в Іспанії. Запитайте забудовника, яку гарантію він пропонує, і нехай юрист покупця її перевірить.

Податкові ставки залежать від дати та резидентства, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Тренуйтеся в розділі продажі.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною чи податковою консультацією.