Ваші перші 90 днів агентом у Португалії

Перші три місяці вирішують, чи залишитеся ви в цій професії. Новачкам рідко бракує таланту. Частіше вони чекають на ліди, нехтують розпорядком або втрачають винагороду через помилку в документах. Ось простий план.

Дні 1-30: налаштування і навчання

1. Спершу документи. NIF, NISS, реєстрація початку діяльності у Finanças і, якщо ви не з ЄС, відповідна віза (урок 2).
2. Вивчіть процес агентства. Його шаблон договору посередництва, форму ідентифікації, хто відповідальний за комплаєнс і коли подаються квартальні звіти IMPIC (уроки 3 і 4).
3. Вивчіть одну територію. Обійдіть її пішки. Відвідайте кожен об'єкт вашого агентства там. Занотуйте школи, транспорт, пляжі та нові проєкти.
4. Вивчіть цифри. IMT для резидентів і нерезидентів, гербовий збір 0.8%, збори Casa Pronta, 10% власних коштів, потрібних покупцю при LTV 90%. Клієнти перевіряють вас насамперед на цьому.
5. Налаштуйте інструменти (див. нижче).

Дні 31-60: шукайте людей

Власники і є бізнесом. Об'єкт приводить до вас покупців. Витрачайте щонайменше половину часу на пошук власників.

• Портали. Doutor Finanças називає idealista, Imovirtual, SUPERCASA, Casa Sapo і Mitula основними порталами, а приватні оголошення є на OLX, Custo Justo і Facebook Marketplace. Стежте за новими приватними оголошеннями на своїй території і телефонуйте власникам, які продають самостійно.
• Ваша мережа контактів. Розкажіть усім знайомим, чим ви займаєтеся. Підтримуйте зв'язок з юристами, solicitadores, бухгалтерами, іпотечними брокерами, будівельниками та адміністраторами будинків: вони першими дізнаються про продажі.
• Соцмережі. Короткі відео про вашу територію, огляди ринку з названими джерелами і кілька добре пояснених об'єктів. Публікуйте мовами ваших покупців, з номером AMI агентства.
• Дні відкритих дверей. Використовуйте їх, щоб знайомитися із сусідами, які можуть продавати наступними.
• Забудовники. Дізнайтеся, які проєкти продає ваше агентство, і відвідуйте кожен запуск.
• Спільноти іноземних покупців. Дані INE, які навів ECO, показують, що у 2025 році серед іноземних купівель лідирували покупці з Бразилії, Анголи та Франції, а найвищі середні ціни платили покупці з Великої Британії та США. Клуби, школи та групи експатів добре підходять, щоб про вас дізналися.

Дні 61-90: конверсія

• Кваліфікуйте кожного покупця. Бюджет, готівка чи іпотека, строки, податковий резидент чи ні. З серпня 2026 року Banco de Portugal обмежує кредити до 90% вартості для постійного житла і 80% для інших цілей, тож перевіряйте власні кошти заздалегідь.
• Питайте про податкове резидентство з першого дня. З травня 2026 року нерезидент сплачує фіксовані 7.5% IMT за житло.
• Виходьте на зв'язок протягом 24 годин після кожного показу.
• Ідентифікуйте клієнтів до CPCV. Це правило IMPIC, і пізні перевірки затримують угоди.
• Ставте за мету перший підписаний CPCV, а не лише перегляди.

Знайте темп

Дані ECO за березень 2026 року показують, що у п'яти найбільших мережах у 2025 році в середньому було 5.2 угоди на консультанта. Це середнє включає досвідчених консультантів. Поставте собі ціль на перший рік нижче цього середнього, плануйте заощадження відповідно і рахуйте свою активність, а не лише угоди.

Щоденний розпорядок

Час	Завдання
9:30 до 11:30	Пошук: дзвінки власникам, перевірка порталів, повідомлення в мережі
11:30 до 13:00	Покази та оцінки
14:30 до 15:30	Повторні контакти та оновлення CRM
15:30 до 18:30	Покази, контент, вивчення ринку
Кінець дня	Сплануйте завтра, запишіть три перемоги і один урок

Адаптуйте години до свого агентства, але тримайте блок пошуку фіксованим. Саме він першим зникає в насичений день, і саме через це за місяць пересихає ваша воронка.

Ваші інструменти

• CRM з кожним контактом, показом і датою повторного контакту.
• Акаунти на порталах, якими користується ваше агентство.
• Телефон із WhatsApp і хорошою якістю фото та відео.
• Шаблони: договір посередництва агентства, форма ідентифікації клієнта, анкета кваліфікації покупця і кошторис з IMT, гербовим збором і Casa Pronta.
• Список джерел: INE, Banco de Portugal, Portal das Finanças і звіти порталів для ваших оглядів ринку.

П'ять помилок, яких слід уникати

1. Показ житла без підписаного договору посередництва. Law 15/2013 вимагає письмового договору, і без нього ваша винагорода під загрозою.
2. Реклама без номера AMI або енергетичного класу.
3. Прийом готівки або пропуск ідентифікації до CPCV.
4. Обіцянка візи. Law 56/2023 скасував золоті візи через нерухомість для нових заявників.
5. Посилання на старі ставки IMT. Ставка для нерезидентів змінилася у 2026 році, а шкала оновлюється щороку.

Бережіть енергію

Ekonomista нагадує новим консультантам, що recibos verdes (робота як самозайнята особа) означають відсутність фіксованого графіка, оплачуваної відпустки і доходу без угод. Відмови є частиною кожного дня. Переглядайте свої цифри щоп'ятниці й продовжуйте навчатися.

Шукайте вакансії у вакансіях CloserPass і порівнюйте роботодавців у розділі агентства. Тренуйтеся з курсами мислення, продажі і клієнти.

Правила змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Цей урок є загальною інформацією.