Гроші та кар'єрне зростання в Португалії

Ви вивчили правила, ринок і угоду. Цей останній урок про ваші власні гроші: скільки ви насправді отримуєте з продажу, скільки винні податку, як обрати правильне агентство і як рости далі.

Розрахунок комісії

У Португалії жоден закон не встановлює розмір винагороди. Ekonomista у вересні 2026 року повідомив, що агентства беруть від 2% до 6%, найчастіше 5% у великих мережах, а консультанти зазвичай залишають собі від 40% до 50% винагороди агентства. Зверху додається ПДВ 23%, і ПДВ ніколи не входить у ваш розподіл комісії: він належить державі, як сказав консультант у статті Postal.

Наведені нижче розподіли є прикладами. Вирішує ваш власний договір.

Приклад 1: квартира на вторинному ринку в Порту, €300,000, винагорода 5% плюс ПДВ, ваша частка 45%.

1. Винагорода агентства: 300,000 x 5% = €15,000
2. ПДВ, нарахований продавцю: 15,000 x 23% = €3,450
3. Ваша частка: 15,000 x 45% = €6,750, до сплати ваших власних податків

Приклад 2: вілла в Алгарве, €900,000, винагорода 5%, поділена 50/50 з агентством покупця, ваша частка 40%.

1. Загальна винагорода: 900,000 x 5% = €45,000
2. Половина вашого агентства: €22,500
3. Ваша частка: 22,500 x 40% = €9,000

Приклад 3: довгострокова оренда, €1,500 на місяць, винагорода в розмірі півтора місяця оренди.

ECO у 2020 році повідомив, що мережі брали від півтора до двох місяців оренди. Винагорода: €2,250 плюс €517.50 ПДВ. При частці 45% ви отримуєте €1,012.50. Оренда приносить менше, але приводить орендодавців, які згодом можуть продавати.

Порахуйте власні цифри в калькуляторі комісії.

Податки та соцстрахування на recibos verdes

Як самозайнятий консультант ви відповідаєте за чотири речі:

• ПДВ. CGD пояснює, що ви можете залишатися звільненим за статтею 53 Кодексу ПДВ, поки ваш оборот за попередній рік не перевищує €15,000. Від €15,000 до €18,750 ви переходите на звичайний ПДВ з 1 січня наступного року. Понад €18,750 ви переходите одразу, з рахунку, яким перетнули межу. У звичайному режимі ви додаєте 23% до рахунків і сплачуєте їх державі за вирахуванням ПДВ на ваші витрати.
• Утримання IRS. Ваше агентство зазвичай утримує IRS з кожного платежу. CGD повідомляє, що з січня 2025 року ставка для професійної діяльності зі статті 151 Кодексу IRS знизилася з 25% до 23%, з можливістю залишити 25%. Звільнення для малих доходів не поширюється на посередницькі комісії, що підтвердила для консультантів з нерухомості палата бухгалтерів OCC.
• Річна декларація IRS. Ваш дохід належить до категорії B. За спрощеним режимом, як пояснює Doutor Finanças, оподатковується 75% доходу від діяльності з таблиці статті 151, і 15% валового доходу мають бути підтверджені витратами. Запитайте свого бухгалтера, який код діяльності відповідає вашій роботі, бо від нього залежить коефіцієнт. Утримання зараховуються як авансові платежі.
• Соцстрахування. 21.4% від 70% виставлених рахунків, декларується щокварталу, після повного звільнення в перші 12 місяців (Ekonomista, 2026).

Приклад третього року (самозайнятий, звичайний ПДВ)	Сума
Комісії, виставлені агентству	€40,000
Доданий ПДВ (23%)	€9,200, сплачується державі за вирахуванням ПДВ на витрати
IRS, утриманий агентством (23%)	€9,200, аванс у рахунок річного податку
База соцстрахування (70%)	€28,000
Соцстрахування (21.4%)	близько €5,992 на рік, приблизно €499 на місяць
Дохід, що оподатковується за спрощеним режимом (75%, якщо ваш код підпадає)	€30,000

Знайдіть contabilista certificado (сертифікованого бухгалтера) з першого місяця. Пропущена декларація коштує більше, ніж його послуги.

Як обрати агентство

Сторінка Indeed (314 зарплат, оновлено у жовтні 2026) показує середню суму близько €2,890 на місяць для консультантів, переважно від €1,079 до €7,739. Ekonomista наголошує, що такі оцінки доходів не підтверджені публічною статистикою. Використовуйте їх як відправну точку, а потім запитайте:

1. Який мій розподіл на власних об'єктах, на лідах агентства і в спільних угодах?
2. Коли мені платять? При escritura, при CPCV чи коли платять агентству?
3. Що станеться з моїми угодами, якщо я піду до їх закриття?
4. Який ваш номер AMI і який шаблон договору ви використовуєте?
5. Хто ваш відповідальний за комплаєнс і як ви проводите перевірки ідентифікації?
6. Які ліди, портали, навчання та офіс ви надаєте і за що плачу я?
7. Хто утримує мій IRS і за якою ставкою?
8. Якщо я не з ЄС: чи підтримає договір мою заявку на візу?

Зафіксуйте відповіді у своєму договорі про співпрацю. Порівнюйте роботодавців у розділі агентства CloserPass.

Розвиток кар'єри

• Спеціалізуйтеся. Преміальне житло, новобудови, одна національність чи мова, або оренда для орендодавців.
• Отримайте сертифікати. Ekonomista зазначає, що асоціація APEMIP проводить добровільну сертифікацію з публічним реєстром сертифікованих консультантів.
• Очольте команду. Якщо згодом наймете молодших консультантів, узгоджуйте кожен розподіл письмово.
• Будуйте власний бренд за допомогою оглядів ринку з джерелами і відгуків задоволених клієнтів.

Відкриття власного агентства AMI

Коли будете готові, ось чек-лист (уроки 3 і 4):

1. Оберіть форму: індивідуальний підприємець або компанія.
2. Страхування щонайменше на €150,000 і чиста репутація (Doutor Finanças).
3. Ліцензія IMPIC: €100 за заявку, €265 на рік, з підтвердженням вимог щосічня.
4. Шаблон договору: подайте офіційний шаблон Ordinance 228/2018 до IMPIC щонайменше за 5 робочих днів до використання (Imojuris).
5. Протидія відмиванню грошей: призначте відповідального за комплаєнс, повідомте IMPIC протягом 60 робочих днів, навчайте персонал, зберігайте записи 7 років і звітуйте про угоди щокварталу (IMPIC).
6. Номер AMI на дверях, у кожному договорі та кожному оголошенні.

Перед стартом: фінальний чек-лист

• Я знаю свій шлях до легальної роботи: реєстрація в ЄС або відповідна віза до приїзду.
• Я маю або подав заяву на свій NIF і NISS.
• Я знаю номер AMI і шаблон договору свого агентства.
• Я відкрив діяльність і розумію своє становище щодо ПДВ, IRS і соцстрахування .
• Я можу перелічити, що має містити договір посередництва .
• Я можу проводити перевірки ідентифікації до CPCV, і я ніколи не беру готівку €3,000 або більше.
• Я можу пояснити sinal і правило подвійного повернення.
• Я можу оцінити IMT і гербовий збір для резидента і нерезидента.
• У мене є план на 90 днів і щоденний блок часу на пошук.
• Мій розподіл і дати виплат зафіксовано письмово.

Ставки і правила змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти.

Пройти фінальний тест

Ви готові. Перевірте себе фінальним тестом з Португалії: питання з кожної теми, кожне з виправленням і джерелом. Потім перегляньте відкриті вакансії.

Цей урок є загальною інформацією, а не податковою чи юридичною консультацією.