Саудівська угода від початку до кінця

Переоформлення в Саудівській Аравії тепер майже повністю цифрове. Це робить їх швидкими, але лише якщо кожен крок підготовлено. Цей урок розбирає дві угоди: перепродаж і продаж off-plan.

Хто що робить

• Брокер підписує брокерський договір, перевіряє право власності, отримує рекламну ліцензію, знаходить покупця і координує кроки.
• Продавець зазвичай реєструє і сплачує Податок на операції з нерухомістю (RETT) у ZATCA, податковому органі, і виставляє угоду на переоформлення.
• Покупець підтверджує переоформлення на платформі і платить через систему.
• Банк, якщо є фінансування, проводить переоформлення і реєстрацію іпотеки за один крок.
• Платформи замінюють більшу частину колишніх паперів: Біржа нерухомості Міністерства юстиції (SREM) для її електронних актів і Реєстр нерухомості REGA для об'єктів, зареєстрованих там.
• Нотаріуси досі існують, але, за даними Raghdan, до них тепер звертаються рідше. Для складних угод або угод з іноземцями порадьте клієнту також залучити юриста.

Перепродаж крок за кроком

1. Підпишіть і депонуйте брокерський договір. Отримайте копію правовстановлювального документа і перевірте особу власника та наявність іпотеки.
2. Рекламуйте з ліцензією на кожне оголошення (урок 4).
3. Узгодьте ціну. Якщо покупець сплачує завдаток, його фіксують письмово, і він не може перевищувати 5% ціни.
4. Запишіть, хто що платить. За законом RETT сплачує продавець, але договір може перекласти весь податок чи його частину на покупця. Погодьте письмово свою комісію і ПДВ на неї, якщо він є.
5. Зареєструйте угоду в ZATCA через сервіс RETT і сплатіть податок. Trowers зазначає, що всі податки і збори мають бути сплачені електронно до подання заявки на переоформлення, а готівка і післядатовані чеки не допускаються. Без податкового сертифіката переоформлення немає.
6. Приведіть акт до ладу, якщо потрібно. Паперовий акт спершу треба перевести в електронний, що, за словами Raghdan, займає до 10 днів.
7. Виставте переоформлення. Обидві сторони входять через Nafath. У SREM продавець вводить ID покупця, ціну, банківський IBAN і податковий номер. У Реєстрі кроки схожі.
8. Покупець підтверджує і платить. У SREM гроші надходять на проміжний рахунок, а продавець отримує оплату після перевірки. У Реєстрі виплата продавцю може тривати до трьох робочих днів.
9. Новий правовстановлювальний документ. Акт видається на ім'я покупця, часто протягом кількох годин, якщо все готово.
10. Отримайте свою комісію згідно з договором.

Продаж off-plan крок за кроком

1. Перевірте проєкт у Wafi. Він має мати чинну ліцензію відповідного типу і зареєстрованого девелопера.
2. Підпишіть маркетинговий договір із девелопером і отримайте рекламну ліцензію на кожне оголошення.
3. Бронювання. Протягом строку маркетингової ліцензії девелопер може взяти бронювання до 5% вартості об'єкта, і ці кошти надходять на ескроу.
4. Договір купівлі-продажу. Він має містити дату передачі об'єкта і графік платежів.
5. Платежі надходять на ескроу, на ескроу-IBAN проєкту, ніколи вам. Гроші виходять з ескроу лише за розпорядженнями, підписаними девелопером, інженером-консультантом і сертифікованим бухгалтером.
6. Передача об'єкта і право власності. Після завершення об'єкт передають, а 5% вартості будівництва залишаються на ескроу протягом року для покриття прихованих дефектів, якщо їх не покриває страховий поліс.

Збори та податки, які треба пояснити

• RETT: 5% від вартості, але не нижче справедливої ринкової вартості. Продаж нерухомості оподатковується RETT замість ПДВ.
• Пільга на перше житло: держава покриває RETT з перших SAR 1 мільйона вартості першого житла громадянина Саудівської Аравії, який відповідає умовам.
• Збір для не-громадян при відчуженні: 2% в Ер-Ріяді, Джидді, Мецці та Медині, 0% в інших місцях (закон дозволяє до 5%). Хто платить, сторони узгоджують між собою.
• Збір за переоформлення в Реєстрі нерухомості: Trowers повідомляє про SAR 1,600, сума може змінюватися. Підтвердьте її на платформі.
• Брокерська комісія: 2.5% за замовчуванням, сплачує сторона, яка підписала договір з вами. Якщо ваше агентство додає ПДВ 15%, зазначте це в договорі.

Розрахунковий приклад у ріалах

Не-громадянин-резидент купує квартиру за SAR 1,500,000 у зоні іноземної власності в Ер-Ріяді. Ви підписали договір лише з продавцем за стандартною ставкою. Договір передбачає, що покупець сплачує RETT і збір 2%.

Стаття	Розрахунок	Сума
RETT (покупець, за договором)	1,500,000 × 5%	SAR 75,000
Збір для не-громадян (покупець)	1,500,000 × 2%	SAR 30,000
Збір за переоформлення в Реєстрі	Цифра Trowers	SAR 1,600
Ваша комісія (продавець)	1,500,000 × 2.5%	SAR 37,500

Загальні витрати покупця становлять 1,500,000 + 75,000 + 30,000 = SAR 1,605,000 плюс збір Реєстру, якщо його сплачує він. Продавець сплачує вашу комісію SAR 37,500 з ціни плюс SAR 5,625 ПДВ, якщо ваше агентство його додає (37,500 × 15%).

Збори тут нові і можуть змінюватися. Перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Порахуйте самі в калькуляторі комісії і тренуйтеся з саудівськими розрахунками.