Оформлення: регіональні реєстри, навчання і статус

У багатьох країнах цей урок був би про один іспит і одну ліцензію. Іспанія інша. Національної ліцензії немає, але те, де і як ви працюєте, визначає, що ви маєте зробити. Ось повна картина, регіон за регіоном.

Чому немає національної ліцензії

Королівський декрет-закон 4/2000 (стаття 3) відкрив посередництво з нерухомістю для всіх, без диплома чи членства в колегії. За даними Consumer, останній вступний іспит на офіційне звання Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) відбувся 9 квітня 2000 року.

Звання API і Colegios de APIs досі існують. Вступ необов'язковий. Деякі агенти використовують членство як знак якості, а у Валенсії члени колегій підпадають під власні правила, а не під регіональний реєстр. Житлова сфера належить до компетенції регіонів, тож деякі регіони створили власні реєстри. У січні 2026 року OCU назвала Мадрид, Канарські острови і Наварру регіонами з добровільним реєстром.

Регіони коротко

Регіон	Реєстр	Статус у жовтні 2026
Каталонія	Реєстр AICAT (Закон 18/2007, Декрет 12/2010)	Обов'язковий
Валенсійська громада	Реєстр RAI (Декрет 98/2022)	Обов'язковий, деякі умови скасовано у 2025 році
Андалусія	Реєстр спеціалізованих агентів (Закон 5/2025)	Створений законом, відкриття не підтверджено
Балеарські острови	Офіційний реєстр (Закон 3/2024)	Добровільний

Каталонія: AICAT

Кожен, хто регулярно і за плату є посередником у продажу чи оренді в Каталонії, має зареєструватися. Сторінка процедури Generalitat встановлює такі умови:

• Освіта: споріднений диплом (як-от право, економіка, бізнес, архітектура чи будівельна інженерія) або сертифікати визнаних курсів з тематики нерухомості. У компанії цій вимозі мають відповідати директори та відповідальна особа кожного офісу.
• Офіс, відкритий для відвідувачів, з відповідними ліцензіями, якщо ви не працюєте лише онлайн.
• Страхування відповідальності щонайменше €100,000 за випадок і €600,000 на рік на офіс, або €150,000 і €1,000,000 лише для онлайн-роботи.
• Гарантія щонайменше €60,000 на рік на офіс або €300,000 на агента лише для онлайн-роботи.

Заяву подають онлайн зі страховим полісом, підтвердженням гарантії та підтвердженням освіти. Збору немає. Реєстрація безстрокова, тож поновлювати її не треба, але ви маєте оновлювати дані за будь-яких змін. Після цього ви показуєте офіційний знак і номер на табличці офісу, на бланках і в усій своїй рекламі.

Валенсійська громада: Декрет 98/2022

Валенсійський реєстр обов'язковий з 16 жовтня 2022 року для всіх, хто є посередником, консультує або веде продаж, оренду, обмін нерухомості чи передачу прав. Ключові моменти з FAQ Generalitat:

• Освіта: сертифікати щонайменше на 200 навчальних годин з тематики нерухомості від державних центрів, університетів або затверджених центрів.
• Кожному офісу потрібен відповідальний керівник, який відповідає вимозі щодо освіти. Одна особа може наглядати не більше ніж за трьома офісами.
• Агентам, які працюють лише онлайн, потрібна фізична адреса в регіоні.
• Заяву подають онлайн.

Рішення 2025 року. У січні 2025 року Вищий суд Валенсії (TSJCV) частково задовольнив скаргу органу з питань конкуренції CNMC. Він скасував гарантію €60,000, страхування відповідальності €100,000 та інші вимоги. Сам реєстр залишився. Рішення могли оскаржити у Верховному суді, тож запитайте в Generalitat, що застосовується на день вашої реєстрації.

Андалусія: Закон 5/2025

Житловий закон Андалусії 5/2025 створює Реєстр спеціалізованих агентів з нерухомості житлового сектору, який преамбула називає обов'язковим. Стаття 52 вимагає:

• Звання API, відповідного диплома, чотирьох років підтвердженого досвіду або членства в колегії агентів.
• Щонайменше 100 годин спеціального навчання за попередні чотири роки для власника бізнесу і 50% персоналу.
• Гарантії або страхування і відсутності судимості, пов'язаної з цією діяльністю.

Одне з прикінцевих положень відкладає запуск реєстру на пізніший етап. Ми не змогли підтвердити, що в жовтні 2026 року він працював. Зберігайте підтвердження свого досвіду і навчання вже зараз.

Балеарські острови: добровільний реєстр

Закон 3/2024 створив офіційний реєстр, який уряд Балеарських островів описує як добровільний. Зареєстровані агенти мають мати освіту, гарантію щонайменше €60,000 на рік і страхування €100,000 за випадок і €600,000 на рік, а також показують знак і табличку.

Крок за кроком

1. Оберіть регіон і модель. Офіс, лише онлайн, найманий працівник чи самозайнятий.
2. Отримайте NIE (форма EX-15, збір €9.84, див. урок 2).
3. Оберіть свій статус.
   • Найманий працівник: агентство реєструє вас у соціальному страхуванні.
   • Autónomo: подайте форму податкового обліку 036 або 037 до Податкового агентства, потім приєднайтеся до режиму самозайнятих (RETA). Нові autónomos сплачують фіксовані €80 на місяць протягом перших 12 місяців (Billeo); після цього мінімальні внески у 2026 році становлять від €200 до €590 на місяць залежно від рівня доходу (El Derecho).
4. Пройдіть навчання, якого вимагає ваш регіон: 200 годин у Валенсії, 100 годин в Андалусії після відкриття реєстру, визнані курси в Каталонії.
5. Оформіть страхування і гарантію в Каталонії або на Балеарських островах, якщо реєструєтеся.
6. Зареєструйтеся онлайн і дочекайтеся свого номера.
7. Показуйте свій номер в офісі, на документах і в кожному оголошенні.
8. Оновлюйте дані щоразу, коли змінюється ваш офіс, персонал чи страховик.

Якщо ви приєднуєтеся до агентства, його реєстрація охоплює персонал, який лише показує для нього житло. Запитайте його номер.

Регіональні правила швидко змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Тренуйтеся у вправах на правила Іспанії і прочитайте Як стати агентом з нерухомості в Іспанії.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною консультацією.