Правила, яких ви щодня дотримуєтеся в Іспанії

Правила для агентів в Іспанії м'якші, ніж на багатьох ринках, але ті, що існують, застосовуються. Більшість проблем виникає через слабке доручення, недбале оголошення, готівку або винагороду, стягнуту не з тієї особи. Цей урок перетворює правила на щоденні звички.

1. Спершу отримайте письмове доручення

Ваш договір із продавцем називається nota de encargo. Без нього вам буде важко довести право на винагороду. Декрет Каталонії 12/2010 розглядає його як документ, з якого починається робота агента, а балеарський реєстр встановлює для нього мінімальний зміст.

Надійна nota de encargo зазначає:

• Сторони, об'єкт і його дані в Land Registry.
• Запитувану ціну.
• Винагороду, і чи вона плюс ПДВ, чи з ПДВ.
• Коли сплачується винагорода. OCU радить: під час підписання акта.
• Чи є доручення ексклюзивним і на який строк. OCU виявила ексклюзивні строки від 3 до 6 місяців, іноді з автоматичним поновленням.

Будьте чесними щодо ексклюзивності. Верховний суд визнає ексклюзивні доручення, але суди перевіряють їх за законодавством про захист прав споживачів: чіткі формулювання, фіксований строк, реальна робота агентства і пропорційна компенсація. Міністерство у справах споживачів зазначає, що суди зазвичай вважають надмірними штрафи понад половину винагороди, коли власник продає самостійно. Шаблон, що передбачає в такому разі 100%, є ризиком.

Також отримуйте від кожного покупця, якому показуєте об'єкт, підписаний лист показу.

2. Тримайте оголошення в порядку

• Енергетичне маркування. OCU каже, що клас енергоефективності та маркування мають бути в усіх оголошеннях про продаж і оренду. Попросіть у власника сертифікат, перш ніж публікувати.
• Номер у реєстрі. У Каталонії ваш знак і номер AICAT мають бути в усій рекламі.
• Подобова оренда для туристів. З 1 липня 2025 року короткострокова оренда потребує номера з національного Єдиного реєстру оренди, зазначеного в оголошенні, і платформи бронювання мають його вимагати.
• Жодних обіцянок, яких ви не можете виконати. Не рекламуйте «золоту візу» (її скасовано 3 квітня 2025 року) чи туристичну ліцензію, яку ви не перевірили. З квітня 2025 року нова туристична квартира в будинку потребує згоди трьох п'ятих власників (Cuatrecasas).

3. Знайте свого клієнта

Згідно із Законом 10/2010, агенти, які є посередниками в продажу нерухомості, є зобов'язаними суб'єктами. Нагляд за ними здійснює SEPBLAC, підрозділ фінансової розвідки Іспанії. Королівський декрет-закон 7/2021 поширив цей обов'язок на оренду від €10,000 на місяць (Garrigues).

Ваші обов'язки на практиці:

1. Ідентифікуйте кожного клієнта за офіційним документом.
2. Встановлюйте кінцевого бенефіціара, коли покупцем є компанія чи траст.
3. Запитуйте, звідки гроші, і застосовуйте посилені перевірки, коли ризик вищий.
4. Зберігайте записи про те, що ви перевірили.
5. Повідомляйте SEPBLAC про підозрілі угоди, не кажучи про це клієнту.

Попросіть у свого агентства письмову процедуру та ім'я відповідальної за комплаєнс особи.

4. Жодної готівки

Закон 11/2021 обмежує готівкові платежі сумою €1,000, коли бере участь підприємство чи професіонал (€10,000 для фізичних осіб-нерезидентів, які не діють як підприємці). Розбиття платежу на частини не дозволяє обійти ліміт. Отримуйте винагороду банківським переказом за рахунком щоразу.

5. В оренді платить орендодавець

Житловий закон 12/2023 змінив Закон про міську оренду: при довгостроковій оренді житла витрати на агентство і договір сплачує орендодавець. Не стягуйте з орендарів «плату за пошук», «плату за супровід» чи будь-яку іншу назву того самого.

У лютому 2024 року Міністерство у справах споживачів попередило, що такі збори можуть бути серйозними порушеннями зі штрафами від €10,001 до €100,000 або в чотири-шість разів більше за незаконний прибуток. У жовтні 2024 року воно розпочало розслідування щодо кількох агентств.

За що агентів штрафують або зупиняють їхню діяльність

Практика	Ризик
Стягнення плати з орендарів при довгостроковій оренді житла	Штрафи за законодавством про захист прав споживачів (див. вище)
Несправедливі умови ексклюзивності чи штрафні санкції	Умову скасовано, винагороду втрачено
Робота в Каталонії без реєстрації	Санкції; діяльність зареєстрованих агентів може бути зупинена згідно із Законом 18/2007
Прийом готівки понад ліміт	Податкові штрафи за Законом 11/2021
Пропуск перевірок AML	Санкції за Законом 10/2010
Оголошення без енергетичного маркування	Порушення правил щодо захисту споживачів та енергетики

Ваші щоденні звички

• Жодного показу без підписаного доручення.
• Жодного оголошення без енергетичного маркування і, де потрібно, вашого номера в реєстрі.
• Жодної пропозиції без документа особи і перевірки походження коштів.
• Жодної оплати готівкою.
• Жодної винагороди з довгострокового орендаря.

Ці правила змінюються, тож перевіряйте офіційне джерело, перш ніж діяти. Відпрацюйте їх у вправах на правила Іспанії і навичках роботи з клієнтами. Про винагороду дивіться комісія агента в Іспанії.

Цей урок є загальною інформацією, а не юридичною консультацією.